מה קורה לרוכשים פוטנציאליים כשגם ראש המועצה בין הרוכשים

האם אבי הררי, ראש המועצה המקומית אבן יהודה מסיעת הליכוד, מעכב מסיבות שאינן ענייניות את הליכי הפיתוח באחת מחטיבות הקרקע האטרקטיביות ביותר ביישוב: תוכנית המכונה 267, על שטח של כ-160 דונם, ליד בית הספר האמריקאי וסמוך לדרך רבין המובילה לכביש 553?

הררי הודף בתקיפות את הטענות הללו. אבל העובדה היא, שאף על פי שהתוכנית אושרה בוועדה המחוזית מחוז מרכז בתאריך 15 ביוני 2008, ואושרה ופורסמה למתן תוקף ביום 24 בספטמבר 2009 - אחרי 15 שנים בהן קודמו ההליכים התכנוניים, ואין סימן לעבודות הכנת הקרקע.

ב-4 באפריל, בכנס של שיתוף ציבור בעלי הקרקע במתחם 267, נשאל הררי מדוע הוא מעכב את הפיתוח בשטח, ולדברי כמה נוכחים הוא הסתער על השואל בצעקות: "אני מכיר אותך... אני לא אפתח.. השאלה הבאה". בפגישה נוספת בלשכתו עם קבוצת הרוכשים הציג הררי בפניהם את מה שהגדיר כמחסור תקציבי לפיתוח השטח.

בין היזמים ובעלי הקרקע לבין המועצה המקומית והוועדה המרחבית שרונים, בראשות דורון אוזן, יש ויכוח בענין היטלי השבחה. לא לגבי גובה החיוב אלא לגבי מועד התשלום ושאלת הריבית. רוכשי הזכויות גם מודאגים מייקור הצפוי בהיטלי הפיתוח שיידרשו על ידי המועצה המקומית.

האם הסיבה לעיכובים הללו, כפי שחושדים בעלי קרקע בתוכנית 267, קשורה לעובדה, שראש המועצה הררי הוא בעל עניין בקרקע צמודה באבן יהודה, שגם עליה מקודמת תוכנית בנייה?

ראש המועצה הוא יזם וגם בעל קרקע

על הקרקע בתוכנית 267 אמורה לקום שכונת מגורים חדשה, ובה זכויות בנייה ל-432 יח"ד, חלקן צמודי קרקע, חלקן בתים נמוכים עם דירות גן-גג, וחלקן בניינים מדורגים. את הגשת התוכנית והניסיונות ליישם אותה מובילה חברת חמ-אל השקעות ואיתה עוד מספר חברות, המחזיקות יחד כ-60% מזכויות הבנייה בקרקע. הצפיפות בתוכנית זו היא 4.5 יח"ד לדונם.

מאות רוכשי זכויות עוקבים אחרי הליכי הפרויקט בעיניים כלות. חלקם מבוגרים שרוצים לצאת מהווילות באבן יהודה אבל להישאר ביישוב בדירות קטנות. חלקם היו זוגות צעירים כשרכשו את הזכויות בקרקע וכבר הגיעו לגיל העמידה. הרשתות החברתיות מלאות בתסכול ובתמיהה.

בצמוד לפרויקט 267, על שטח של 350 דונם, מקודמת תוכנית המכונה "שכונת הפארק", הידועה כתוכנית 374. מדובר בתוכנית ל-1,232 יח"ד מסוגים שונים, בצפיפות ממוצעת של 8 יח"ד לדונם. התוכנית אושרה בוועדה המחוזית מרכז בתאריך 9.10.14.

במסמכי התב"ע של "שכונת הפארק" יש רשימה של יזמי ומגישי התוכנית. אחד השמות ברשימה הוא של אבי הררי.

ראש המועצה הררי מופיע גם ברשימת בעלי העניין בפרויקט. הררי הוא הבעלים של חלקה בת דונם (חלקה מספר 40) במתחם ובן משפחה נוסף הוא בעליו של חצי דונם נוסף. הררי רכש מחצית מהחלקה שלו בשנת 2011 ואת המחצית השנייה הוא רכש בשנת 2013. הרכישות בוצעו כשהררי היה סגן ראש מועצת אבן יהודה.

