הבניין ברחוב אינשטיין. 44 דופלקסים ושבעה קוטג'ים בקומת הקרקע / צילום: איל יצהר
בניין רכבת פשוט למראה ברחוב אינשטיין ברמת-אביב, עומד במרכזו של סכסוך שכנים באשר לעתידו.
הבניין נמצא בקרן הרחובות איינשטיין ובארט בקרבת אוניברסיטת תל-אביב, ובו ארבע קומות מעל קומת קרקע, הבנויות על מגרש בשטח 4.3 דונם, ובקצהו המערבי כמה חנויות. בבניין 51 דירות.
ההיסטוריה: בניין לדוגמה
בשנים האחרונות מקדמת עיריית תל-אביב תוכנית שהופקדה להתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ומטרתה: "הגדרת המבנה לשימור כמנוף לחשיפת ערכים אדריכליים של המורשת הבנויה בשנים שלאחר קום המדינה". התוכנית תאפשר ניוד זכויות בנייה לשטח פנוי הצמוד למגרש, כתמריץ לשימורו.
משמעותה של תוכנית השימור היא כי לא תתאפשר תוספת בנייה בבניין עצמו למעט שינויים מינוריים בלבד, בשטח הפנוי של המגרש תותר בניית בניין בן תשע קומות שבו לא ניתן יהיה לנצל את כל זכויות הבנייה הקיימות היום, שינוידו למגרש אחר. בנוסף התוכנית קובעת הוראות מחמירות לביצוע פעולות שיקום ותחזוקה והתנייתן באישור והנחיית מחלקת השימור של העירייה.
מבט חטוף בבניין אינו מלמד למה הוחלט לשמר דווקא אותו, ולא בניינים דומים אחרים ברחוב.
בעיריית תל-אביב-יפו מסבירים כי "ההחלטה על שימור הבניין התקבלה לאחר עבודת מחקר מעמיקה. הבניין הוא חלק מפרויקט חדשני משנות ה-60 המוקדמות - שיכון לדוגמה של האדריכל יעקב רכטר, חתן פרס ישראל ומחשובי אדריכלים הקמת המדינה.
"הפרויקט הוא ניסוי ראשון של משרד השיכון שהזמין שלושה מתחמים לחדשנות בטיפולוגיות למגורים, האחד בבאר-שבע, השני בחיפה והמבנה הזה. על כן, זהו פרק חשוב בסיפור הקמת המדינה וההתיישבות החדשה בארץ ישראל ומקומה של תל-אביב במרחב הלאומי".
הבניין אכן מיוחד מבחינת הרכב הדירות שבו - 44 דופלקסים ושבע דירות קוטג' בקומת הקרקע - תפיסת מגורים שונה מזו שהייתה קיימת בדיור הציבורי בעבר, ובעירייה מציינים שיש לו "עוד מאפיינים ייחודיים לזרם המודרניסטי באירופה".
אבל חלק מהדיירים, ולא רק הם, סבורים אחרת. "אין סיבה להכריז על הבנין ברחוב אינשטיין כמיודע לשימור במגבלות מחמירות", אומר המומחה לשימור אדריכל אמנון בר-אור. "לקחת בניין ולהפוך אותו למונומונט בזמן שגרים בו אנשים שרוצים גם מעלית, וממ"ד, ואת כל האלמנטים שלא מתקיימים במצב הבניין היום, רק בגלל הטענה שהוא הבניין הראשון בארץ עם דירות דופלקס זאת טעות".
בר-אור, שצפוי לצרף חוות דעת להתנגדות בעלי הדירות בבניין, סבור שגם הנימוק עצמו של צוות השימור בעירייה אינו נכון, מאחר ומצא בניינים ישנים במקומות אחרים שיש בהם דירות דופלקס.
