גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: כל מה שרציתם לדעת על התיקון לחוק

הוודאות התכנונית תגדל בעקבות אישור התיקון לתמ"א 38/2, אשר מסדיר את נושא זכויות הבנייה ■ אולם מעבר לכך נותרו שאלות רבות פתוחות כגון מה הדין לגבי פרויקטים שכבר נמצאים בעשייה מול הרשויות והאם ירדה הכדאיות הכלכלית של התוכנית

תמ"38 כל מה שרציתם לדעת על תיקון החוק / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"38 כל מה שרציתם לדעת על תיקון החוק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

תיקון 3א' לתמ"א 38, שאושר לאחרונה בקבינט הדיור ואף פורסם ברשומות בימים אלה להתנגדויות, אמור לשים קץ לאין ספור דיונים וויכוחים, גישות וניתוחים, אשר יצרו אי וודאות תכנונית ועסקית בשוק ההתחדשות העירונית. התיקון קבע מספר כללים חשובים באשר לזכויות הבנייה המוקנות מתוקף התמ"א 38, אשר קובעות תוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה 1, תוספת של 2.5 קומות לבניינים בני שתי קומות, תוספת של 3 קומות לבניינים בני 3 קומות ותוספת של 3.5 קומות למבנים בני 4 קומות ומעלה. בנוסף הרחיב התיקון את שיקול הדעת של הרשויות באשר לאישור/התנגדות פרויקטים, אך מנגד מנע מהם אפשרות מעשית לגביית היטלי השבחה מהותיים. בעזרת אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, המשמש ראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר, וייצג את האיגוד בכל דיוני ועדת העורכים של תיקון 3 א', נענה על מספר שאלות בסיסיות ומהותיות באשר לתיקון האחרון והעתיד לבוא בעקבותיו.

האם לדעתך מדובר בבשורה?

"כן ולא. כן - בעיקר משום שצפויה להיקבע נוסחה סופית שתיצור ודאות לגבי היקף זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38. כמו כן, ביחס לטיפוסי הבניינים הגבוהים בני 3 קומות על עמודים ניתנו זכויות בנייה בהיקף סביר. הצד הבעייתי הוא שכל יתר טיפוסי הבניינים (בני שלוש קומות על הקרקע ופחות מכך) סובלים מהפחתת זכויות בנייה ביחס לשיטות החישוב הקודמות ולכן לא ניתן יהיה לקדם בהם פרויקט הריסה ובנייה. היה ברור שמערכת התכנון מעוניינת לצמצם את ניפוח הזכויות המלאכותי שניתן בעבר לבניינים קטנים בני קומה אחת. לדעתי זאת תפיסה נכונה, אלא שהתוצאה הנוכחית היא מצמצמת יתר על המידה כך שגם בניינים משותפים גדולים יחסית נותרו ללא סל זכויות מספק וחבל".

האם יזמים כבר יכולים להגיש בקשות להיתר על סמך התיקון? אם לא, מתי?

"על פניו אין מניעה להגיש בקשה על בסיס נוסח התיקון החדש. כמו כן פרויקטים רבים שנתקעו בוועדות הערר, בתקופת אי הוודאות בשאלת חישוב זכויות התמ"א יכולים אף להגיע לדיון והכרעה אך בכפוף לאישור סופי של תיקון 3 א'. בדרך זאת ניתן לקדם בקשות להיתרים ולהכריע בעררים אך יש צורך להמתין עם אישור סופי של היתר הבנייה עד לפרסום התיקון ברשומות".

האם השינויים שהוכנסו בתמ"א 38 בעניין זכויות הבנייה מתייחסים אך ורק לפרויקטים של הריסה ובנייה או גם לחיזוק?

"תיקון 3 א' נועד מלכתחילה לפתור את בעיית חישוב הזכויות בפרויקטים במסלול הריסה ובנייה. נתקלתי כבר בשאלות רבות מצד בעלי דירות שהבינו בטעות שתוספת הזכויות והקומות הוענקה גם לפרויקטים של חיזוק בניין קיים ולכן חשוב מאוד להבהיר שלא זה המצב - השינויים הללו רלוונטיים אך ורק לפרויקטים של הריסה ובנייה".

