החזירו את השוק החופשי למשכנתאות

עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG, העוסקת בייעוץ וליווי נוטלי משכנתאות

מחאת האוהלים הנוכחית נגד מחירי הדיור, מופנית בעיקר כלפי הממשלה. הדרישה המרכזית, העולה ממנה, ככל שאני מבין אותה, היא פתרון המצוקה באמצעות בנייה אינטנסטיבית של דירות חדשות, דיור להשכרה ודיור ציבורי.

אני סבור שהמחאה הנוכחית מתעלמת מגורם מרכזי למצוקה: מדיניות בנק ישראל והצעדים שבהם נקט בחודשים האחרונים בשוק המשכתנאות. אמנם, מדובר בצעדים שמטרתם לשמור על יציבות המערכת הבנקאית, אולם בד בבד עם השגת מטרה זו, הם מכבידים על מחוסרי הדיור.

מדיניות בנק ישראל הנוכחית גרמה לכך שבתוך 12 חודשים עלתה ריבית הפריים ב-1.75%, זאת, תוך הצבת מגבלות על שיעור הסכום הצמוד אליה, מסך כל המשכנתא.

הנתונים בשטח (אחריהם אנחנו עוקבים באדיקות, בתוקף העובדה שאת העסקים שלנו אנחנו עושים בתעשיית המשכתנאות) מלמדים שהגבלת בנק ישראל לגבי הריביות המשתנות מיושמת, והבנקים אמנם מקפידים כיום ששיעור הסכום הצמוד לריבית הפריים במשכנתאות שהם נותנים, לא יהיה יותר מ-33%.

החלטת הנגיד מתיימרת להלכה לשמור על נוטלי המשכנתאות בעתיד, אך למעשה היא פוגעת במי שכבר התחייבו למשכנתא בעבר. לדוגמא, במי שנטל משכנתא בגובה מיליון שקלים, שההחזר שלה, בעקבות השינויים, עלה ב-880 שקלים לחודש, השנה.

מדיניות הבנק פוגעת גם במי שמתכוונים ליטול משכנתא בעתיד. מגבלת הפריים גורמת להוצאות מיותרות, כמו בדוגמא הבאה: עבור משכנתא בגובה מיליון שקלים ב-3% ריבית, שהוצמדה למדד ובהנחה שזה עלה ב-3%, יוחזרו במשך שנה 67,800 שקלים. רק כ-8,000 שקלים מתוכם הם החזר הקרן.

לעומת זאת, עבור משכנתא באותו גובה, הצמודה לריבית פריים, העומדת כיום על 4%, ישלמו הנוטילים במשך השנה סכום גבוה יותר - 73 אלף שקלים, אך 33 אלף מתוכם ייגרעו מקרן ההלוואה (ושימו לב שהסכום שהוחזר גבוה רק ב-4,900 שקלים מאשר זה שבמשכנתא ב-3% ריבית וצמודה למדד).

משכנתאות הן הלוואות לתקופה ממושכת, שלאורכה המדד עולה יותר מהחזר הקרן. מי שלקח משכנתא צמודת מדד בגובה מיליון שקלים, יגלה לאחר 8 שנים שהחזיר בסך הכול 150 אלף מהקרן, לעומת 308 אלף שקלים שהיה כבר מחזיר, לו היתה המשכנתא צמודה לריבית הפריים. בסופו של דבר, מי שלקח הלוואה צמודת מדד ישלם 371 אלף שקל, יותר ממי שלקח הלוואה בריבית פריים (חישוב זה נכון לגובה ריבית הפריים הנוכחית, ולאינפלציה בקצב 3% בשנה).

גם סטנלי פישר יודע

הנגיד אמר בהזדמנויות רבות שהטיפול שלו, הנוגע לביקוש, אינו מספיק וכי יש לטפל גם בצד ההיצע אולם בפועל הטיפול שנעשה הוא רק בהיבט של הגבלה על המשכנתאות והעלאת הריבית. כך יוצא שהזוגות הצעירים נפגעים מכל הכיוונים: מצד אחד מחירי הדירות אינם יורדים ומצד שני הריביות והמגבלות מונעות מהם לרכוש דירה.

עד שלא ימצא הפתרון למחסור האמיתי בדירות יש להחזיר את השוק החופשי למשכנתאות תוך הקפדה של הבנקים על מתן אשראי בחישוב ההחזר החודשי עם ריבית פריים ריאלית בגובה 6%.

לא ניתן לכפר על חוסר של שנים רבות בהתחלות בניה בטיפול בצד הביקוש בלבד. היכן מצפים שאנשים יגורו בינתיים, באוהלים....?