מודיעין עילית / צילום: Amir Cohen, רויטרס
למראית עין, העיר מודיעין עילית נקייה ומטופחת: בתי דירות מדורגים מחופים באבן, צמחייה, ילדים חוזרים מבית הספר. הכל רגיל למדי. אבל מתחת לפני השטח יש מצוקת דיור אדירה, שהובילה ליצירתה של מציאות נדל"נית אלטרנטיבית, מקבילה.
מורה הדרך שלי בעיר הוא מתווך הדירות יאיר נוימן, חרדי מהזרם הליטאי. הוא יליד גני תקווה שחי בשנים האחרונות במודיעין עילית, אב לארבעה ילדים.
נוימן מאמין שהציבור החרדי בבעיה הולכת וגוברת ושהגיע הזמן לחשוף את הנושא. לדבריו, "זה שלא בונים לחרדים יגרום לכך שהחילונים יאכלו אותה. מי 'אשם' בעליית מחירי הדיור? אנחנו. בסופו של דבר אין לחרדים איפה לגור".
בסיור ברחבי העיר הוא מראה לי מבנים שחפרו בהם מתחת ליסודות הבניין והפכו קירות תמך לדופן חיצונית לדירות מרתף; תוספות של דירות על גגות; ובניינים שעובו ונראים כמו מוטציות טטריס. את המצוקה בשטחי המסחר והציבור ממלאות דירות בקומות הקרקע שהוסבו והפכו לחנויות מזון, בגדים וגם לחדרי לימוד.
בהמשך הסיור מצביע נוימן על בניין במודיעין עילית ומספר שבמקור, לפי התב"ע, יש בבניין 32 דירות. בפועל מתגוררות בו 40 משפחות. איך עושים זאת? הפטנט נקרא "הטאבו המשותף", כלומר דירה שמחולקת לשניים, וחיות בה כמה משפחות שרוכשות אותה במשותף.
נוימן מסביר שהפיצול, כלומר חלוקת הדירות לשניים, נעשה בדרך כלל אחרי קבלת טופס אכלוס.
ישראל, תושב מודיעין עילית שאינו מעוניין להיחשף בשמו המלא, מתגורר בשכירות בדירת "טאבו משותף". לדבריו, הבחירה בצורת המגורים הזאת נעשתה בלית ברירה: "אם לא הייתי גר כאן, הייתי גר ברחוב. ברור שלא רציתי בזה, אבל מחירי הדיור בשמיים. אשתי ואני עובדים במשרה מלאה, יש לנו שני ילדים, וכרגע אנחנו לא יכולים לקחת משכנתה. העדפתי לגור ב'טאבו משותף' מאשר במחסנים או בדירות מרתף".
אתה פוגש את שותפיך ל"טאבו המשותף"?
"ברור. אנחנו נפגשים בחדר המדרגות על בסיס יומיומי. אנחנו גרים בדירה אחת, אבל בנפרד. פעם בחודשיים אנחנו נפגשים בשביל לחלק את החשבונות. זה לא קל".
המערכות של הבית מותאמות לחלוקה הזאת?
"זה כמו ההבדל בין אוטו פרטי ומונית. אנחנו משתמשים בדירה כמו מונית. יש הרבה יותר בעיות".
עורך הדין יוסי שפרינצלס, המתמחה בנדל"ן, מטפל לטענתו בלפחות שתי עסקאות "טאבו משותף" בחודש. לדבריו, "התב"ע מאפשרת מספר מסוים של דירות בבניין, אבל מאחר שלאנשים אין כסף לרכוש דירה שלמה לעצמם והמדינה לא מכירה בחלוקה הפנימית, העניין הזה מוכר בעיר כ'טאבו משותף'. מבחינה כלכלית זה רווחי כי במקום לשלם 1.4 מיליון שקל על דירת שלושה חדרים, משלמים רק כמיליון שקל על שלושה חדרים בדירה שבמקור הייתה שישה חדרים. אגב, במודיעין אין בכלל טאבו, והדירות רשומות בחברה משכנת (קריית ספר - ג.נ) ובמינהל האזרחי".
הסכם שיתוף לכל דירה מחולקת
עו"ד שפרינצלס מסביר שלכל דירה שמתנהלת עם "טאבו משותף" יש הסכם שיתוף. לדבריו, "לכל דירה יש הסכם שיתוף בתמחור שונה. לדוגמה, בפנטהאוז שחולק כך שבקומה העליונה נבנתה דירה נוספת, הקומה התחתונה, שהיא המקורית, היא יקרה יותר. כולם מבינים שאם יום אחד יהיה בלגן, ויאכפו את החוק, מי שיאכל אותה יהיה הקומה העליונה".
