רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת!

רכישת דירה יכולה להיות מקבלן (חדשה) ויכולה להיות מיד שנייה. היתרון הבולט ברכישת דירה מקבלן הוא שמדובר בדירה חדשה שאתם מגדירים וקובעים איך היא תיראה. מנגד, היתרון של רכישת דירה מיד שנייה היא שאתם מקבלים משהו מוכן, בלי ריצות אחרי הנגר, מתקין המטבח, ואנשי המקצוע בכלל.

רכישת דירה מקבלן בדיוק כמו רכישת דירה יד שנייה צרכה להיעשות תוך מחשבה, החלטה והגדרה של מסגרת תקציב. בשלב הגדרת התקציב אתם צריכים לבדוק בעצם מה ההון שלכם? זו שאלה לכאורה פשוטה, אבל בפועל מסתבר שממש לא - רבים לא יודעים באמת מה ההון שלהם - הדירה הקודמת (נטו אחרי מיסים), חסכונות, פיקדונות, השקעות, ומולם - משכנתא, הלוואות, חובות. כמו כן, צריך כמובן להתחשב בתקציב החודשי - מה ההוצאות הצפויות (וצריך תמיד לקחת מרווח ביטחון) ומה ההכנסות השוטפות. כך אתם גוזרים את התשלום למשכנתא האפשרי מבחינתכם, וכאן חשוב לזכור שהחיים משתנים - ילדים, נסיעות לחו"ל, ירושה, קרן השתלמות - תנסו לקחת הכל בחשבון, למרות כמובן שהחיים דינמיים. (הרחבה - מה ההון העצמי וכמה משכנתא אפשר לקחת).

דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה

יש הבדל גדול בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין דירת יד-שנייה; במקרה האחרון אתם כבר רואים את הסביבה הקיימת של הבניין בו מדובר; אתם גם רואים את הדירה בה מדובר ויודעים שאתם קונים משהו קיים. כשקונים דירה חדשה, לעיתים זה מתחיל משרטוט על נייר והדמיה ממוחשבת; נכון, שיש בזה הרבה מהיצירה והחוויה, אבל יש בזה גם יותר סיכון מאשר לקנות משהו קיים.

כשקונים דירה חדשה, בוחרים בשלב ראשון את הפרויקט/הבניין החדש. לפרויקטים הנבנים ניתן להיחשף בתקשורת על ידי מודעות פרסום, חברים או בני משפחה שמספרים, מתווכים, ובמקרים רבים גם כשחולפים בדרך על פני פרויקט חדש בבנייה. אם מצאתם פרויקט שמעניין אתכם, פה מתחיל התהליך שמורכב משלבים לא מעטים; ספרנו 10 שלבים עד לשלב חתימת החוזה על דירת חלומותיכם

10 שלבים בדרך לרכישת דירה חדשה

קבלת פרטים מהקבלן - איך ייראה הפרויקט? כמה דירות יהיו בכל בניין? איזה סוג דירות יהיו בו מבחינת שטחים, קרקע, דירות גג? כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה? מיהו היזם? מיהו קבלן הבנייה עצמה? (לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהחברה היזמית - לדוגמא, אפריקה ישראל למגורים היא חברה יזמית, אך את הבנייה מבצעת תמיד חברה אחרת ובדרך כלל דניה סיבוס, שהיא חברה באותה קבוצה). מיהו האדריכל של הפרויקט? מי הבנק שמלווה אותו? וכמובן - מחירים. תרשמו הכל ותשאלו כל מה שבא לכם. זה השלב לדלות כמה שיותר מידע מבלי להתחייב לדבר.

בדיקת הסביבה - בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם זה חשוב לכם - בדקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת - תבררו איך מערכת החינוך בה? מה עם תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.

חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. את זה ניתן לבדוק בוועדה המקומית שברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.

בדיקת היזם - היזם אחראי על התכנון, ההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות; מולו אתם סוגרים את העסקה. חשוב לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם (עד כמה שזה אפשרי), את ניסיונו ואת המוניטין שלו.

בדיקת הקבלן - כדאי לבדוק את הקבלן/חברת הבנייה שבונה את הפרויקט בפועל. האם הבנייה בעבר היתה איכותית וטובה? מה סטנדרט הבנייה? ועוד.

בעלות על הקרקע - חשוב לוודא שאין עיקולים על הקרקע, או שעבודים, ושבעלת הקרקע היא חברת הבנייה.

