בזמן שלא מעט ישראלים יוצאים "לצוד מציאות" בנדל"ן החבוט של ארה"ב, איש העסקים האמריקני דן ענבר החליט דווקא כעת לבוא להשקיע בנדל"ן למגורים בישראל. "זו מדינת היהודים ואני חושב שהמצב העולמי יגרום בשנים הבאות לכך שהרבה מאוד יהודים מחו"ל להגיע לישראל, ולא תמיד מבחירה", הוא אומר בראיון ל"גלובס".
לפני כשנתיים מכר ענבר את פעילות החברה שהקים בויסקונסין (CRL), שעסקה בעיקר בתחום הדיור המוגן, ב"מאות מיליוני דולרים", לטענתו. את ההון שגרף מהעסקה, הוא מייעד כעת למימון פרויקט ענק של תמ"א 38 שמובילה קבוצת ענדב יזמות שבבעלותו, בעיר בת ים. הקישור דווקא לבת ים אינו מקרי. אשתו של ענבר התגוררה בעיר וכבר חזרה אליה עם ילדיו. ענבר עצמו נולד במונטריאול לאחר שהוריו עזבו את ישראל ב-1945. את רוב חייו בילה מעבר לים, מלבד שהות קצרה בת שנתיים בשנות ה-70 יחד עם אימו בירושלים, מגיל 12 ועד 14. "במהלך השנים נוצר אצלי הרצון לחזור לישראל, בגלל הרבה מאוד סיבות".
"לפעמים צריך להיות פסימי ולהתבדות"
לדבריו, שני דברים משכו אותו לבוא לעבוד בישראל - מצוקת הדיור הקשה והפתרון הישראלי המקורי - תמ"א 38 (תוספת זכויות תמורת חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה).
"כשהתחלתי לגבש את הרעיון לעבור לישראל שאלתי את עצמי מה אעשה כאן. הדבר היחיד שידעתי לעשות זה נדל"ן ודיור מוגן. התחלתי ללמוד את השטח והבנתי לאט לאט מה קורה היום עם צעירים בישראל. המצוקות הכלכליות והקושי הגדול במציאת פתרונות דיור. זה עזר לי מאוד להתמקד במה אני רוצה לעשות. המצב הזה גרם לי לחשוב איך אפשר לבנות בתים בעלות נמוכה. זה יכול לעזור לאוכלוסייה המקומית וגם לעלייה הגדולה שאני מאמין שתגיע מצפון אמריקה בעתיד. אני אולי פסימי בנושא הזה, אבל למדתי שלפעמים כדאי להיות פסימי ולהתבדות. ואז נתקלתי בתוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. מי שהגה את הרעיון לתמ"א 38 צריך לקבל פרס נובל. כל מה שקשור בביצוע צריך עוד ללטש".
ענבר מדבר על תמ"א 38 עם ניצוץ בעיניים. לאחר שבשנים האחרונות נאבקו כאן יזמים כדי להוציא אל הפועל את תוכנית החיזוק תוך כדי התמודדות עם הדייר הישראלי מצד אחד, והבירוקרטיה הקשה מצד שני, מעטים מהם נשארו עם אותו הניצוץ.
ענבר: "אחת הבעיות הקשות ביותר בישראל היא מצוקת הקרקע. 80% מהאוכלוסייה מתרכזת בין גדרה לחדרה ויש לחץ גדול על המחירים. התמ"א פותרת הרבה בעיות. גם מחזקת מפני רעיות אדמה וגם משביחה את הדירות לאנשים שגרים היום בדירות מתפוררות בלי מעלית. באותה המידה התוכנית גם מספקת קרקע יש מאין. אומנם מדובר בתהליך מסובך הרבה יותר מלקנות קרקע, אבל הוא גם זול באותה המידה". יחד עם ההתלהבות מהרעיון מתקשה ענבר להבין, כמו יזמים רבים בישראל, מדוע מקשות הרשויות על הקבלנים ולמה אין אישור גורף לתוספת קומות מעל למה שהתוכנית הבסיסית מאשרת.