האם אופן חישוב הזכויות ע"פ תיקון זה הינו קל ומוחלט? האם אינו נתון לפרשנויות?

"לצערי גם נוסח התיקון החדש אינו מוחלט וחד משמעי, למרות שברוב המקרים הוא מאפשר ודאות גבוהה בחישוב הזכויות. הבעיה העיקרית טמונה בכך שכדי לחשב את היקף זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 יש צורך להחליט מהו שטח קומה טיפוסית בבניין הקיים, מהו מספר הקומות המלאות בבניין הקיים ומהו היקף השטחים הבנויים בקומה המפולשת. בבניינים ישנים קיימים הרבה מצבי ביניים בהם אין תשובה חד משמעית לשאלות אלה, אך למעשה לא ניתן לצפות מתוכנית מתאר ארצית לתת מענה מושלם לכל מצבי הביניים שקיימים בעשרות אלפי בניינים ישנים שנבנו בכל מני תצורות והורחבו עם השנים. לפחות במובן הזה דרך החישוב בתיקון הנוכחי היא טובה מספיק גם אם אינה מושלמת".

האם התיקון נותן מענה הולם לערים בהן לא היתה כדאיות כלכלית עד עתה?

"לא. במקרה הטוב תהיה כלכליות לפרויקט הריסה ובנייה בחלק מהבניינים שבהם קודמו פרויקטים בעבר לפי הגישה המרחיבה של שיטת הבניין התיאורטי המכונה "שיטת גדרון". התיקון בוודאי שלא הוסיף זכויות בנייה ביחס לשיטה המרחיבה הקודמת ולכן לא הגדיל את סיכויי הפרויקטים בערים שלא היתה בהן כלכליות טרם התיקון".

האם בערים בהן קיימת תוכנית מתאר מקומית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 התיקון בכלל רלוונטי? אם כן, באילו תחומים.

"כיוון שכיום יותר ויותר רשויות מקדמות תוכניות לפי סעיף 23 שמחליפות למעשה את הוראות תמ"א 38 בתחומן, חשוב שהציבור הרחב יבין שכאשר תוכנית כזאת מופקדת היא גוברת על הוראות התמ"א ורוב הסיכויים שהתיקון הנוכחי לא ישנה משמעותית את מצב העניינים בעיר וההשלכות תהיינה יותר בצד היטלי ההשבחה".

האם תוספת שיקול הדעת שניתנה לרשויות, תגרום לערים בהן מלכתחילה היה קושי רב בקידום פרויקטים להכביד עוד יותר על היזמים?

"בלי ספק. הרשויות המקומיות דרשו במסגרת תיקון 3 א' להגדיל את שיקול הדעת שלהן כך שגם מסמכי מדיניות יהיו בעלי תוקף תכנוני ובאמצעותם יוכלו רשויות שונות לצמצם את זכויות תמ"א 38 ביתר קלות ביחס למצב כיום. הן גם דרשו לבטל זכות ערר על החלטתן, אך למזלנו הדרישה הזאת לא נכללה בתיקון".

האם קיים חשש שתוכניות שהוגשו להיתר יהפכו ללא רלוונטיות ולא כלכליות לאחר כניסת התיקון?

"בהחלט כן. ישנם פרויקטים רבים שהתבססו על חישובי זכויות מאוד יצירתיים ומנופחים. תיקון 3 א' מצליח לשמור סל זכויות סביר לבניינים גבוהים יחסית, אך כל הבניינים הקטנים יותר נפגעים ממנו משמעותית, וככל שהבניין הקיים קטן יותר כך פוחתות הזכויות שלו. דווקא הבניינים הקטנים היו עד לא מזמן אטרקטיביים יותר כי היה להם סל משמעותי של זכויות לא מנוצלות שעל בסיסן ליזם ולבעלי הדירות היתה עוגה גדולה יותר לחלוקה. התיקון הפך את הקערה על פיה ודווקא הבניינים האלה הופכים להרבה פחות אטרקטיביים ובעלי הדירות יצטרכו להפנים את ההשלכות של התיקון מצד התמורות שהשוק יוכל להציע להם".

