דרור נגל / צילום: שלומי יוסף
"מחיר למשתכן יצר ביקוש לא אמיתי. אנשים שלא חלמו לרכוש דירה הולכים להגרלות בגלל ההנחה, אבל אחר-כך הם מבטלים כי הבנק לא נותן להם משכנתא", קובע דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים. "יש לנו פרויקט שהוא עוד מתקופת מחיר מטרה. יש שם חיסכון של סביב מיליון שקל במחיר, ועדיין, בפרויקט שלנו 42 זכאים שזכו בדירות החליטו לוותר. למה לוותר על כזה חיסכון? כי פשוט לא היה להם את הכסף. זו ההוכחה שאנשים לא יכולים לקנות, והביקוש הזה שמחיר למשתכן יותר הוא לא ממש אמיתי".
לנגל, שהחברה שהוא מוביל בונה לא מעט פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן, יש בטן מלאה על התוכנית.
"מה קרה מאז החלה מחיר למשתכן?", פותח נגל, "מוכרים פחות דירות ויש ירידה בהתחלות הבנייה. כל מלאי הדירות למכירה מצטמצם, אצל החברות הגדולות וגם אצל החברות הקטנות יותר. קצב המכירות אמנם הואט, אבל עדיין מוכרים דירות. אין מלאי חדש לקבלנים והרבה פחות סחורה למכור בפועל, וזה יחד עם הירידה בהתחלות הבנייה מעיד על ההיצע העתידי.
"בממשלה הצליחו לעשות דבר אחד משמעותי וזה לכבוש את הביקוש. לא מאפשרים היום עסקאות בשוק החופשי, וכמעט ואין. התוצאה היא שיזמים שלא משתתפים במחיר למשתכן כמעט שאין להם סחורה.
"אבל באותו הזמן, מחיר למשתכן גם עושה עוד משהו - היא גורמת גם לאנשים שלא חלמו לקנות דירה ללכת ולהשתתף בהגרלות בגלל ההנחה. רואים את זה בבירור. אנחנו רואים את זה בפרויקטים שלנו של מחיר למשתכן. אנשים זוכים בהגרלה ואפילו חותמים חוזה, אבל אז מגיעים ומבטלים כי הבנק לא אישר להם משכנתא. מסתבר שלא כולם בודקים את זה מראש, ובגלל זה התחלנו להביא יועצי משכנתאות לכנסים שאנחנו עושים לזוכים במחיר למשתכן".
כמה מהם מתכוונים להשכיר את הדירות?
"הרבה מהזוכים במחיר למשתכן הם משקיעים חדשים. הם לא בטוחים שהם רוצים לגור במקום שבו הם זכו, אבל בגלל שיש הנחה הם הולכים על זה. קשה לדעת בדיוק מה ההיקף אבל אני יודע את זה גם מפניות שאני מקבל מאנשים שזכו במחיר למשתכן ומתלבטים. יש מישהו מגוף מוסדי גדול שזכה בפרויקט בירוחם, והתייעץ איתי מה לעשות עם הזכייה. עצם העובדה שהוא חושב לרכוש אותה ולהשכיר אותה, כי אין לו שום רצון ללכת לגור בירוחם, מראה את העיוות הגדול בתוכנית הזו.
"את אותו עיוות אפשר לראות לכיוון השני. יש פרויקטים במרכז הארץ, כמו גליל ים בהרצליה, עם הנחה מאוד משמעותית על הדירות. אבל מי יכול לקנות שם? מי שגם ככה לא צריך עזרה. הוא יכול לקנות גם לבד, במקום אחר וגם בשוק החופשי. והם מקבלים הנחה משמעותית, לעומת הפריפריה שם מקבלים הנחה קטנה הרבה יותר, יחד עם המענק.
"בשורה התחתונה זה רק מרחיב הפערים בין מי שיש לו למי שאין לו.
"במקביל, רוב השיווקים הם בפריפריה ועל הרשויות מעמיסים את הסכמי-הגג מבלי שאף אחד יודע אם הן בכלל יצליחו לעמוד בזה. בשורה התחתונה הפסיכולוגיה עבדה לשר האוצר, אבל בהיצע אין שינוי, המשקיעים יצאו מהתמונה והציבור קונה פחות דירות. אבל ירידות מחיר בינתיים אין, אולי רק במקומות שמוצפים בפרויקטים של מחיר למשתכן".