ענבר יוזם בימים אלו את פרויקט התמ"א 38 הגדול ביותר בישראל. מדובר במתחם ענק הכולל נכון להיום 466 דירות ישנות בבנייני שיכון בבת ים. במסגרת הפרויקט עתידות להתווסף לדירות הקיימות עוד 353 דירות חדשות. היקף הפרויקט נאמד היום בכ-235 מיליון שקל וענבר הציב לעצמו מטרה: "האינטרס שלנו הוא לבנות את מספר הדירות הגדל ביותר שניתן, במחיר הנמוך ביותר, ולאפשר גם לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר סביר". טווח המחירים עליהם מדבר ענבר נע בין 1.2 מיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל.
819 דירות בבת ים
הפרויקט כולו נעשה במתווה של תמ"א 38 אבל למעשה מדובר בתוכנית עיבוי-בינוי אותה קידמה העירייה במהלך השנים האחרונות. העירייה קידמה תב"ע חדשה לכל המתחם, זאת לאחר שהיא הבינה כבר לפני 5 שנים שבגלל שהתמ"א לא מאפשרת מספיק זכויות לא יוכל המתחם לצאת לביצוע במסגרתה. מאז נכנסו כמה שינויים לתמ"א 38, והאירוניה היא שהתב"ע עתידה להיות מאושרת סופית במהלך החודש הנוכחי, כשגם תיקון 3 לתמ"א - שירחיב את זכויות הבנייה - עתיד להיכנס לתוקפו בקרוב, מה שהופך דה-פקטו את כל תהליך קידום התב"ע על ידי העירייה למעט מיותר.
למרות זאת, מסביר ענבר, היתרון הגדול בתוכנית בבת ים, שצריך ללמד לא מעט עיריות ויזמים אחרים, הוא היכולת ליישם את התמ"א במתחמים גדולים: "בגלל התב"ע החדשה, התכנון הוא לגבי כל המתחם ולא רק בניין אחד כמו תמ"א 38 הרגילה. כך קל יותר למצוא פתרונות חנייה אפשריים וגם לשנות את התכנון הסביבתי ולשפר אותו. זה יתרון מאוד משמעותי".
הפרויקט כולו מונה 24 בנייני מגורים ישנים והחברה כבר החלה בתהליכי התכנון לקראת הפרויקט. "ב-10 בניינים יש לנו 100% חתימות של בעלי הדירות, 8 בניינים מעל 80% כבר חתמו וב-6 הבניינים הנותרים עברנו את הרף הנדרש לפרויקט. אנחנו ממתינים היום לאישור התב"ע ומתקדמים במקביל לקראת היתר. אין לנו כוונה לעשות את כל הפרויקט בבת אחת".
בעיית המימון
ענבר מתייחס לא פעם גם לנושא המימון הבעייתי של פרויקטים בתחום התמ"א 38. "הבנקים בישראל שמרנים מאוד. ייקח להם זמן לעכל את עניין התמ"א. אין ספק שהם מערימים קשיים על פרויקטים כאלו וזו אחת הסיבות שאין הרבה שיוצאים לדרך. אני בטוח שברגע שהם יראו יותר ויותר פרויקטים יוצאים אל הפועל הם ישתפו יותר פעולה.
"אנחנו לא ממתינים לבנק כדי לצאת לדרך. התוכנית היא לשלב בין הון עצמי לבין מימון בנקאי, אבל זה לא מה שיעצור אותנו. יש לי רשימה של משקיעים בארץ ובארצות הברית שכבר היום רוצים להשקיע בפרויקט. הם מבינים שהם יוכלו לקבל תמורה טובה ואנחנו נחליט בקרוב האם לעבוד עם הבנקים או לממן את כל הפרויקט ממקורות אחרים". ענבר בטוח שהתמ"א רק הולכת לצבור תאוצה. הוא בעצמו מחפש פרויקטים חדשים בערים נוספות. "שנתיים מהיום לא יפחדו יותר מהתמ"א. לא הרשויות, לא הדיירים ולא הבנקים".