האם התיקון חל גם על בניינים שכבר הוגשו לגביהם בקשה להיתר/וועדה או רק לגבי בקשות עתידיות?

"השאלה פשוטה, התשובה מאוד מורכבת. כדי להמחיש את המורכבות אתן שתי דוגמאות: פרויקט א' להריסה ובנייה הגיש בקשה להיתר על פי הפרשנות המרחיבה שהונהגה בזמנו ברמת גן. הבקשה להיתר התקדמה ללא התנגדויות וללא עררים ולכן יש לה תוקף וניתן להוציא כיום את ההיתר, גם אם לפי תיקון 3 א' נגרעו זכויות משמעותית.

"פרויקט ב' נמצא באותו רחוב ממש ובמסגרת הבקשה להיתר התבקשו בדיוק אותן זכויות תמ"א כמו בפרויקט א', אלא שלרוע מזלו הפרויקט נתקע בהליכי ערר. ועדת הערר המחוזית אינה מאשרת את הפרשנות המרחיבה ולכן בפרויקט ב' ניתן יהיה לקבל לכל היותר את סל הזכויות שניתנו במסגרת תיקון 3 א'. יתכן שבעוד שפרויקט א' ייצא לפועל, פרויקט ב' לא יצליח להגיע להיתר למרות שההבדל היחידי ביניהם נמצא בהליכי התכנון השונים ולא בהיקף הזכויות, כמות הדירות וגובה הבניינים. לעיתים נדמה שהעולם המוזר של תמ"א 38 נכתב מדמיונו הפורה של פרנץ קפקא ולא בידי מערכת התכנון במדינה מתוקנת".

לאתר של חברת אקו סיטי

עוד כתבות

כריסטיאן דרוסטן / צילום: AXEL SCHMIDT, רויטרס

הווירולוג שמציע: כך אפשר להחזיר את בתי הספר

פרופ' כריסטיאן דרוסטן, וירולוג שמייעץ לקאנצלרית אנגלה מרקל, מדבר על היום שאחרי המגפה: "מעל להכול חייבים למצוא פתרון ללימודים בבתי הספר" ● קורונה – אסטרטגיית יציאה, מדור חדש

דורשי עבודה רשומים בשירות התעסוקה

שירות התעסוקה: מעל מיליון מובטלים בישראל; מתוכם כ-850 אלף נרשמו בתוך חודש

שיעור האבטלה עומד על 24.1% ● מאתמול ב-17:00 ועד הבוקר נרשמו בשירות התעסוקה 35,668 איש ● 89.7% מדורשי האבטלה בחודש מרץ הוצאו לחל"ת

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

בעיצומו של משבר הקורונה: הושלם גיוס האג"ח הגדול ביותר אי-פעם

מהאוצר נמסר כי עיתוי ההנפקה והיקפה נקבעו בעקבות ההחלטה על תוכנית סיוע ממשלתית נרחבת בהיקף 80 מיליארד שקל ● בהנפקה לקחו חלק למעלה מ-400 משקיעים שונים מכ-40 מדינות

נפגעות הקורונה בבורסה: חברות אופנה, תעשייה, הייטק ותיירות / צילום: עינת לברון

לא כולן מתרסקות במשבר: מי דווקא מרוויחות ממשבר הקורונה?

