החולות בין חולון לראשל"צ / צילום: shutterstock
חוף התכלת בהרצליה, ח-500 בחולון, פי גלילות ברמת השרון ותא/3700 בתל אביב הם מתחמי ענק שבהם טמון חלק מהפתרון התכנוני לבעיות המגורים במרכז הארץ. הבעיה היא שארבעתם מגלמים כמעט את כל הצרות, החסמים והעיכובים שאנחנו רואים בקידום תוכניות בנייה גדולות ומשמעותיות.
כשמדובר ביחידת קרקע קטנה ובמספר בעלים נמוך הבעיות יחסית פשוטות לפתרון (וגם אז התכנון אורך לעתים שנים). ככל שיחידות הקרקע גדלות ומספר הבעלים עולה - העניין מסתבך והולך, מספר האינטרסים מזנק ולמשחק נכנסים לא רק בעלי הזכויות בקרקע, אלא גם הרשויות המקומיות ואף רשויות המדינה, שלכל אחד מהם אינטרס שונה.
ארבעת המתחמים שהזכרנו סובלים מהבעיות הללו - ובשפע, טוען עו"ד עמי בן יעקב. בן יעקב, שמייצג לא מעט בעלי קרקעות במתחמים, אומר כי "הרבה אינטרסים מעורבים כאן. היזמים מעוניינים להגדיל את מספר הדירות; לעיריות יש אינטרס להגדיל את שטחי הציבור ואת המטלות הציבוריות שישלים היזם, ולדאוג להכנסות שיזרמו לקופתן; ולמדינה יש אינטרס להגדיל את מספר הדירות בכלל, ולשלב בהן יחידות דיור בר-השגה".
בעיה אחרת היא שהאינטרסים גם משתנים ללא הרף: בעלי הקרקעות מתרבים, מאחר שחלקם נפטרים ומורישים אותם לדורות הבאים ורוכשים חדשים קונים יחידות קרקע קטנות. רק בשנה האחרונה לבדה נרשמו עשרות עסקאות בקרקעות הללו.
גם המציאות משתנה ואיתה משתנות הדרישות: הפסקת הפעלת שדה דב, למשל, העלתה את הדרישה בקרב בעלי קרקעות בתא/3700 לבטל את הגבלות הבנייה שהיו קשורות בהפעלת השדה, כמו מגבלת הגובה; בחוף התכלת נקבעו הפקעות שכוללות גם את הרכבת הקלה; ותוכנית גלילות תקועה בין היתר בגלל בעיות של תכנון תשתיות.
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד עורכי הדין שוב ושות' המייצג אף הוא בעלי קרקע פרטיים במתחמים מרובי בעלים, מציינת כי בתוכניות המתאריות, כדוגמת 3700, תוכנית 4444 (שדה דב), חוף התכלת, מתחם האלף בראשון לציון ואחרות, קיימים שימושים מעורבים הכוללים מגורים, מסחר, תעסוקה, מלונאות. בתוכנית אלה נקבע כמה יחידות אקווילנטיות - יחידות דיור, או שטח תעסוקתי בהיקף דומה - יוקצו לבעלי הזכויות. "לעתים רוכשים לא מבינים מה המשמעות של יחידה אקוויולנטית וסוברים כי מדובר בהכרח ביחידת מגורים. הם רוכשים קרקע בשטח 100 מ"ר ומצפים שתאושר לדירה", אומרת שיף.
בן יעקב מעיר על כך כי ישנם מתווכי קרקעות שמבטיחים "זכות לדירה", והם בין הגורמים שיוצרים אצל רוכשי הקרקעות הללו ציפיות לקבל דירה על הקרקע שהם רוכשים.
אבל במציאות, רק בשלב התוכניות המפורטות וטבלאות האיזון והחלוקה יהיה ידוע לבעלי הזכויות מה באמת יוקצה להם מבחינת שימושים, והאם השטח שרכשו באמת יספיק לדירה או לייעודים אחרים. "רוכשים צריכים להיות מודעים לכך, שלא תמיד הקרקע שהם רכשו היא באזור שמיועד למגורים - אולי ייבנה שם משהו אחר", הוא אומר.
"אחד הפתרונות לכך הוא להתאגד בקבוצה, ולנסות לפעול ולקבל זכויות במשותף תוך בקשה מהרשויות לתת מגרשים שלמים למתאחדים הקטנים ולאפשר להם בנייה משותפת למגורים", אומרת שיף.