אז עם כל המגרעות, למה אתם משתתפים בתוכנית?
"אנחנו בתוך מחיר למשתכן כי אנחנו רואים בזה סוג של הורדת סיכון, אבל זה מגיע גם יחד עם ירידה ברווחיות. כמו כל דבר בכלכלה, פחות סיכון משמעותו פחות רווח. בכל מקרה זו גם החלטה שנכונה לתקופה הנוכחית".
נגל מתייחס גם להיקף התקציבי של מחיר למשתכן וסבור כי מדובר בסכומים גדולים מידיי שלא מגיעים למקום הנכון: "אנחנו מדברים על מיליארדים במחיר למשתכן. זה אומנם לא תקציב ישיר אלא אובדן הכנסות מהקרקע, ולכן קל להם יותר לעשות את זה, אבל בראש מי שעומד בראש חברה ובראייה כלכלית אני יכול להגיד שהניצול של הכסף הזה הוא ממש לא אופטימלי".
אז מה היה צריך לעשות עם הכסף הזה?
"חשוב לתת עזרה למי שצריך אותה. ויש לא מעט דוגמאות מהעולם למהלכים שנעשו בתחום הזה. יש הטבות במס, יש דיור בר-השגה בכל מיני דרכים, אבל כדי לעשות את זה, מישהו צריך לעשות או לבנות, ואם ליזמים לא יהיה כדאי, אז הם לא יעשו".
לאחרונה אפשר לראות יותר ויותר כישלונות של מכרזי מחיר למשתכן. מה המדינה צריכה לעשות כדי להפוך אותם לרלוונטיים יותר ליזמים?
"המדינה צריכה לעזור בקידום מהיר של הפרויקט ואני לא רואה את זה קורה. רק לקבל את הקרקע לוקח בין שנה וחצי לשנתיים, והעבודה מול הרשות המקומית לקבלת היתר - מהירה היא לא. יותר מזה, לא פעם הרשויות המקומיות מתנות את ההיתרים בכל מיני דברים. בראשון לציון למשל, התחילו לדרוש כל מיני דברים נוספים בהנחיות מרחביות, אחרי שהמכרז נסגר. זו בעיה. קובעים למשל כללים חדשים כמו למשל שיכולות להיות רק ארבע דירות בקומה טיפוסית, או שצריכות להיות יותר מעליות ממה שהתקן מחייב. למה? יש תקנים ויש הוראות, למה לשנות את זה ועוד אחרי המכרז?"
למה באמת? הם לא רוצים פרויקטים?
"בגלל שנוצרה רגישות מאוד גדולה לזכאים. הם באים בתלונות לרשות המקומית אז הרשות המקומית מרחיבה את הכללים. אגב, חלק מהטענות של הזכאים מגיעות בלי שום סיבה אמיתית. יש הרבה טענות על חדרי שירותים ללא חלון למשל. אני בעצמי גרתי שנים בגבעתיים בדירה כזו, ושילמתי עליה מחיר מלא. אז מאיפה הטענות האלו עכשיו? יש אפליה מתקנת לזוכי מחיר למשתכן?"
חלק מזה מגיע מהחשש שהדירות המוזלות ייבנו בסטנדרט נמוך ושהקבלנים או היזמים לא משקיעים בדירות מחיר למשתכן.
"ליזמים אין שום אינטרס שהפרויקט לא יהיה טוב או ראוי. אנשים שוכחים שבפרויקטים יש גם דירות למכירה בשוק החופשי. הרי צריך למכור גם אותן".
לא מורידים מחירים ולא לחוצים למכור
בשנה וחצי האחרונות, היקף מכירת הדירות החדשות נמצא במגמת ירידה. הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושל הכלכלן הראשי באוצר מעידים על היקפי מכירות נמוכים וחברות כמו אזורים צריכה להתמודד עם המציאות הזו.