פעילותן של כמעט כל החברות הנסחרות בבורסת ת"א נפגעה ממשבר הקורונה העולמי ● מנגד, בולטות חברות ספורות שעסקיהן נהנים מ"חסינות" להשפעות השליליות של הווירוס הקטלני, וכמה מהן אף מצליחות ליהנות מצמיחה בעקבות המצב

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר / צילום: ענבל מרמרי

היום שאחרי הקורונה: במינהל התכנון הקימו צוות חשיבה עתידית

בימים האחרונים החל לפעול במינהל התכנון שבמשרד האוצר צוות להיערכות תחום התכנון לתקופה שאחרי המשבר ● סמנכ"ל לנושאים אסטרטגיים במינהל התכנון: "זה מגה-אירוע שישנה דברים"

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

הירידות החדות בשווקים הגיעו גם לנכסים שנחשבו סולידיים

משקיעים רבים הופתעו מכך שגם נכסים שנחשבים לסולידיים ספגו פגיעה במשבר הנוכחי ● איך אפשר להסביר ירידות חדות בנכסים כמו מק"מ, אג"ח מדינה ואג"ח קצרצרות בדירוג גבוה?

מגרש מכוניות של אלבר / צילום: איל יצהר

שוק הרכב מציג: תאונת דרכים בהילוך איטי

עננים קודרים מרחפים מעל ענף הרכב הישראלי ● התחזית האופטימית מדברת על ירידה של כ-20% במכירות השנה ועל צמצום משמעותי באשראי הצרכני לרכישת רכב ● התחזית הפסימית חוזה תגובת שרשרת שעלולה למוטט הר אשראי בגובה של יותר מ-20 מיליארד שקל

חיטוי של שכונה ברומא, איטליה / צילום: Mauro Scrobogna/LaPresse, AP

עלייה נוספת במספר המתים מהנגיף בצרפת, בלגיה והולנד

מספר המתים הכולל מקורונה בספרד הגיע ל-8,189 ומתקרב לנתון באיטליה, שעומד על כ-11 אלף בני אדם ● באופן מדאיג, מספר הנדבקים החדשים בספרד עלה ב-9,000 בני אדם ביממה האחרונה לסך של 94,000 מקרים עד כה; כ-5,600 איש מאושפזים בטיפול נמרץ

בדיקת קורונה לצעיר בבני ברק / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

מספר מקרי הקורונה עלה ל-5,358; 224 החלימו מהנגיף

גבר בן 90, אישה בת 90 ושתי נשים בנות כ-50 נפטרו היום מהמחלה - סך הכל 20 נפטרו עד כה בארץ ● שב"כ קיבל אישור לסייע במאמץ לצמצום התפשטות הנגיף בישראל ● ברחבי העולם יש מעל ל-800 אלף מקרי קורונה

רופא מוטרד הולך מחוץ לבית החולים לחולי קורונה שהוקם במיוחד  / צילום: רויטרס

אין לכם חום? כך תוכלו לבדוק אם נדבקתם בקורונה - דרך הסלולר

צוות משותף של אסותא אשדוד ולומיניטי נטוורק בדק חולי הקורונה ללא תסמינים - ומצא כי אצל 60% מהם רמות החמצן בדם היו נמוכות ● הצוות המליץ לבדוק קורונה ע"י בדיקת רוויון החמצן - וחלקכם יכולים לבדוק זאת ממש עכשיו, שכן הבדיקה מוטמעת במספר מכשירי סלולר ושעונים חכמים

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

החוזים בניו יורק צונחים בהמשך לרבעון הגרוע מעולם ל-S&P 500

מדד הייצור בגוש האירו נפל לשפל של 92 חודשים; התכווצות בפעילות הכלכלית באיטליה וספרד לפי נתוני PMI ● באסיה מדד הניקיי היפני צנח ב-4.5% בצל נתוני מאקרו מאכזבים

מטוס ארקיע בבנגקוק במהלך מבצע החילוץ / צילום: רפי קוץ

בשעה טובה: מדוע "טיסת החילוץ" שיצאה מהודו הייתה מאתגרת במיוחד

וגם: ישי פרוינד מונה למנכ"ל eBay ישראל ● השיחה

ישי דוידי / צילום: איל יצהר

השווי של קומטק צנח מתחת לזה של גילת - אבל היא ממשיכה בעסקה לרכישתה

מנייתה של חברת הטכנולוגיה האמריקאית קומטק השלימה ירידה של 64% מאז שדיווחה על החלטתה לרכוש את גילת לוויינים בסוף ינואר ● החברה מתקדמת בקבלת קו האשראי למימון הרכישה, שהיקפה התכווץ ביותר מ-100 מיליון דולר