אם נחזור להבטחות ל"זכות לדירה", רובן מתבססות על היחס בין מספר הדירות לכל דונם, שנקבע בתוכניות מתאריות, ואולם בן יעקב אומר כי רק בשלב התוכניות המפורטות ניתן יהיה לדעת בדיוק מה יהיו זכויות הבנייה. "הבעיה היא שאנשים רוכשים פירורי זכויות, ולאחר מכן, כשהם מבינים שכנראה לא יקבלו משהו בעל משמעות, הם עלולים או לגרור את המערכת לאינספור הליכים משפטיים, כפי שכבר ראינו במקרה של הגוש הגדול ", הוא אומר.
ככלל, הוא מסכם, "כל התהליכים הללו מובילים לוויכוחים ולסכסוכים משפטיים, שיארכו הרבה שנים".
"גלובס" ממפה את ארבעת המתחמים הגדולים שתקועים כרגע ואת הבעיות שמונעות את בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור.
פי גלילות, רמת השרון: 15 שנה לא קרה כלום, והשטח חוזר לתכנון מחודש
התוכנית אושרה למתן תוקף עוד בשנת 2004, וקבעה רף תחתון ורף עליון לזכויות הבנייה.
בין היתר נקבע בתוכנית כי הזכויות ייקבעו סופית בהתאם לתנאים מסוימים, כגון שמירה על שטחים פתוחים לרווחת הציבור, מגבלת גובה לפי אישור משרד הביטחון, ועוד.
עוד צוין בתוכנית כי על מנת שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ולממש את זכויות הבנייה, צריך להכין תכנון מתארי מפורט לכלל שטח התוכנית.
הזכויות המוקנות מטעם התוכנית המקורית נקבעו עם תאריך תפוגה - אם תוך 15 שנה מיום מתן תוקף לתוכנית לא יסתיים פינוי מתקני הגז והדלק התת קרקעיים והעל קרקעיים, אזי זכויות הבנייה שהוקנו בתוכנית יתכלו. המתקנים אמנם פונו אבל הקרקע נותרה מזוהמת.
בינתיים, בשל הזמן הרב שחלף מאז אישור התוכנית, החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב במאי 2019 להחזיר את התוכנית לשולחן התכנון. בתוכנית החדשה צריך יהיה להביא בחשבון גם את קווי התחבורה החדשים המתוכננים באזור, בהם הרכבת הקלה והמטרו.
תא 3700, צפון תל אביב: "כל הבעיות בתוכניות היו בגלל שדה דב"
המתחם בצפון תל אביב, קרוי על שמה של תוכנית המתאר שלו, מהווה את עתודת הקרקע הגדולה ביותר בעיר.
התוכנית למתחם, שאושרה בינואר 2015, אינה מאפשרת כרגע הוצאת היתרי בנייה. במסגרת התוכנית הראשית חולק שטח התוכנית לחמישה מתחמי תכנון, אשר ביחס אליהם הוכנו והופקדו תוכניות מפורטות. בימים אלו מתקיימים דיונים בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית הכללית. לאחר אישור תוכניות המתחמים ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ולממש את הזכויות בדרך של בנייה.
על פי הגדרת התוכנית, כל דירה בשטח העיקרי תהיה בשטח ממוצע של 120 מ"ר, ודירה קטנה בשטח של 60 מ"ר. במסגרת התוכנית יפותחו שכונות ורובעים חדשים לעיר תל אביב, פארקים ציבוריים, מתקני ציבור, קידום התיירות וכד'.
במסגרת התוכנית ועקב המגבלות של שדה דב (אשר היה פעיל במועד אישור התוכנית), קיימת מגבלה על מימוש הזכויות בתוכנית תא/ 3700/1 (חלקה הדרומי של תוכנית 3700) אשר נושק למקום שבו היה שדה דב. בעקבות מגבלה זו, במסגרת התוכנית נוידו ופוצלו חלק מזכויותיהם של בעלי הזכויות בתוכנית 3700/1 לתוכניות מפורטות במתחמים הצפוניים, תוכניות תא/ 3700/2 עד תא/3700/5.
"לדעתי, המקור לכל הבעיות של התוכנית הן המגבלות שהוטלו על הבנייה שבה, עקב שדה דב, שכבר לא קיים", אומר השמאי עדי צביקל.