על-פי הדוחות הכספיים של החברה בסוף 2017, היא מכרה בשנה זו 570 דירות סך-הכול לעומת 743 דירות בשנה הקודמת.
זה הפרש משמעותי. איך מתמודדים עם המציאות הזו?
נגל: "יש פחות מכירות, חד משמעית. משפרי הדיור חוששים שלא יצליחו למכור את הדירות ואנחנו רואים את זה גם במשרדי המכירות. הם מפחדים להגיע למצב שיצטרכו לשים את התשלום האחרון בלי שמכרו את הדירה.
"אחת הדרכים שלנו להתמודד עם ההאטה במכירות היא להיכנס למחיר מטרה ואחר-כך למחיר למשתכן. זה עובד, ולכן החלטנו להיכנס בהיקף משמעותי. אם הממשלה נלחמת במשקיעים, ובמשבר הדיור, גם אם בדרך עקומה, זה משנה את השוק. חשוב לי להגיד שזה לא מאין ברירה, זה מראייה עסקית והתמודדות עם המצב בשוק".
מחירי מחירון הורדתם בפרויקטים?
"לא. יש מקומות שאין בכלל מה לדבר על הנחה ושומרים על אותה רמת מחיר. גם אין לנו לחץ למכור. צריך להסתכל על המלאי שלנו. ב-2018 אנחנו ב-95% מלאי מכור, 2019 אנחנו עם 75% מלאי מכור. ויש לי גם דירות ל-2020 עם מלאי מכור בסדר גודל של 50%. אז אנחנו לא נמצאים בלחץ למכור. קצב מכירות יורד, אבל זה לא מוביל לירידות מחיר".
חברות גדולות שלא נכנסות למחיר למשתכן עושות טעות? ומה עם חברות שנולדו עכשיו רק ממחיר למשתכן? ישרדו?
"באשר לחברות גדולות שלא משתפות פעולה עם מחיר למשתכן, אני מניח שיש להן מלאי שמחזיק אותן. לכל חברה יש האסטרטגיה שלה. קשה לי לשפוט את ההחלטות. לגבי חברות שנולדו וצמחו עכשיו ממחיר למשתכן, צריך בעיקר לראות מה יהיה בהמשך. הרי אחרי שהפרויקטים יסתיימו הסיפור לא נגמר, יש שנות בדק ועוד נושאים לטיפול. נראה איך יתמודדו אז".
ומה יהיה ב-2018? המשך ירידה במכירות?
"אני חושב שימשיך להיות אותו הדבר. רק בחירות יעשו שינוי. המדינה לא יכולה להתנהל רק עם מחיר למשתכן עד אין סוף. אני מסכים שמדינה אולי לא צריכה למקסם את המחיר על הקרקע, אבל היא צריכה לפעול ביעילות כלכלית. ההאטה במכירות לדעתי תימשך, זו תקופה, ומתי שהוא זה ישתחרר".
פרויקטים להשכרה: "שטות מוחלטת לטעון שהקמנו קרן ריט כי לא מוכרים דירות"
לאחרונה הודיעה אזורים על הקמת קרן ריט שתפעל במסגרת מיזם דיור להשכרה שנמצא בבעלות החברה (אזורים LIVING). הקרן מאגדת את מאות הדירות שתקים או כבר הקימה החברה בפרויקטים שונים בערים אשדוד, בת ים, ראשון לציון ואור יהודה. בעוד החברה רואה במהלך מנוע צמיחה יש מי שטוען שמדובר באפשרות זמינה להמיר דירות שהחברה מתקשה למכור להשכרה כדי להתגבר על ההאטה בשוק.
"אנחנו רואים מה קורה בעולם בתחום השכירות, אבל בארץ מדובר בשוק מבוזר ומפוזר", אומר נגל, "עשרות אלפי משכירים ושוכרים וחוזי שכירות לטווח קצר שהשוכרים נמצאים תמיד במצב נחות ובתחושה פחות נוחה.