- איך מתנהלת העבודה מול הדיירים בפרויקט גדול כל כך. זה הרבה כאב ראש עוד לפני התחלת הבנייה. הרבה מהדיירים היום מדברים יותר על תוספות ושוכחים את החיזוק. איך מתמודדים עם זה?
"יש חשד גדול מצד הדיירים בכל מה שקשור תמ"א. אנחנו פועלים מול ועדי הבתים ומדגישים שכל בניין מקבל בדיוק את אותו הדבר. אנחנו מדברים עם הדיירים על החיזוק ומכניסים את זה באופן מאוד משמעותי לתוכנית. במקביל, אנחנו גם מבטיחים להם משהו שאף אחד אחר לא נותן להם - בטוחה לביצוע. אם נפסיק מסיבה כל שהיא את הפרויקט, יש לכל בניין בטוחה של מיליון שקל להשלמת הפרויקט".
- האם ניתן לייצר דירות זולות במסגרת תמ"א 38?
"אפשר לתת דירות זולות יותר מבנייה חדשה באותו המקום. זה חד משמעי. הרצון שלנו זה להגיע למחיר ריאלי שזוג צעיר יוכל לעמוד בו. לעשות פרויקט פילנטרופי זו לא התשובה במקרה הזה, זה לא יוכל לעבוד ויעלה יותר מידי כסף. אם נסמוך על הממשלה בתחום הזה, שתיקח על עצמה את הפרויקטים ועל ידי כך יסובסדו המחירים, זה יקרה בהיקפים מאוד קטנים והבניינים האלו יהפכו מהר מאוד לסלאמס".
מחאת הדיור: "פריסת תשלומי המס על פני עשר שנים"
"ראיתי את המחאה מתחילה כאן בישראל. מחאה תמימה וכנה על יוקר המחייה. זה ריתק אותי. אבל ראיתי עוד משהו - המחאה מדברת בין היתר גם על מחירי הדירות הגבוהים, אבל אף אחד מהמוחים לא מגיע מענף הנדל"ן. הם רוצים להוריד מחירים, אבל הם לא יודעים איך".
- אז מה הפתרון במקרה הזה?
"ישבתי וחשבתי, יחד עם שותפים נוספים מה אפשר לעשות בתחום הזה. רציתי להביא קצת מניסיוני כדי לעזור ולמצוא פתרון. ישבתי ארוכות עם חבר הכנסת דני דנון ודיברנו על הנושא ובסופו של דבר הוא הציע שאכתוב הצעות לטרכטנברג. וזה מה שעשיתי. ישבתי עם מומחים ישראלים ומארצות הברית וגיבשנו רעיון להורדת מחירי הדירות, מבלי שהממשלה תצטרך להוציא אפילו שקל אחד".
- איך עושים את זה?
"הדרך העיקרית היא טיפול במיסים. היום כ-35% ממחיר דירה זה מיסים. אם נוציא את האחוז הזה מהמשוואה, הרי המחיר יירד באחוז דומה. לדעתי צריך לקבוע מתווה זמני במסגרתו לא יצטרך הרוכש לשלם את המיסים ברכישה אלא בפריסת תשלומים ארוכת טווח. מי שימכור את הדירה יצטרך לשלם את כל המס ורוכשים אחרים ישלמו את הכסף על פני עשר שנים.
"במקביל, הממשלה חייבת לזוז הצידה בכל מה שקשור להתחדשות עירונית, ולתת הרבה יותר כח לרשויות המקומיות. הם אלה שיודעים הכי טוב מה העיר שלהם צריכה. יותר כח לראשי הערים יוביל לתחרות בריאה בין הערים השונות. מי שחושש שזה יוביל לשחיתות, שיזכור שבשביל זה יש את המשטרה ואת בתי המשפט".