נוצר מצב שבו ראש המועצה המקומית הוא היוזם ובעל ענין אישי בפרויקט נדל"ן בתחום המועצה שלו, פרויקט שבצמוד אליו מצוי פרויקט אחר, בשל לגמרי מבחינה תכנונית אבל מעוכב בנסיבות שמעוררות תמיהות בין רוכשי הזכויות בפרויקט. רוכשי הקרקע בפרויקט 267 חוששים מהמגמה באבן יהודה של הסתייגות מגידול מסיבי של היישוב, ורוצים להקדים ככל האפשר את הפרויקט שלהם מול פרויקטים אחרים המתוכננים בו.

מצב זה מעורר שאלות לא פשוטות על אפשרויות של ניגודי עניינים בין שני הפרוייקטים, ואיך צריך לנהוג ראש המועצה.

מה שברור ללא שום שאלות הוא, שהררי מנוע מלעסוק בכל אספקט של פרויקט 374 "שכונת הפארק", בו יש לו אישית זכויות ל-8 יחידות דיור ויחד עם בן משפחה נוסף זכויות ל-12 יח"ד. גורמים משפטיים העוסקים בבעייתיות של ניגודי עניינים מציגים לאור עובדות אלה את השאלה, האם ראוי היה שהררי יימנע מטיפול כלשהו גם בתוכנית הצמודה והוותיקה יותר, 267, והאם מעורבותו עלולה להיחשב כפעולה בניגוד עניינים?

אירוע מוזר קשור לסיגל הררי, בתו של ראש המועצה אבי הררי, אשר התחייבה לרכוש חלק מהמגרש האחרון של קבוצת רוכשים בפרויקט 267, כאשר המועצה והיזמים היו במו"מ לקראת הסכם. ברגע האחרון העבירה בתו של הררי הודעה SMS, כי היא אינה מוכנה להיכנס לעסקה, בזו הלשון: "בוקר טוב, אני לא מגיעה לחתום עד שהמועצה ושרונים יחתמו על ההסכמים מול חממי (המוביל בקבוצה של פרויקט 267 - מ"ל). יום טוב".

"יפעל על פי הדין"

יו"ר המועצה אבי הררי אמר כי הוא נמנע מעיסוק בתוכנית 374, בה יש לו ולבן משפחתו עניין אישי. בתגובה לשאלה על חשש לניגוד עניינים נמסר מהוועדה המקומית אבן יהודה:

"הטענה שראש המועצה, מר אבי הררי, מצוי בניגוד עניינים בכל הקשור לתוכנית 267 משוללת כל יסוד ואף עולה כדי לשון הרע, על כל המשתמע מכך.

"יצוין, כי בעקבות פנייתך, ראש המועצה נועץ עם היועמ"ש של המועצה, המאשרת כי ראש המועצה אינו מצוי בניגוד עניינים בתוכנית 267.

"לגופו של עניין, אבן יהודה נמצאת בתנופת פיתוח ובנייה. בתחומי היישוב קיימות מספר תוכניות תקפות המאפשרות בנייה בכפוף לביצוע פיתוח, אחת מהן היא תוכנית 267. יצויין כי תוכנית 374 אפילו לא נמצאת בסטטוס זה, מכיוון שעדיין לא בוצע לגביה איחוד וחלוקה והקצאת מגרשים.

לראש המועצה, מר אבי הררי ובני משפחתו אכן יש זכויות במקרקעין בשטח של 1.5 דונם, הכלולים בתוכנית 374 שחלה על 350 דונם ומיועדת לבנייה של 1,240 יח' דיור.

"תוכנית 267 אכן סמוכה פיסית לתוכנית 374, אך מעבר לסמיכות הפיסית אין קשר תכנוני בין שתי התוכניות, אין קשר בין פיתוח תוכנית 267 לבין תוכנית 374.

"יודגש כי ראש המועצה, יפעל על פי כל דין ויימנע מלהימצא בניגוד עניינים בנוגע לתוכנית 374 בה יש לו זכויות מקרקעין, כאמור.

"דווקא בשל העובדה שראש המועצה מקפיד בקלה כבחמורה בכל הקשור לניגוד עניינים, לא איפשר לבתו, אשר התעניינה ברכישת מגרש במתחם 267, לרכוש קרקע במתחם, בגלל העובדה שמתנהל משא ומתן בין היזם למועצה.