אם מדובר בעסקאות קומבינציה, צריך לבדוק אם רשומה הערת אזהרה לטובת היזם, והאם הוא רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת קונה הדירה. ובכלל עליכם לוודא שניתן להעביר ולרשום הערת אזהרה על הנכס ואין מגבלות כלשהם (רשויות המס ועוד).

היתר בנייה - מה אפשר לבנות על פי אישור הרשויות? ואם עדיין אין היתר, חשוב לוודא שהזמן לקבלת ההיתר מוגבל, ושיש לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, במידה ולא התקבל בה היתר בנייה.

מפרט טכני ותכנון הדירה - בדקו אם כיווני האוויר. בדקו את גודל החדרים, עד כמה ניתן לעשות שינויים? מה המוצרים המובטחים לכם ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני?

מחיר הדירה - תבררו אם המחיר כולל מע"מ. אם המחיר אינו כולל מע"מ, קחו בחשבון תוספת של 17% (נכון להיום).

ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. לכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה, מחיר חניה וכו'. כל זה חייב להימצא גם בחוזה שתחתמו עליו. לא פעם יש במהלך הבניה "חלון הזדמנויות" לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות - תבדקו אם יש כזה בפרויקט שלכם.

חשוב להבין ולהפנים שמחיר הדירה, זה עדיין לא כל ההוצאות שלכם על רכישת הדירה. קיימות הוצאות כמו - מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עלויות מעבר ושיפוץ, הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה (למחשבון מדד תשומות הבנייה).

בדיקת משכנתא - מדובר בבדיקה עקרונית לגבי גובה המשכנתא שתוכלו לקחת. תבדקו בכמה מקומות (בנקים למשכנתאות); תלמדו את סוגי המשכנתא, ותבדקו את הריביות (להרחבה - ריבית המשכנתא המעודכנת).

חוזה מול הקבלן - זה השלב שבו רצוי שיהיה לכם עו"ד משלכם, המתמחה בתחום הנדל"ן. זו זכותכם. אל תסכימו לחתום אצל העו"ד של הקבלן שמוכר לכם את הדירה - ברור את מי הוא מייצג בהסכם. שכ"ט עו"ד הוא לרוב בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעו"ד שלכם. חשוב להדגיש - יש בעצם מעין שני תשלומים לעורכי דין ברכישת דירה מקבלן - העו"ד שלכם, וכן עו"ד של הקבלן שאחראי על הרישום בטאבו.

מה חשוב לשים לב בחוזה?

האמת - הכל. אבל ריכזנו כמה נקודות (יש עוד, וכל חוזה לגופו).

חשוב לוודא כי המפרט הטכני ממולא כראוי באופן מפורט ומדויק; אל תסכימו לסעיף בחוזה המאפשר לקבלן לקבוע, לשנות, לדחות, על דעתו בלבד, ללא הסכמתכם; אל תסכימו לתנאי בחוזה האוסר על הקונה לרשום הערת אזהרה, גם אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. תדרשו שבחוזה יירשם תאריך בו יושלם רישום הדירה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) על שמכם. אל תסכימו לנוסח כמו - "בתוך שנה ממסירת הדירה" וכד'. שיהיה תאריך נקוב בחוזה.

חשוב לוודא גם שבחוזה מצוין מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, ומצוינים גם התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע"מ, חניה, דוד שמש, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. שיצוין סוג ההצמדה - בדרך כלל החוב שנותר מוצמד למדד תשומות הבנייה, שלרוב הוא גבוה ממדד המחירים לצרכן. אולי עדיף לכם לבקש (לא בטוח שהקבלן יסכים) להצמיד את החוב שנותר (מחיר הדירה פחות התשלומים שכבר שילמתם) למדד המחירים לצרכן, בשנים האחרונות הוא נמוך.

הוצאות פיתוח - מדובר בהוצאות פיתוח סביבת הפרויקט; התקנת כביש, גינון, כביש. זהו מושג מעורפל, שעלול לייקר את מחיר הדירה. סכמו מראש, שמחיר הדירה כולל גם את הוצאות הפיתוח.

חניה - הקפידו לקבל שרטוט החניון ובו מצוין מקום החניה שלכם.

שינויים בדירה - לציין בחוזה את השינויים והתוספות, עלויות וזיכויים עבור האביזרים שוויתרתם עליהם (למשל, אם אתם בונים מטבח ומוותרים על המטבח שהקבלן נותן, יש לציין בחוזה את גובה הזיכוי שתקבלו), לציין מועדי ביצוע ומועד מסירת המפתח לאחר השינויים.

