הדיירת רחל גרינברג על רקע הבניינים, לפני ההריסה / צילום: מיכל ארבל
"אם היו באים אליי לפני 20 שנה ושואלים אותי אם אני מוכנה לייצג דיירים בפרויקט שייקח 20 שנה להוציא אותו אל הפועל, חד משמעית הייתי אומרת שלא", אומרת עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', בשעה שהחלה הריסתם של הבניינים הישנים ברחוב רקנאטי ברמת אביב, ביום חמישי האחרון על ידי חברת צבילין אייל.
אחת מבעלי הדירות בפרויקט, שצפתה בדירה שלה נהרסת, היא רחל גרינברג, (71) גמלאית של המשטרה, שרכשה את הדירה בבניין הישן ב-1974 מחברת שיכון עובדים שהקימה אותו. "קניתי דירת 74 מ"ר בקומה שנייה ב-100 אלף לירות", מספרת גרינברג, "הבניינים התחילו להיבנות אחרי מלחמת יום כיפור. עשו מבצע לאנשי מערכת הביטחון ולזוגות צעירים. כשנכנסו לגור בדירות, לא היה פה כלום, אפילו את הקניות עשינו אז באפקה. לימים זאת הפכה להיות שכונה יוקרתית שכולם מכירים - רמת אביב ג' - אבל באותם ימים זה היה אחרת. גידלנו פה ילדים, שלמדו בבית הספר הראשון ברמת אביב ג' שהיום חוגג 40 שנה. בשנות ה-80 הרחבנו את הדירות ל-90 מ"ר, כי נולדו עוד ילדים שגדלו כאן. במלחמת המפרץ וגם בצוק איתן היינו יורדים למקלט שהיה למטה בכל בניין".
שנת 2000: 3 דירות חדשות במקום 1 ישנה
הדיירים פנו לעו"ד בורנשטיין בבקשה שתייצג אותם בהליך קידום פרויקט פינוי בינוי. "כל התחום היה אז בוסר ואף אחד לא ידע מה זה. התחלנו להניע את התהליך, בדקנו כמה הצעות של יזמים, ובסוף הדיירים החליטו להתקשר עם חברת אשדר. ההסכמה של בעלי הדירות הייתה גורפת מהיום הראשון, אבל הבעיות מבחוץ היו רבות וגדולות".
לדברי עו"ד בורנשטיין, בתחילת הדרך, קודמה בוועדה המקומית תוכנית ל-300 יחידות דיור במקום 98 דירות קיימות, מה שהמשקף מקדם כלכלי סביר של 3 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה. "אבל באמצע התהליך, העירייה שינתה את עמדתה פסלה את הפרויקט ללא נימוק", משחזרת עו"ד בורנשטיין, "אז הלכנו לוועדה המחוזית ושם התחילה מסכת הליכים ארוכה וממושכת, שכללה הפקדה להתנגדויות, ושמיעת התנגדויות, כשכל פעם הפחיתו את מספר הדירות, עד שהגיעו למספר סופי של 198 דירות חדשות. שזה שתי דירות חדשות במקום כל דירה ישנה אחת. אין לזה אח ורע, והעובדה שמימוש הפרויקט מתאפשר בכל זאת, היא אך ורק בגלל שמדובר בקרקע ברמת אביב".
שנת 2003: מפחיתים את התמורה לדיירים, השכנים מתנגדים
אחרי שאושרה התוכנית ל-198 דירות, נאלצה חברת אשדר לפתוח את החוזים שבהם נקבעו התמורות לדיירים ולהפחית אותן. "התמורות שהסתמכו על פרויקט של 300 דירות כללו דירת בגודל של 120 מ"ר, בתוספת ממ"ד, מחסן ושתי חניות", משחזרת עו"ד בורנשטיין, "לאחר ההפחתה של יחידות הדיור בפרויקט, הדיירים קיבלו תמורה של דירות בשטח 118 מ"ר כולל ממ"ד, חניה אחת, מרפסת, ואפשרות לקבל חניה נוספת ומחסן בתשלום.
"חלק מבעלי הדירות התקשו להשלים עם התמורה המופחתת והיה קושי לקבל את הסכמתם לחתום על ההסכם. אפילו הוגשו תביעות נגד דיירים סרבנים, אבל הסרבנים התרצו מיד וחתמו". מי שסייע בשכנוע הדיירים היה אפי כץ, מנכ"ל חברת ענב, שהיה אחראי על נושא ההחתמות, וחתום על פרויקט פינוי בינוי נוסף עם אשדר בנווה מונוסון.
גרינברג: "במשך הרבה שנים היו התנגדויות מהשכנים ממול שלא רצו שנסתיר להם את הנוף. צריך הרבה תעצומות נפש לעבור את השנים האלה. לצערי יש חברים שחיכו מאוד להגיע ליום המרגש של הריסת הבניינים אבל לא זכו לכך".