"בקרן ריט אפשר ליישם את מה שקורה בעולם בתחום הזה. הטיפול בדייר וגם בנכס נמצא אצלי, החוזה ארוך טווח והכל שקוף וגלוי. יש לנו שורה של פרויקטים להשכרה, גם כאלו שזכינו בהם במכרזים של דירה להשכיר וגם יוזמות אחרות. 909 יחידות דיור סך-הכול להשכרה וזה עכשיו הכל נכנס לקרן שהקמנו. החלטנו להקים את הקרן גם בגלל ההיצע שנוצר לנו להשכרה וגם בגלל שהתיקון לחוק הריט הביא איתו הטבות מיסוי, וחיכינו שיהיה לנו מספר משמעותי של דירות להשכרה. אנחנו רואים בזה אחד ממנועי הצמיחה של החברה".
ומה לגבי הטענה שזו פשוט דרך להיפטר מהדירות שלא מצליחים למכור?
"זו שטות מוחלטת. זה כבר נמצא בחברה כדירות להשכרה. מי שטוען את הטענות הללו לא מכיר את המבנה של כל העסק הזה. לעולם אני לא אעביר דירה שיכולה להימכר בשוק החופשי לדירה להשכרה. זה לא נכון לעשות ואין לזה שום היגיון כלכלי. פער המחיר בין דירה מוכנה להשכרה לבין דירה מוכנה למכירה בשוק החופשי יכול להגיע לסביב 60%, ואין שום הצדקה לעשות את זה".
"בחוזים שלנו מול קבלנים יש סעיפים ספציפיים שעוסקים בתחום הבטיחות"
מתחילת השנה נהרגו באתרי הבנייה 19 עובדים ונפצעו עשרות. בדיקה באתר של מינהל הבטיחות במשרד העבודה והרווחה העלתה כי גם לפרויקט של אזורים הוצאו צווי בטיחות. מדובר באתר בחדרה ומועד הוצאת הצו היה בפברואר שנה שעברה. "אנחנו יזמים ולא בונים בעצמנו", אומר נגל כשהוא נשאל על סוגיית הבטיחות באתרי הבנייה, "אבל אנחנו נותנים משקל משמעותי לנושא הזה במסגרת החוזה מול הקבלנים. דואגים לכל הנושא בצורה הטובה ביותר.
"יש מהנדסים בשטח שרואים אם יש משהו לא תקין ופונים לקבלן המבצע בו במקום. דואגים לתיקון הליקויים במקרה שיש וגם לסקרי בטיחות. בחוזים שלנו מול קבלנים יש סעיפים ספציפיים שעוסקים בתחום הבטיחות באתרי הבנייה ואנחנו כל הזמן מנסים לראות מה עוד אפשר לעשות כדי למנוע תאונות".
פינוי-בינוי: יש פרויקט שמקדמים 10 שנים ; הדיירים כבר מיואשים
לאזורים יש כמה פרויקטים בהתחדשות עירונית, גם פינוי-בינוי בשלבים שונים וגם פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בעבודה ראשונית על אש קטנה. נגל סבור שתחום זה חשוב, במיוחד לאור האפשרות לבנייה במרכז הארץ, אבל מסביר שהזמן הארוך לקידום הפרויקטים לא מאפשר שינוי מציאות: "אחת הדרכים להגדיל ההיצע במרכז זה פינוי-בינוי, אבל רואים את הקצב האיטי של הפרויקטים, כמה שנים לוקח לקדם אחד. יש לנו פרויקט ביהוד, אנחנו עכשיו בונים את הבניין השני, עד שהתחלנו לבנות את הבניין הראשון לקח לנו 8 שנים. וזה עוד נחשב לתקופה קצרה. בנתניה יש לנו פרויקט שכבר 10 שנים מקדמים. הדיירים שם כבר מיואשים לגמרי. ומאשימים אותנו, אבל אנחנו לא אלו שנותנים את ההיתר".
נגל סבור כי פינוי-בינוי הוא פתרון טוב, תמ"א 38 היא תוכנית בעייתית: "לדעתי מדובר במשהו לא טוב. אם בפינוי-בינוי באמת מגדילים היצע, תמ"א 38 זה מעט מאוד דירות ומה שיותר חשוב זה שלא נוגעים במרקם הקיים. אין תכנון כולל לשכונה, מה שכן יש בפינוי-בינוי".