פרויקט פינוי בינוי בתל אביב. מרבית הרשויות גובות היטל השבחה מלא, שלעתים נאמד בעשרות מיליוני שקלים / צילום: אוראל כהן
במשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית מתכוונים להגיש הצעת חוק לממשלה הבאה,שמבקשת להסדיר את תחום היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי. לפי ההצעה החדשה, הסטנדרט החדש לגבייה של היטל ההשבחה יעמוד על 25% בלבד מגובה הסכום. וזאת בשונה מהמצב הקיים כיום, שבו מרבית הרשויות גובות היטל השבחה מלא, שלעתים נאמד בעשרות מיליוני שקלים - דבר שגם מכביד על כלכליות הפרויקטים וגם יוצר חוסר ודאות אצל היזמים לגבי החישובים הכלכליים שעליהם לבצע. כחלק מהצעת החוק מבקשים במשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית שהרשויות המקומיות יחלקו את הערים לאזורים ובכל אחד מהם תוגדר מדיניות לגביית היטל ההשבחה. בסמכות הרשויות המקומיות יהיה לקבוע במדיניות היכן היטל ההשבחה יעמוד על אפס, היכן 50% וביתר העיר - יעמוד ההיטל על 25%.
ההצעה זכתה למבול של תגובות מצד יזמים ופעילים בתחום ההתחדשות העירונית, והנה כמה מהן.
התומכים: בזכות הוודאות, המהירות וההיתכנות הכלכלית
עו"ד יריב בר דיין, מבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ובעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית: "המהלך שמקדם משרד המשפטים הוא צעד משמעותי בכיוון הנכון. אחד המרכיבים החשובים ביותר בהליך המסובך של פינוי בינוי, אם לא החשוב שבהם, הוא מרכיב הוודאות - וכל פעולה שיש בה כדי לעגן ולקבע את הוודאות בהליך, מביאה לשיפור משמעותי בסיכויי ההיתכנות והמימוש של הפרויקט.
"המצב היום מבחינת השפעת היטל ההשבחה על הפרויקט אינו תקין. היקף הזכויות לפרויקט נקבע שנים לפני מועד קביעת הסכום הנדרש כהיטל השבחה, ודרישה מאוחרת של היטל השבחה בהיקפים לא צפויים הביאה במקרים רבים לכישלונם של פרויקטים או לפתיחת הסכמות והסכמים בין בעלי הדירות ליזמים והפחתה של התמורות בעסקה תוך פגיעה באמון שבין הצדדים והארכת משך הזמן למימוש הפרויקט באופן משמעותי".
אלי גבאי, בעלי קבוצת גבאי: "בפרויקט התחדשות עירונית ישנם המון בלת"מים, בעיות שצצות לאורך הדרך והגבלות תכנוניות. בפועל, יזם שנכנס לפרויקט עם צפי לרווחיות מסוימת, לרוב מסיים אותו ברווחיות מינימלית, במיוחד כשהתחייב לתהליך כבר מול הדיירים. הרבה פעמים יזמים מושכים את המחירים של הדירות החדשות בפרויקט כלפי מעלה על מנת לעמוד ביעדי המכירות כדי לפצות על הרווחיות. הסוכריה של היטל השבחה בגובה של 25% במקום 50%, בכוחה למעשה להפוך את הפרויקט מלא כלכלי לכלכלי".
נחמה בוגין שמאית מקרקעין ומשפטנית: "היטל השבחה הוא הרבה פעמים הגורם שהופך פרויקטים בהתחדשות עירונית ללא כלכליים. הפחתה של ההיתר יכולה לאפשר לעוד ועוד פרויקטים לצאת לדרך ולהרחיב את מלאי הדירות באזורי הביקוש. למדינה יש אינטרס לקדם את הפרויקטים האלה ברמה הלאומית ולכן הפחתת הרף המקסימלי להיטל השבחה היא נכונה ומוצדקת. עם זאת, חשוב לשמור על שיקול הדעת של הרשות המקומית כי יש מקרים שבהם צריך לתת פטור מלא על מנת שפרויקט ייצא לפועל".
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "המהלך המבורך יכול לזרז משמעותית את הליכי הפינוי בינוי משום שתזרז ללא ספק הליכים ביורוקרטיים ובכך יגדיל את היקף הפרויקטים להתחדשות עירונית".
אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים של באר שבע והנגב: "גובה היטלי ההשבחה במיזמי פינוי בינוי האריך ועיכב מאד פרויקטים רבים. שיקול הדעת החופשי שניתן לרשויות המקומיות בנושא זה, הביא לא אחת לגבייה מוגזמת, לעתים בלי נימוק לגבי ההחלטה. העובדה שכעת הרשויות תדענה שיש היטל אחיד לכולם, ייתן ודאות ליזמים ויגדיל לדעתי את מספר הפרויקטים, שיצאו לדרך".
