חזון איש 13 ו15ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
תמ"א 38 תיקון 2 הביאה לעולם את תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש. המדינה הבינה כי הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש יציב סטנדרטים גבוהים ועדיף על מבנה מחוזק. תמריץ נוסף למימוש זכויות תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש הגיע עם תיקון 3, שקבע כי ניתן לנצל זכויות בנייה תב"עיות בלתי מנוצלות רק במתכונת הריסה ובנייה מחדש ובניין שעובר חיזוק יוכל לקבל רק זכויות בנייה מתוקף תמ"א 38.
כמו כן, היבט המיסוי לעסקאות הריסה ובנייה מחדש הוסדר בשנים האחרונות. כיום ניתן פטור מלא או חלקי ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה ליזם באמצעות "ניצול" פטור ממס שבח על דירת מגורים, או תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר לקבל פטור ממס שבח על מכירת זכויות בנייה מתוקף תמ"א 38 במתכונת הריסה ובניה מחדש בלבד (על מכירת הזכויות התב"עיות אין פטור). כמו כן , ניתן לשלב בין השניים. המחוקק נתן את דעתו גם בטיפול בסרבנים שאינם מעוניינים במימוש הפרוייקט ויצר את הפתרון של תהליך כפייה על סרבנים ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 80% מהרכוש המשותף.
שטח גדול יותר
גם הרשויות המקומיות, מעדיפות תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש, אך מתקשות לאפשר זאת משיקולים תכנונים ושמירה על המרקם העירוני. תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש אינה מסתפקת בתוספת של 2.5 הקומות שמקנה תמ"א 38. גם במרכז העיר תל אביב שהינו איזור בעל ערכי קרקע גבוהים מאד, נדרש יחס זכויות של 1:2 בתמ"א 38/2, זאת אומרת על כל מטר שהורסים, יש לבנות 2 מטר חדשים (אחד לדירות הבעלים ואחד לדירות היזם). רוב הבניינים במרכז העיר בנויים מ-3 קומות מלאות ומעל קומת עמודים בנוייה (דירות בקרקע) ולכן 2.5 הקומות שמקנה תמ"א 38 אינן מספיקות להריסת הבניין ובנייתו מחדש. כמובן שמדובר באיזורים אחרים בעלי ערכי קרקע נמוכים, יש צורך ביחס זכויות גבוה יותר 1:3, 1:3.5 וכן הלאה.
בתמ"א 38 חיזוק ותוספת על הקיים, ניתן לנצל את קווי הבניין של תמ"א 38 שמאפשרת בדרך של הקלה לצאת מעבר לקווי הבניין התב"עים, ובמקומות מסוימיים ניתן לבצע הרחבות לבניית ממ"ד עד קו אפס (קו המגרש). רוב הרשויות המקומיות דורשות בתמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש לבנות את הבניין החדש בהתאם לקווי הבניין התב"עים ואינן מאפשרות חריגה מהם.
כמו כן, בתכנון בניין חדש התקן מחייב הגדלת שטחים ציבוריים בקומה הטיפוסית באופן משמעותי. בבניין קיים, הכולל 3 דירות בקומה טיפוסית, שנבנה לפני 1980 גרעין המדרגות יהיה בשטח 12-15 מ"ר. בניין חדש שאמור לעמוד בסטנדרטים של נגישות ובטיחות יצטרך גרעין מדרגות, מעלית ולובי קומתי (המופרדים זה מזה בדלתות אש) בשטח של 30 מטר לערך (כפול מבניין ישן שעבר חיזוק). לכן ישנם פרויקטים במתכונת חיזוק בהם ניתן להציע תוספת ממ"ד לדירה הקיימת. מנגד, במתכונת הריסה ובנייה מחדש, בעלי הדירות יצטרכו להסתפק בגודל הדירה הקיימת ולעיתים שטח דירתם יקטן.
הדילמה הזו בין בניין מחוזק עם דירה גדולה יותר לבין דירה חדשה קטנה יותר בבניין חדש מקשה על בעלי הדירות לקבל החלטה גורפת לביצוע הריסה ובנייה מחדש. למרות שבבניין שבו חדש הדירה הקטנה תהיה, בדרך כלל, שווה יותר מדירה בבניין מחוזק.
עניינים רגשיים
לעיתים הסירוב לביצוע תמ"א 2/38 אינו כלכלי רציונלי - דיירים מחוברים רגשית לבניין הקיים ומתקשים לקבל את העובדה כי יש להרוס אותו. כך, לדוגמה, כאשר הוסבר לנציגות בניין בתל אביב כי החברה יכולה להציע להם הצעה אטרקטיבית מאד להריסה ובנייה מחדש, הללו שללו את המהלך וטענו, כי הם גדלו יחד בבניין כילדים בשנות ה-60 של המאה הקודמת ואינם מוכנים להרוס את הבניין אשר מחבר אותם באופן כזה או אחר לילדותם.
לעיתים בעלי דירות אשר ביצעו שיפוץ מאסיבי בדירתם הקיימת, מתקשים להסכים להריסת הבניין. למרות שהדירה החדשה בבניין החדש תהיה שווה הרבה יותר מדירתם המשופצת בבניין הישן. אותם דיירים אינם מעוניינים ל"השליך לפח" את ההשקעה בשיפוץ ולהסכים לקבל את המפרט החדש המוצע להם, גם אם איננו מופחת זה הקיים בדירתם המשופצת.
בנוסף, ישנם גם דיירים מבוגרים שאינם מקבלים בברכה את העובדה כי הם יאלצו לעבור דירה פעמיים במהלך הפרויקט - בעת הפינוי ולאחר השלמת הפרויקט בשובם לבניין החדש.
יחס מיוחד
לא קיים פתרון שיכול להתגבר על החיבור הרגשי למבנה והצורך לשמרו על ידי בעליו ולכן יש לקבל צורך זה ולקדם את הפרוייקט במתכונת חיזוק ותוספת על הקיים.
הפתרון לבעיות של דיירים אשר ביצעו שיפוץ מאסיבי בדירתם הקיימת אינו פשוט. עקרונית ליזם לא משנה אם הוא הורס דירה מוזנחת או משופצת. אבל הוא חייב להתייחס לעניין. עליו להתחייב שבמידה והמפרט המוצע לבעלי הדירות נחות מהמפרט הקיים בדירתם המשופצת, הוא ישווה את זה החדש לזה הקיים.
באנשים מבוגרים המתקשים לעבור דירה יש לתמוך לוגיסטית במתן שירותי פינוי כגון אריזת תכולת הדירה והחזרתה למקומה בדירה החדשה ובשירותי תיווך למציאת דירה זמנית.
לעיתים תמיכה שכזו מורידה מדיירים אלה את מפלס הלחץ. פתרון נוסף לעניינם הוא הסכם אופציה לקניית הדירה החדשה על ידי היזם. בכסף הללו רוכשים דירה במקום אחר וכך עוברים ישירות למשכנם החדש.
*** אייל אוכמן הוא שותף ומנכ"ל חברת תל דן יזמות בנדל"ן ועוסק ביזום פרויקטים להתחדשות עירונית.