דוד שמש, מזגן, מערכות תקשורת - שימו לב אם הקבלן מתחייב בחוזה להתקין מערכות שלמות, או שמדובר רק בהכנת תשתית למערכת.

הרכוש המשותף - הלובי, חדרי מדרגות, מחסנים, חצר, חניות שלא הוצמדו לדירות בבניין, גישה לגג הבניין. האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים משטחי הרכוש המשותף? אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או גג צמוד, בדקו כי אין שם מתקנים השייכים לדיירים אחרים: צנרת, מכסי ביוב, דוודים וכד'. קבלנים נוהגים לשמור לעצמם את השטחים שלא הוצמדו לדירות, אך הם חייבים להעבירם לבעלי הדירות בעת רשום הבית המשותף בטאבו. יש קבלנים לא הוגנים, שמחזיקים חניות שלא הוצמדו לבעלי דירות, ומוכרים אותן במחיר מופקע כשהם חייבים להיפטר מהן.

לוודא כי קיים מועד מוגדר למסירת המפתח על ידי הקבלן, וקבלת פיצוי אם הוא מאחר במסירה יותר מחדשיים-שלושה, כולל בגלל כח עליון. הפיצוי יכלול גם ריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן ודמי שכירות ראויים.

אל תחתמו על סעיף הקובע, כי עצם קבלת הדירה על ידיכם מהווה הוכחה כי הדירה נמסרה במצב תקין מושלם ובהתאם למפרט הטכני.

לוח התשלומים - לחוזה מצורף לוח תשלומים. מועדי התשלומים על פי חוק מחולקים בהתאם להתקדמות הצפויה בבנייה, והם צריכים להיות ב"אזור" של החלוקה המפורטת:

40% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה, אם אין בבניין עמודים. מדובר בממוצע ב-8-10 חדשים מתחילת הבנייה. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (בדרך כלל 15%).

20% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

15% ממחיר הדירה עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10% ממחיר הדירה עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

הגנות על כספכם - ברכישת דירה חדשה, אתם עשויים להתחיל לשלם סכומים נכבדים עוד לפני שהונחה לבנה אחת בבניין, ובעצם את רוב הכסף תשלמו לפני שהדירה תימסר לידיכם. לכן חשוב שתהיה הגנה לכספכם שכבר שולם, וזו ניתנת באמצעות ערבויות שהיזם חייב לתת.

מרבית הפרויקטים מלווים באמצעות מימון מבנק מלווה. ליווי בנקאי נותן לכם שקט נפשי, משום שמובטח לכם שכל כספי הפרויקט עוברים לחשבון אחד וכל הכספים משמשים להקמת הפרויקט. חשוב לבדוק מי הבנק המלווה ומהם הביטחונות והערבויות שהקבלן נותן לכם כדי להגן על כספכם.

על פי חוק המכר (דירות), כל תשלום שאתם משלמים לקבלן והוא מעל 7% ממחיר הדירה חייב לקבל הגנה/בטוחה. הקבלן טרם התקשר עם בנק מלווה ואינו מאפשר לכם לקבל בטוחה/הגנה על כספכם - אין לשלם דבר, אלא אם הסכום יועבר לחשבון נאמנות שיפתח בבנק ויהיה על שמו של העו"ד של הקבלן. גם במקרה כזה התשלום לא יהיה מעל 7%.

על פי החוק, התשלומים לחברת הבנייה מתבצעים באמצעות פנקס שוברים אותם מקבלים מהקבלן. אין להפקיד ישירות לחשבון הקבלן - כבר היו מקרים בהם קבלן פשט רגל (פרשת חפציבה מלפני שמונה שנים, למשל) והשתמש בכספי הפרויקט לצרכיו האישיים. וודאו כי על השוברים רשום מספר הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה. את השובר ניתן לשלם זאת בכל סניף בנק, כולל בנק הדואר.

על הקבלן נאסר לקבל תשלומים על הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הלקוח. הדרך המומלצת ביותר היא ערבות בנקאית, שתבטיח את כל הכספים ששולמו על ידי הלקוח לקבלן אשר תהיה ברת פירעון בכל מקרה שיסתבר כי הקבלן אינו יכול להעביר בעלות בדירה (או כל זכות אחרת שהוסכמה עם הקבלן) על שם הקונה. יש לבדוק היטב את נוסח הערבות הבנקאית לפני חתימת החוזה - שתהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות הקונה ושמירה על ערך כספו.