טראמפ ופאוול / צילום: רויטרס, Carlos Barria

מדד חדש של הפדרל ריזרב חוזה צמיחה שלילית של 3.97%

עורכי המדד החדש, המציע מיפוי בזמן אמת עם מבט לעבר ולעתיד, מסבירים שהוא מנסה להראות איך תיראה הפעילות הכלכלית לאורך רבעון אילו היא הייתה נמשכת שנה ● הקריאה הראשונה מצביעה על כך ש"התפתחויות בשבוע שחלף גרמו למדד לרדת לרמה שלא נראתה מאז 2008"

מכונות לכריית ביטקוין בווירג'יניה, ארה"ב   / צילום: Steve Helber, Associated Press

מכת הקורונה חתכה במרץ רבע ממחיר הביטקוין ו-38% מאת'ריום

השפעותיה השליליות של מגפת הקורונה לא פסחו על שוק המטבעות הדיגיטליים, אף שבסיכום הרבעון הראשון של השנה הן היכו בו פחות מאשר בשוקי המניות ● עם זאת, מרץ היה החודש הגרוע ביותר של הביטקוין מאז נובמבר 2018

יצחק תשובה / צילום: יוסי כהן

תשובה מנסה לקושש מזומנים: קבוצת חג'ג' תרכוש שני מגרשים בפארק בבלי ב-400 מיליון שקל

קבוצת חג'ג' חתמה על מזכר הבנות, בכפוף לאישור דירקטוריון ● על המגרשים קיימת תוכנית מאושרת להקמת 2 מגדלים של 44 קומות, ובהם 380 דירות ● בחודש שעבר חתם תשובה על הסכם למכירת חברת הנדל"ן אלעד מגורים החדשה לישראל קנדה

פעולות חיטוי נגד נגיף הקורונה בעיר העתיקה של ירושלים / צילום: Mahmoud Illean, AP

5,591 נדבקים בקורונה בישראל; מספר הקורבנות עלה ל-21

5,129 מהחולים בישראל במצב קל ו-97 במצב קשה, מתוכם 76 מונשמים ● היקף הנדבקים בנגיף הקורונה ברחבי העולם עומד הבוקר על 859,431 איש ● בארה"ב יש את מספר החולים הגבוה ביותר ● קופות-החולים יפתחו מרכזים ומרפאות לבדיקות קורונה במגזר הערבי

ציקי פוקס /  צילום: שלומי גבאי וואלה

מייסד ביו נקסוס משיב מלחמה: קרן השקעות בינלאומית היא שהביאה לקריסתנו

בתגובה לתביעת קרן ספרינגטייד בגין גניבה וזיוף, טוען מייסד חברת הסייבר הרפואי, ציקי קורלנד-פוקס, כי הקרן הביאה במו-ידיה לאובדן כל השקעתה בביו נקסוס

ניר גולדנשטיין / צילום: תמונה פרטית

"כולנו רק מחכים לחזור לשגרה, אבל זו לא תהיה אותה שגרה"

ניר גולדנשטיין, שמייצג בעלי דירות בתהליכים של פינוי-בינוי: "קיווינו לטוב, אבל התבדינו כי ראינו שהטבעת הולכת וסוגרת על כולנו"

 

מעוז ינון / צילום: תמונה פרטית

"מדובר בחבל תלייה, לא בגלגל הצלה. המחזור שלנו נחתך ב-100%"

מעוז ינון סגר את רשת ההוסטלים שלו, ולא מתלהב מהתוכנית של האוצר: "אי-אפשר לסמוך על הממשלה" ● "על המדינה להפעיל כלים ממשיים שימנעו את קריסת העסקים הקטנים והבינוניים, ובין השאר לייצר רשת ביטחון אמיתית לעצמאים שזהה לשכירים"