"ניסיון זה להטיל דופי בראש המועצה מהווה חולייה נוספת בניסיונות בלתי לגיטימים של בעלי עניין בקרקע לכפות על המועצה לקדם את פיתוח תוכנית 267, שלא על פי סדר קדימויות יישובי ומבלי שיהיה למועצה ביסוס כלכלי לביצוע הפיתוח האמור".

"הדרישה לא כדין"

יזמי תוכנית 267, חברת חמ-אל, מסרו את התגובה הבאה:

"תוכנית 267/א לבניית 432 יח"ד, שטחי מסחר וכ-10,000 מ"ר שטחי ציבור באבן יהודה קיבלה תוקף בספטמבר 2009 לאחר הליכי תכנון שארכו כ-15 שנה. על פי תקנון התוכנית, תנאי להוצאת היתרי בנייה בשטחה היה אישור תוכנית פיתוח למתחם (157.5 דונם). בסמוך לאישור התוכנית ביקשו יזמיה לקדם אישור תוכניות פיתוח האמורות.

"לאחר כשנתיים בו נוהל מו"מ עם המועצה המקומית בעניין, ולאחר שנראה ליזמים כי תוכניות הפיתוח המבוקשות לא יקודמו בידי המועצה, הגישו היזמים עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בה ביקשו לאכוף הכנת תוכניות פיתוח, כדי שיהיה ניתן להוציא לפועל את התוכנית.

"בבירור בבית המשפט המחוזי טענה המועצה, כי חוקי העזר הקובעים את גובה אגרות הפיתוח וההיטלים המוניציפליים שבתוקף באותה העת אינם מעודכנים, וביקשה ליזום הליכים לקביעת תעריפים גבוהים יותר, והתחייבה בפני בית המשפט שעם אישור חוקי העזר החדשים תפנה המועצה לתכנון וביצוע הפיתוח בתחום התכנית. בהסתמך על התחייבות זו של המועצה, נמחקה העתירה.

"בתחילת שנת 2013 אושרו חוקי עזר חדשים בתעריפים מעודכנים כפי שביקשה המועצה. בהמשך חוקקו חוקי עזר המוסיפים אגרות ביחס לשצ"פים ולבניית מבני ציבור.

"לאחר אישור חוקי העזר קיבלה המועצה החלטה על הקצבת תב"ר (תקציב בלתי רגיל) לתכנון הפיתוח בתחום התוכנית, אך בפועל לא פעלה לממש את החלטתה. לפי דרישת המועצה הקדימו יזמי התוכנית תשלומי אגרות פיתוח בסך 164 אלף שקל והיטלי מים וביוב ששולמו לתאגיד המים בסכום העולה מיליון שקל, למרות שלא היו חייבים על פי הדין להקדים תשלומים אלה. אלא שגם הקדמת תשלומים אלו לא הביאה להשלמת תוכניות הפיתוח ולאישורן, כך שניתן להוציא לפועל את התוכנית ולקבל היתרי בנייה ליחידות הדיור שבתחומה.

"במו"מ שהתנהלו בין המועצה ויזמי התוכנית במשך השנים דרשה המועצה מהיזמים לשלם את מלוא אגרות הפיתוח על הקרקע - חלקם של היזמים ברכיב זה הוא כ-8 מיליון שקל - והיזמים התחייבו והסכימו לשלמן לאלתר.

"אלא שהמועצה לא הסתפקה בכך אלא דרשה מהיזמים, בנוסף, להקדים ולשלם את מלוא היטלי ההשבחה החלים על חלקם של יזמי התוכנית (סכום של כ-50 מליון שקל) כתנאי מוקדם לסיום התכנון ולביצוע תוכניות הפיתוח, ביודעה כי דרישה זו אינה כדין ומועלית על ידה ללא סמכות. על אף זאת, יזמי התוכנית הסכימו להקדים את תשלומי היטלי השבחה בהסדרי תשלום לאורך תקופת ביצוע עבודות הפיתוח. וזאת מבלי להתנותם בהוצאת היתרי בנייה או בקיום עסקאות מכר, כפי שקבוע בחוק.