"הבניין הזה חשוב וראוי לשימור, אך לא לשימור במגבלות מחמירות. שימור כזה עוצר גם את המגמה העירונית של התפתחות, מה גם שממש ממול קיים בית דיור מוגן רב קומות. אפשר להוסיף בנייה ללא כל בעיה ואף להפך. לא הכל צריך להיות פינוי בינוי, כי אז אנחנו כורתים את הענף שאנחנו יושבים עליו, הפתרון הוא כן לשמר, אבל לא במגבלות מחמירות שאותן יש להשאיר למבנים בעלי ערך אדריכלי משמעותי".
ההתנגדות: השימור נוגד את התוכניות האחרות
19 מבין 51 בעלי הדירות בבניין הגישו לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב התנגדות לתוכנית השימור, באמצעות עוה"ד רמי פרגן וגל אראל ממשרד פרגן פלס. אחד המתנגדים, אגב, הוא עו"ד אבי חימי, היו"ר הזמני של לשכת עורכי הדין. המתנגדים מנו בה כמה טיעונים.
ראשית, אין כל הצדקה בהגדרת הבניין לשימור. שנית, לטענת בעלי הדירות מצבו התחזוקתי של הבניין ירוד, והוא אינו עמיד בפני רעידות אדמה. לטענתם, הגדרת הבניין לשימור תנציח את המצב הקיים, ותגזור עליו להישאר במצבו. שלישית, לדברי המתנגדים, המקלט הקרוב ביותר לבניין ממוקם במרחק שאינו מאפשר לדיירי הבניין בעת הצורך להגיע למקלט בזמן לצורך התמגנות.
טענה נוספת שלהם היא שתוכנית השימור סותרת תוכניות מאושרות אחרות, שהיו מאפשרות להם להרחיב את הדירות. לטענת המתנגדים, לפי התוכניות הקיימות מ-1998, ניתן להרחיב את הדירות בבניין לשטח של 89-106 מ"ר, כלומר תוספת בנייה של 28 מ"ר לכל דירה בבניין. תוכנית המתאר העירונית תא/5000 שהופקדה ב-2013, מייעדת את הבניין לבנייה של עד תשע קומות על רחוב איינשטיין ועד 15 קומות בעורף הרחוב. כמו כן התוכנית הגדירה את האזור כמיועד להתחדשות עירונית, ומסמך מדינות להתחדשות השכונה שאושר בוועדה המקומית בינואר 2014, כלל את המגרש.
לטענת המתנגדים, תוכנית השימור פוגעת בהם, ומונעת כל אפשרות להרחיב את דירותיהם בהתאם לתוכניות המאושרות. עוד הם אומרים כי "הבניין כלל אינו ראוי לשימור מחמיר ונראה כי ההחלטה לקידום התוכנית לא נבעה משיקולי שימור טהורים, אלא היא שרירותית ונובעת מלחצים יזמיים".
לטענתם, "ניוד הזכויות" בתוכנית, הוא פתרון הטומן בחובו נעלמים רבים, ולא מן הנמנע כי יהיה קשה עד בלתי ניתן להוציאו אל הפועל. "לא ברור לאן ניתן יהיה לנייד את הזכויות האלה, כאשר מימוש הזכויות כפוף לרצונו של מאן דהוא לרכוש אותן, כפוף למשא ומתן עם אותו גורם".
לטענת העירייה, נציגות של 75% מהדיירים הביעה תמיכה בתוכנית השימור, והתחייבה לוותר על תביעות עתידיות בגין התוכנית לרבות תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הדירות בבניין.
אולם לטענת המתנגדים, הם מעולם לא נתנו הסכמתם לתוכנית, ומעולם לא הסמיכו איש מדיירי הבניין לתת הסכמות כלשהן בשמם. לטענת המתנגדים, הם חושדים כי מאחורי אותה נציגות דיירים עומדים "כרישי נדל"ן" אשר כיוונו את המהלכים.
"התוכנית מקודמת בליווי נציגות הבניין, ומציעה מנגנון שיבטיח כלכליות שימור הבניין. ההתנגדות טרם התקבלה. בבוא העת היא תובא לדיון בהתנגדויות בוועדות המקומית והמחוזית, ובדיונים אלה יינתן מענה מפורט, גם בנושא השימור.