קבלן מבצע השותף בפרויקט חולק סיכונים עם היזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אשד התחדשות עירונית
דיירים רבים שבביתם מבוצעת תמ"א 38 בוודאי מכירים את הסיטואציה הבאה: לאחר מספר שנים בהן הם היו במגעים עם החברה היזמית, לאחר שכל הריבים והמחלוקות עם השכנים הפכו לנחלת העבר, ולאחר שהפנימו כי בקרוב הם יצטרכו לעזוב את ביתם לטובת תקופת שכירות לא קצרה, מגיע המעמד המרגש: היום המיוחל של תחילת ההריסה והבנייה.
ופתאום, במקום הפרצופים המוכרים והאדיבים של נציגי החברה היזמית, מגיעים לשטח הבניין פנים חדשות - עובדי חברת הקבלן המבצעת את העבודה - אותם אף אחד מהדיירים לא ראה עד היום, והחששות לגבי רמת הבנייה ואיכותה, צפים ועולים והראש הופך ללא שקט.
בקבוצת אשד, העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ, החליטו להתמודד עם הסיטואציה המורכבת עבור הדיירים, על ידי בניית מודל ייחודי שבו קבלן הביצוע איננו רק קבלן משנה, אלא שותף לרווחי היזם. קבלן-שותף זה מציג את עצמו בפני הדיירים כבר בתחילת הדרך ומוביל את התהליך התכנוני של הפרויקט.
"רוב העוסקים בהתחדשות עירונית הם יזמים ללא יכולת ביצועית, השוכרים קבלני משנה על פי הצעת המחיר הנמוכה ביותר אותה הם מקבלים, זאת ללא קשר והיכרות קודמת עם הדיירים וצרכיהם הספציפיים", אומר צפריר כהן, מנכ"ל הקבוצה. "לעומת זאת, במודל שלנו, הקבלן השותף, נמצא בפרויקט מתחילת המשא ומתן, משפיע על תוכנית המתאר ולבסוף מבצע את הפרויקט תוך שהוא יודע לפרטי פרטים מהן הדרישות של כל דייר בבניין".
לדברי צפריר, "באמצעות שילוב זה אנחנו מביאים לידי מיצוי מיטבי את הפעילות של אשד כיזמית הבוחנת את הפרויקט, מטפלת בדיירים ופועלת מול וועדות התכנון, ביחד עם הקבלן המבצע המביא את תובנותיו המקצועיות כבר מראשית הדרך. הדיירים מקבלים פה חבילה שלמה יותר בשונה מיזמים שמביאים קבלן מבצע בהמשך הפרויקט ויש לו ניגוד אינטרסים עם היזם".
- מה האינטרס של הקבלן בשותפות הזאת?
"ראשית הוא מחלק את הסיכונים שלו עם החברה היזמית ושנית הוא מוריד מעצמו את הנטל של הטיפול בדיירים והתכנון ויכול להתמקד בפן הביצועי שבו הוא מצטיין. יותר מכך, הוא גם שותף ברווחי הפרויקט כך שיש לו תועלת מכל הצדדים".
- למה זה מהווה יתרון לדיירים?
"כי במודל כזה הם יכולים לבקר בפרויקטים אחרים של הקבלן, לבחון את איכות הבנייה, לראות את איכות הגימור ואף לדבר עם הדיירים ולשמוע מהם ביקורת או שבחים עליו. זה שונה לגמרי מיזמים שבכל פעם שוכרים קבלן אחר בהתאם להצעתו הכספית ואין לדיירים יכולת לבדוק את איכות העבודות שלו ולהתרשם ממנו כאדם וכאיש מקצוע.
"כמו כן, לדיירים יש אוזן קשבת אצל הקבלן המבצע כי הוא חלק אורגני בתהליך. יתרה מכך, הקבלן המבצע מעורב כל הזמן והוא מעניק את חוות דעתו - הוא מביא את כל הידע והניסיון שלו לתכנון והוא גם חתום בהסכם המקורי עם הדיירים. זה מעניק להם מימד של ביטחון וראש שקט".
כשכהן מדבר על אינטרס משותף, הדברים בולטים במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית. עקב ניגודי אינטרסים בין יזמים לקבלני ביצוע, ששאפו להוריד כמה שיותר את עלויות העבודה שלהם, התגלעו סכסוכים ואי הבנות בין קבלנים ליזמים שגרמו לתקיעתם של פרויקטים רבים ובמקרים קיצוניים אף לפשיטות רגל של קבלנים שהחליטו לקחת את העבודה בכל מחיר, גם כאשר מדובר היה במחיר הפסד. "הדברים מסוכנים במיוחד עבור דיירים בפרויקטים של תמ"א חיזוק כי הדיירים ממשיכים לגור בתוך הנכס וחשופים לכל עיכוב בבנייה", מסביר צפריר.
- מהי חלוקת העבודה במודל הקבלן כשותף?
"בשלב הראשון אנחנו כיזם מובילים את ההיבטים התכנוניים, היזמיים והחוזיים מול הדיירים והקבלן נותר כפנים משניות בלבד. בשלב השני, כאשר מתקבל היתר הבנייה בואכה שלב הביצוע, הקבלן הופך לדומיננטי מול הדיירים ואנחנו למשניים. בצורה כזו, כל אחד מהגורמים מביא איתו את החוזקה שלו לפרויקט. הקשר של הקבלן השותף לפרויקט כל כך חזק שבשונה מהנהוג הוא גם מבצע את מסירת הדירות לדיירים ואף מעניק להם שירות ואחזקה למשך שנה מתום הפרויקט".
צפריר מוסיף כי גם עבור עורך הדין המייצג את הדיירים השילוב הזה מקטין את רמת אי הוודאות והדאגה שהלקוחות יקבלו את מה שנחתם בהסכם. "זאת בניגוד למצב בו עורכי דין חותמים על הסכמים כאשר יש רובריקה פתוחה לגבי זהות הקבלן המבצע. כפי שניתן לראות המודל הזה מיטיב עם כולם - עם היזם המרוויח אדם מנוסה המעורב תכנונית מתחילת הפרויקט, עם הקבלן, המרוויח הכנסה גבוהה יותר וחלוקת סיכונים ועם הדיירים שיכולים ללכת לישון בראש שקט יותר".
*** אשד התחדשות עירונית, חברה יזמית העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ.
לאתר החברה הקליקו כאן