בעקבות סגירת השדה, הסרת המגבלות תוכל לאפשר תוספת גדולה של שטחים, ולשנות מהותית את המתחם הזה. צעד כזה עשוי לקבל עידוד ממוסדות התכנון הלאומיים, אך עיריית תל אביב טרם התבטאה בנושא, וברור כבר עתה כי הליכי התכנון במקום יימשכו עוד שנים.
ח/500, חולון: לשמר את דיונת החול הייחודית
עתודת הקרקע הגדולה האחרונה של חולון כוללת פארק של כ-1,100 דונם אשר יכלול שימור של דיונת חול ייחודית בשטח של כ-470 דונם, הקמת קריית ספורט, מתחמי פנאי, תיירות, משרדים ומסחר וכד'. ח/500 למעשה מהווה "עיר בתוך עיר" אשר מתוכננת להיות באופן שתהיה נציגות לכלל הצרכים הציבוריים של תושבי העיר.
למתחם אושרה תוכנית כוללנית, שאינה מאפשרת את הוצאתם של היתרי בנייה. מכאן והלאה יש לעבור עוד כמה שלבים תכנוניים, בהם הכנת תוכנית עיצוב אדריכלי ונופי לפארק החולות בשלמותו; הכנת "תוכנית המתחמים" - תוכנית למתחמים השונים שבשטח לצורכי איחוד וחלוקה, קביעת היקף זכויות הבנייה בין המתחמים השונים, הגבלות ואופי הבנייה וכד'. לאחר מכן יש לבצע את תוכניות האיחוד וחלוקה שבמסגרתן ישובצו בעלי הזכויות בגושים וחלקות חדשים עם גבולות מגרש ברורים אשר לכל אחד מהם יוצמדו זכויות בנייה עצמאיות אשר נגזרות מהתוכנית הכוללנית המאושרת.
לאחר השלמת שלב "איחוד וחלוקה מחדש" ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ולממש את הזכויות באמצעות בנייה. כרגע בהליך הכנת תוכניות מפורטות ראשונות של הקטעים שמערבית לכביש איילון.
העירייה מבקשת לקיים הליך של בחינה עדכנית של הוראות התוכנית טרם התקדמות פיתוח התוכניות המפורטות על מנת להתאימה לתוכנית המתאר החדשה של חולון, המצויה על סדר היום, במטרה להגיע להתאמה בין התוכניות המפורטות לבין תוכנית המתאר שתאושר, בין היתר ברמת חיבור התשתיות כך שחטיבת הקרקע הכלולה בתוכנית ח-500 לא תהיה שכונה נפרדת מהעיר, אלא תהווה חלק מהמארג החברתי של העיר, סינרגיה אשר ספק אם קיימת בתוכניות המפורטות שכבר קודמו.
חוף התכלת, הרצליה: המשך לאזור התעשייה המשגשג של העיר
בחודש שעבר אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתנאים את תוכנית האיחוד והחלוקה של המתחם, בתוכנית שכוללת את אחת מרצועות הקרקע האחרונות על חוף הים באזור המרכז.
התוכנית הוכנה על ידי האדריכל דני קייזר ואגף מינהל ההנדסה בעיריית הרצליה. היא משתרעת על פני שטח של 2,200 דונם, שבו מתוכננות להיבנות כ-11.5 אלף דירות, 150-200 אלף מ"ר שטחים המיועדים לצרכי ציבור (בהם בתי ספר וגני ילדים), שטחי תעסוקה ומסחר וכן 3,500 חדרי מלון.
במקום מתוכננים גם טיילת ברוחב 15 מטר שתיבנה לאורך מצוק כורכר סמוך לים, ותמשיך את הטיילת הקיימת בחוף עד לגבול תל אביב, ושביל אופניים שייסלל לאורך כביש החוף. כמו כן ייערכו במתחם עבודות לפיתוח אתר העתיקות תל מיכל, שיהפוך לפארק ארכיאולוגי בן 200 דונם.
שטחי התעסוקה ייבנו לאורך כביש החוף, כך שייווצר המשך לאזור התעשייה הקיים במערב העיר הרצליה. על פי התוכנית, שטחי המגורים, הציבור ומתחמי התיירות ייבנו סמוך לחוף הים. גובה הבנייה המתוכנן הוא 8-30 קומות. במרכז השטח תהיה שדרת תחבורה וייכלל בה גם הקו הירוק של הרכבת הקלה.