המסתייגים: אין ודאות ליזמים, אין פתרון לפריפריה
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ: "הצעת החוק לגביית שיעור קבוע לפינוי בינוי היא מהלך לא נכון, מטעה ולא מייצר ודאות הדרושה בהתחדשות עירונית, שכן עדיין לא ידעו מראש מה יהיה גובהו של התשלום. אם הרצון של הרגולטור הוא לייצר ודאות, אז היטל ההשבחה שיקבע אמור להיות אחיד וגורף לכל חלקי העיר, ללא שינויים הניתנים להחלטת הרשות. כמו כן, נשאלת השאלה כיצד היטל כזה ישפיע על התחדשות עירונית בפריפריה, כדאי לרגולטור לחשוב על השאלה הזו ולמצוא לה פתרון".
עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי-כספי: "באופן כללי, כל מהלך שיגביר את הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית הוא מבורך. קביעת רף קבוע של שיעור היטל השבחה יכולה לתרום להעלאת הוודאות, אבל היא לבדה אינה מספיקה. נדרש להביא למצב שבו הרשויות יתחשבו מראש בהיטלי ההשבחה (לא רק בשיעור ההנחה אלא בגובה ההיטל עצמו) בקביעת זכויות הבנייה בפרויקטים, ולוודא שההיטל לא יפגע ברווחיות הכללית של הפרויקט במסגרת תקן 21 שבעצם מאפשרת את קיומו של כל פרויקט".
רוני בריק, שותף בקבוצת אשלי לי-רן והנשיא היוצא של התאחדות בוני הארץ: "יש רשויות שנתנו עד היום פטור מהיטל השבחה, ויזמים ממשיכים לקדם פרויקטים באותן ערים תוך הסתמכות על מדיניות העבר, ולכן יש לדאוג שהחקיקה תיתן מענה לפרויקטים שכבר יצאו לדרך, שכן העמסת היטלי השבחה אפילו של 25% על אותם פרויקטים עלולה ליצור אי כדאיות כלכלית ולעצור את הפרויקט".
רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית: "עצם הדיון בנושא מהווה מסר חיובי וצעד חשוב בכיוון הנכון, אך אינו יכול לעמוד על רגליו שלו. ראשית, אין לשלול את הגמישות הנתונה בחוק לפטור מלא מהיטל השבחה במקומות המתאימים. פעמים רבות מפצה העירייה יזמים על הקטנת הצפיפות (הגורמת לפגיעה בכלכליות הפרויקט), באמצעות פטור מהיטל השבחה; שנית, וכאן העיקר, יש לשנות בחוק את בחינת ההשבחה בפרויקט לפינוי בינוי. כיום, כאשר מחשבים את עליית השווי על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אין מביאים בחשבון שמדובר בפינוי בינוי שבו נדרש היזם לממן את עלויות הריסת ובניית דירות הבעלים הוותיקים. שלישית, עיתוי קביעת שיעור החיוב קריטי להגברת הוודאות. לא יכול להיות שהיטל ההשבחה בגין פרויקט שרובו ככולו איזון כלכלי דק, ייקבע רק במועד הוצאת היתר בנייה. גובה היטל ההשבחה צריך להיקבע במועד שבו דנים במרכיבי הצפיפות: כמות היחידות/ סוגי היחידות / היקף שטח הבנייה ובמסגרת עריכת הדו"ח על פי תקן 21".
עו"ד ענת בירן, ממשרד ענת בירן: "גם במסגרת ההצעה יש שיקול דעת לרשויות המקומיות להעלות או להוריד את ההיטל בהחלטות מדיניות, מה שעלול לעכב הרבה מאוד פרויקטים ותוכניות. יחד עם קביעת היטל בשיעור אחיד המדינה צריכה לקבוע תקרה למטלות הציבוריות שמוטלות על היזם בפרויקט וכן לוודא שיישאר לו אחוז רווחיות סביר והגיוני שיאפשר להוציא את הפרויקט לפועל ולקבל ליווי בנקאי".
ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "מדובר בצעד בעייתי משום שאי אפשר לקבוע היטל השבחה אחיד על כלל הרשויות בלי להתייחס לרווחיות הפרויקט, אלא אם במקביל מוסיפים זכויות ליזמים שיאזנו את דוח האפס".
ארנון פרידמן מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: "יש פה מצב של 'מעגל שוטה': חיוב בהיטל השבחה מחייב להוסיף בפרויקטים עוד זכויות בנייה כדי להבטיח להם היתכנות כלכלית. תוספת זכויות הבנייה מגדילה את החיוב בהיטל ההשבחה, שכן היטלי ההשבחה בגין התוכנית מחושבים על פי ההשבחה הנוצרת לבעלי הקרקע ולא בהתאם לרווחיות של היזם, וחוזר חלילה, כך נוצר 'מעגל שוטה' והתוצאה היא הגדלת הצפיפות במתחם - דבר שהרשות המקומית לא רוצה.
"פתרון אפשרי יכול להגיע אם המדינה תשלים לרשות המקומית את ההפרש בהיטל ההשבחה ותתקצב אותה, כך שלא יצא שהרשות המקומית נפגעת מהמהלך וכדי לעודד בנייה בתחומה - ממש כפי שקורה עם הסכמי הגג או במקרים של הקצאת קרקעות משלימות".