מנכ"ל אשדר ארנון פרידמן מספר כי "העירייה רצתה לצמצם כל הזמן את מספר הדירות ומספר הקומות בין היתר בגלל התנגדות השכנים שגרים בבניינים בני 17 קומות. התנגדות שפחות ברורה לי, כי למי שגר ממול הנוף יוסתר, בין אם יוקמו 17 קומות ובין אם יוקמו 30 קומות. בשלב מסוים אפילו שאלו אותנו בעירייה, למה בפרויקט כזה הדיירים לא יכולים להכניס יד לכיס ולשלם 50 אלף דולר, כי זה פתרון מצוין לצמצום מספר הדירות.
שנת 2011: הוועדה המחוזית אישרה את התוכנית
"אחרי דיון בהתנגדויות אמרה לנו הוועדה המחוזית, נאשר לכם 190 דירות שמתוכן 40 דירות יהיו בנות השגה. בגלל שלא הוסיפו לנו קומות אז נותר תכנון בעייתי של 5 דירות בקומה. בקיצור, אני חושב שהפרויקט הזה עבר כל מסכת אפשרית של עיכובים, וכל מי שיכול היה להתנגד לתכנון שהציעו ועדות התכנון התנגד, כולל אנחנו. בסוף אושרה סופית תוכנית ל-198 דירות חדשות במקום 96 ישנות, אחרי שהדיירים הסכימו לרדת משמעותית בתמורות", אומר פרידמן.
שנת 2018: הדיירים מתנצלים בפני עורכי הדין
לפני כשנה פורסמה מודעה יוצאת דופן בעיתונות הכלכלית, שהתפרסה על פני עמוד שלם, שבה כמה דיירים בפרויקט מביעים התנצלות בפני משרד עורכי הדין שייצג אותם בפרויקט. "היו כמה משפחות שחתמו על החוזה ואח"כ טענו שבהקצאת הדירות החדשות הם קופחו כי קיבלו דירות בקומות לא מספיק גבוהות", מספרת בורנשטיין. "הטענה הייתה לגיטימית, אבל אותם דיירים פתחו בהליך משפטי אגרסיבי נגד שאר הדיירים ונגדנו, שכלל השמצות חסרות שחר. אשדר הגישה נגדם תביעת בוררות גדולה, שבסופה הם ירדו מהטענות, וחויבו לפרסם התנצלות בגין ההשמצות כי הנזק היה רב".
שנת 2019: הדיירים מתפנים, הבנייה מתחילה
ביום חמישי האחרון נהרסו סוף סוף הבניינים, והבנייה תחל בקרוב. "יש עלינו תשלומים גבוהים של דמי שכירות לדיירים לתקופת הבנייה, והיטל השבחה שאנחנו עוד לא יודעים על כמה הוא יעמוד, כי הנושא מצוי בערר. המזל הוא שלא מדובר בקרקע שקנינו בכסף, שאז לכל עיכוב קטן יש משמעות דרמטית בנוגע להוצאות המימון, אבל ימים יגידו אם הפרויקט הזה יהיה בסוף כלכלי", אומר פרידמן. אשדר, אגב, מקדמת פרויקט פינוי בינוי נוסף ברחוב טאגור בשכונת רמת אביב ג'.
מה התובנה שלך מהפרויקט הזה, שליווית אותו מתחילתו בשנת 2000 ועד הריסת הבניינים ביום חמישי האחרון?
עו"ד בורנשטיין: "כשיש תמיכה של בעלי הדירות ונציגות אקטיבית שמעורבת בתהליכים, אז לפרויקט יש סיכוי להצליח. אם מתחילות מריבות בתוך קבוצת בעלי הדירות, וכל אחד מושך לכיוון אחר, זה מתכון בטוח לכישלון".
"התחלנו את התהליך לפני 20 שנה. היום יש רוח אחרת, גם בבתי המשפט וגם בוועדות התכנון. ברמה הלאומית מכירים בחשיבות של התחום הזה, והגישה קצת יותר אוהדת, אבל לא מספיק זריזה. חשוב לבחור בחברה יזמית איתנה פיננסית, כי רק היטל ההשבחה למשל, שאשדר שילמה למעלה מ-20 מיליון שקל ואולי תקבל חלק מהסכום בחזרה בעוד כמה שנים, לא כל חברה היתה יכולה לעמוד בזה.
"וגם לנו עורכי הדין דרושה מקצועיות וסבלנות. פעם אחת הדיירות באה אליי ואמרה שהיא לא מוכנה לחתום אם היא תצא בקומה של דיירת אחרת שאותה היא לא סובלת. דיירת אחרת אמרה שהתנאי שלה לחתימה יהיה מסתור כביסה. בדיעבד זה משעשע, אבל בזמן אמת זה היה מאוד מאוד לא מצחיק".