הוא מספר שבריכוזי אוכלוסייה חרדית נוספים כמו פתח תקווה ואשדוד, בעת מכירת הדירה, יש בדיקה של העירייה שמחייבת היטל השבחה בדיוק כדי למנוע תופעות כאלה, שהיו גם שם בעבר. מסתבר שגם הבנקים כבר מכירים את התופעה ולא אוהבים לתת משכנתאות לדירות מעין אלה. "ליועצי המשכנתאות יש תמחור שונה לטאבו משותף", טוען עו"ד שפרינצלס.
לדבריו, תופעת הטאבו המשותף מקובלת במודיעין עילית, בביתר עילית וגם בבית שמש ופחות בערים ירושלים ופתח תקווה, שבהן האכיפה קפדנית יותר.
דודו עמר, זכיין אנגלו סקסון בבית שמש, מכיר את התופעה מכיוון אחר: "אפשר לראות תופעה של רכישת דירות שמחולקות לביזנס, לגן או מעון ובשאר גרים. התופעה של הטאבו המשותף היא התאגדות של חברים או אחים שקונים יחד נכסים. ככל שאני יודע, מבחינת העירייה אין אכיפה".
עו"ד ידידיה מצגר מהעיר החרדית בית"ר עילית מעיד על כך שמשרדו אינו עוסק בעסקאות "טאבו משותף", אך הנושא מוכר לו היטב: "זה דבר דרמטי ביותר משום שזה קשור לכך שהממשלה לא בונה לאזרחים שלה דירות. במקום לעשות הפגנות בגן הוורדים, כמו שהיה בעבר, מבינים שזה לא יביא את התועלת לטווח הקצר והארוך, ומעדיפים למצוא פתרונות. בעיני אלה פתרונות גרועים. זו תופעה עם המון בעיות משפטיות ובעיקר, פיזיות".
מסתבר שהרשויות מודעות היטב לפטנט ה"טאבו המשותף" ואף למדו לנצל אותו לצורכי גביית מסים. עו"ד שפרינצלס מספר ש"אדם זכאי לפטור ממס על דירה יחידה, לפי סעיף 49 ב'. פקידי המסים בירושלים שכבר הבינו שיש עניין עם דירות בבעלות משותפת מבקשים מעורך הדין לסמן האם הדירה מפוצלת. בסופו של דבר מבקשים מאיתנו לדווח".
עו"ד מצגר ער לכך שהרשויות מאפשרות בפועל את התופעה: "הרשויות עוצמות עין משום שהן ערות למצוקה האמיתית. כך אני נוטה לחשוב. הממשלה, או המנהל עוצמים עיניים מאותה הסיבה בדיוק. מאידך גיסא, זה יוצר המון קשיים: סכסוכי שכנים ומריבות. הרי כולם יושבים על שיבר מים אחד, או מונה חשמל אחד. יש מקרים שרק זוג אחד, מבין שניים או שלושה זוגות רוכשים, רושם על עצמו את המשכנתה. מתחיל כאן מרתון שלם של מתחים".
גם עו"ד שפרינצלס לא מתלהב מהפטנט. "אני לא ממליץ על זה. אנחנו רק בתחילת הדרך, הסיפור הזה הוא בסך הכל בן כמה שנים. הבעיה תהיה של הדור הבא. אם אחד מהשותפים ירצה למכור את חלקו, יהיה לו קשה מאוד למצוא קונה, כי אי אפשר לקבל משכנתה. האפשרות היחידה לקבל משכנתה היא שכל הרוכשים יגיעו לבנק, לפני שהדירה מפוצלת.
מהפך: דירות הגג כבר לא הכי זולות
מודיעין עילית הוקמה ב-1990, ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), ב-2018 התגוררו בה כ-73 אלף תושבים. האוכלוסייה גדלה בקצב שנתי של 4.3%. לשם השוואה, קצב הגידול השנתי במודיעין הסמוכה הוא 1.5%.
נוימן אומר שעבור החרדים, מודיעין עילית, שנמצאת בין בני ברק וירושלים, ואין בה חילונים, היא הרבה יותר אטרקטיבית מאשר ערים כמו חיפה, או ערד, שנתפסות כפריפריה. הוא מתאר מצב שבו מחירי הדירות במודיעין עילית זהים לאלה של העיר מודיעין, וגבוהים בהרבה מהמחירים במקומות אחרים.
נוימן מספר ששוק הדירות בעיר השתנה בשנים האחרונות. לדבריו, "כשהתחלתי לעבוד, דירות גג היו הכי זולות, כי בשבת יש בעיה בגלל שאין מעלית. ככל שהדירה הייתה יותר גבוהה מחירה ירד ב-10,000 שקל. לפני שנתיים נהיה מהפך. דירות הגג הפכו להרבה יותר יקרות".
בעיריית מודיעין עילית סירבו להגיב על הדברים.