"יזמי התוכנית ביקשו לשווק חלק מהמגרשים שבידיהם ולמכרם - מעשה המחייב תשלומי היטלי השבחה - אך רוכשים פוטנציאליים שפנו לברר עם הגורמים המוסמכים במועצה את לוחות הזמנים להוצאה לפועל של התכנית, 'הוברחו' על ידי נציגי המועצה, שהפיתוח יחל רק בעוד שנים רבות !

"בשנתיים האחרונות נוהל שוב מו"מ בין היזמים לבין המועצה לקביעת מתווה לקידום אישור תוכניות הפיתוח והביצוע , ללא הועיל. בחצי השנה האחרונה ניסו יזמי התוכנית לערב את יו"ר הוועדה המרחבית שרונים בעניין, ולפני כחודשיים נתכנסה פגישה ראשונה בעינין, ופגישה שנייה שנועדה להתקיים ב- 7.11.16 לא נתקיימה ונדחתה ל- 14.12.16".

עד כאן תגובת היזמים.

"העיכוב - בגלל התנהלות היזם"

על טענת היזמים והרוכשים של תוכנית 267 על עיכובים שנויים במחלוקת בפיתוח, הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה שרונים והמועצה המקומית אבן יהודה מסרו תגובה משותפת:

"קיבלנו את פנייתך והופתענו ממנה, שכן בסמוך לכניסתו של יו"ר הוועדה החדש, דורון אוזן, בחודש מארס 2016, על פי בקשת המועצה, התקיימה פגישה בשרונים, בכוונה לקדם את פיתוח המתחם שעל פי הטענה מתעכב. להבנתנו, העיכוב דווקא נעוץ בהתנהלות היזם והליכים שהוא נקט. גם כיום, היזם נמצא בהליך ערר כנגד הוועדה לתכנון ובנייה שרונים בקשר לריביות בגין היטל ההשבחה.

"הובהר ליזמים פעמים רבות שבשלב זה אין למועצה תקציב לביצוע הפיתוח במתחם תוכנית 267א', וכי מחובתה לפעול באחריות תקציבית ולא להיכנס לגירעונות. שרונים מבינה את עמדת המועצה, שלא ניתן לפתח מתחם ללא מקורות לכך.

"המועצה המקומית אבן יהודה אפשרה ליזמים להקדים את תשלומי היטלי הפיתוח והיטלי ההשבחה במלואם, כדי שהמועצה תוכל לוודא כי קיים מלוא התקציב הדרוש לביצוע הפיתוח בתחום התוכנית. נושא זה עודנו מצוי בדיונים בין הצדדים.

"נציין כי, התקיימה ישיבה בעניין זה במשרדי הוועדה בחודש ספטמבר בנוכחות יו"ר הועדה והצוות המקצועי, נציגי המועצה והיזמים. נציין שאף נקבעה פגישת המשך נוספת עם היזמים לאמצע חודש דצמבר. עוד נציין כי נושא היטל ההשבחה, ממילא מצוי כעת בהליך משפטי שהוגש מטעם היזמים.

"הפגישות בוועדה עם היזמים וכן בעלי זכויות במתחם נעשו, הן בתיאום מראש לבקשתם והן בזמני קבלת קהל במשך כל התקופה, באופן רציף. הפונים קיבלו את מלוא המענה, והמצב לעיל הוסבר להם פעמים רבות, אך משום מה הם בחרו להסתיר זאת כשפנו אליכם, כנראה כדי לייצר כותרות.

"יו"ר הועדה יחד עם צוות עובדי הועדה עושים מאמצים רבים בקידום הוצאת היתרי בנייה, ולראיה הוצאו כ-3,000 היתרים ליח"ד בשנה זו וישנן עוד אלפי יח"ד בשלבי תכנון, לרבות ה הכפלת מספר ישיבות המליאה בשנה, מתן מענה מקצועי לפונים הן באופן כללי והן בנושא פניות בעלי זכויות במתחם 267א'. על כן אין בידינו לקבל את הטענה בדבר 'דרישות בלתי סבירות', 'דחיות בלתי פוסקות' ו'סירוב מגמתי להטות אוזן לציבור בעלי הקרקעות'. כפי שציינו לעיל, תיאור זה מצד בעלי קרקעות ובעלי זכויות לדירות במתחם 267 חוטא במאוד למציאות".