עוד הגנה ניתנת באמצעות היא פוליסת ביטוח בחברת ביטוח מוכרת המכסה את כל הסיכונים המפורטים בעניין הערבות הבנקאית. הפוליסה צריכה להיערך לטובת הקונה ולהיות משולמת מראש.

דרכים נוספות להבטחת כספכם: רישום שיעבוד על הדירה או על חלק יחסי מן הקרקע עליה הבית נבנה לטובת הקונה להבטחת הכספים שישולמו לקבלן על ידי הקונה; רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת המקרקעין (טאבו) על הדירה או על חלק יחסי של הקרקע עליה נבנה הבניין לטובת הקונה. יש לשים לב כי על הערת האזהרה להיות קודמת לכל שיעבוד עיקול או זכות צד שלישי אשר יש להם זכות קודמת עדיפה על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה. שימו לב, הבנק אשר נותן ליווי בנקאי לפרויקט נוהג לרשום הערת אזהרה לטובתו, ולכן יש לדאוג לקבל מאת הבנק מכתב החרגה אשר נותן עדיפות להערת האזהרה של הקונה על פני הערת האזהרה של הבנק המלווה. יש לדרוש כי הערת האזהרה תרשם מיד, ולא תהיה תלויה בהתקדמות הבניה או בתנאים חיצוניים אחרים.

מסירת הדירה - תעברו על כל הדברים הקטנים, תרשמו ותצלמו - הקבלן מחויב לתקן לכם את כל הבעיות, אתם אמורים לקבל דירה מושלמת, ואם לא אז באחריות הקבלן לתקן ולפצות - רבים נכנסים וזהו, אבל יש לכם זכויות גם אחרי קבלת הדירה, לרבות אחריות.

מה חשוב לבדוק בקבלת הדירה?

חשמל - הפעילו את מפסקי החשמל וראו אם כולם תקינים; אפשר בשלב הזה לבוא עם כמה נורות לדירה ולהעביר אותן מבית מנורה אחד לשני. בדקו את השקעים וודאו, שיש בכולם מתח חשמלי.

מים - תפתחו ברזים ותבדקו את לחץ המים.

סתימות - תפתחו ברזים במקלחות ובאמבטיה ושימו לב לירידת המים לביוב. לא פעם יש סתימות בצנרת בגלל חמרי בנייה, שאינן מאפשרות למים לרדת. שימו לב גם לפתחי הניקוז - אם הם דולפים ומצטברים סביבם מים, זה מעיד על צנרת סתומה, וזה אומר - הצפה של חדר האמבטיה, אם זה לא יטופל. כנ"ל לגבי ברזי הכביסה.

רטיבות - חפשו כתמי רטיבות על התקרה, על הקירות, אם יש שלוליות מים על הרצפה. בדקו אם אין דליפה מהצנרת במטבח.

ריצוף - בדקו שהמרווח בין האריחים שווה, שהרובה ממלאת את המרווחים ואין בה סדקים; חפשו שריטות, סימני שבר וכד' באריחים בדירה כולה.

צבע - שימו לב שהצבע יהיה אחיד בכל הדירה, שאין בו סדקים וכד'.

חלונות ודלתות - יש לפתוח ולסגור את כל החלונות והדלתות ולראות שהם נפתחים ונסגרים בקלות; את הדלתות הזזות להניע הלוך ושוב ולוודא שהן מחליקות בקלות.

פערי גובה - לעיתים יש פערי גובה בין רצפת המרפסת לרצפת הסלון, למשל, דבר שעלול לגרום למעידה, במיוחד של קשישים ופעוטות. עמדו על כך שהפער יצומצם לרמה שאינה מסוכנת.

זו רשימה של דברים עיקריים, אבל כל דירה והפרמטרים הנוספים שיש לבדוק.

את הליקויים שמצאתם אתם אמורים לרשום בצורה מסודרת בפרוטוקול המסירה. אל תחתמו על הצהרת היעדר תביעות, כי ייתכן שתגלו ליקויים בשלב מאוחר יותר. בפרוטוקול המסירה צריך הקבלן לכתוב גם את אופן התיקון של הליקויים כולל מועדי התיקונים.

ליקויים לאחר קבלת הדירה - אם מצאתם ליקויים אחרי קבלת הדירה, פנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.

מדריכים וכלים מאתר הון:

מחשבון משכנתא

ריבית משכנתא מעודכנת

משפרי דיור - ככה לוקחים משכנתא

* המאמר נכתב על ידי הון, מדריכים פיננסים, המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור מניות, קרנות נאמנות וניירות ערך אחרים; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.