ברזלים באתר בנייה. עלויות הבנייה אולי יעלו, אבל לא בטוח שגם מחירי הדירות / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
נתחיל בתשובה לשאלה הבוערת, על רקע התפרצות מגפת הקורונה בישראל ובעולם: מחירי הדירות בארץ יירדו אם הקורונה תביא את המשק למיתון, ויעלו אם הביקוש לדירות יעלה. בשני המקרים, המנופים שיופעלו על שינויי המחירים בשוק הדירות יהיו חיצוניים. הזמן הוא השחקן החשוב ביותר במה שיתחולל כאן. אם הקורונה תיעלם בעוד כמה חודשים - השוק יתייצב במהרה; אם תישאר כאן - האופרה תהיה אחרת לגמרי.
נחזור לשאלה: האם קיים סיכוי שמחירי הדירות יעלו? יש מי שגורסים כך, וזאת עקב העלייה הצפויה בעלויות הבנייה, עקב הכורח לייבא חומרי בנייה יקרים יחסית ממדינות שונות בעולם, במקום היבוא הסיני הזול שכל כך אהוב על היזמים בישראל. יש שמצביעים גם על מחסור בכוח האדם בגלל מגבלות בהכנסת פועלים מהשטחים ומחו"ל, שיגרמו להאטה גדולה בקצב הבנייה.
ואולי פני המחירים לירידה דווקא? הרי אפשר להניח שבשבועות ואולי בחודשים הקרובים, ציבור הרוכשים לא יתכנס מול משרדי המכירות, קצב העסקאות ירד, מלאי הדירות הלא מכורות יעלה, וליזמים לא תהיה ברירה אלא למכור את הדירות הנותרות במחירים מוזלים. הנזק הכלכלי של הקבלנים ושל הקונים כתוצאה מהמשבר עלול לבוא ממקום אחר לגמרי - מגיפת פיגורים במסירת דירות. אנחנו כבר רואים חברות שמזהירות את הרוכשים מפני איחורים במסירות.
אפשר לפתח תסריטים שונים במצב של חוסר ודאות, שבו קיימות הערכות סותרות לגבי משך הימשכותו של המשבר שסביב הקורונה. אבל הנה כמה נקודות חשובות על מצב הענף כרגע.
1. נתוני היסוד: עליית מחירים של 3% בשנה
מתחילת 2019 עלו מחירי הדירות בכ-3%, וזאת לאחר שב-2018 הם ירדו. העליות יוחסו לשלוש סיבות עיקריות: ירידות הריבית, התוכנית הממשלתית מחיר למשתכן שמיצתה את עצמה במידה רבה בלי שהביאה לירידות מחירים משמעותיות, ןשלוש מערכות הבחירות שהביאו את ענף הדיור (יחד עם ענפים רבים אחרים) לחוסר ודאות.
מצבי חוסר ודאות גורמים בדרך כלל לעליות מחירים בנדל"ן. הציבור מבין שממשלה כשלה במעורבות שלה בשוק, כרגע אין ממשלה שיכולה לשנות מדיניות, ולאף אחד מהגושים הפוליטיים אין שום תוכנית אמיתית להתמודד עם המצב. זה הרקע למצב שבו אנו נמצאים עכשיו.
הקורונה פועלת בשני מישורי אי ודאות: ראשית, היא מפילה את הבורסה, ובכך הופכת את ההשקעה בנדל"ן למגורים לאלטרנטיבה סולידית יותר ורגועה יותר. אם המצב יימשך כך, יימצאו משקיעים שיחליטו להעביר כספים מהבורסה לנדל"ן, ויגיעו למסקנה שעדיף לשלם מס רכישה גבוה ולסבול מתשואה אפורה של 2%-3% באמצעות רכישת דירה להשקעה, על פני נפילה חופשית בבורסה; שנית, היא פועלת במישור הפסיכולוגי דווקא בכיוון ההפוך: בימים הללו שאותם אנו עוברים, לא בטוח שרכישת דירה עומדת בראש מעייניהם של האנשים.
2. מבנה השוק: הרוב קונים דירות יד 2
עד כמה שוק הדירות יכול לעבור שינויים חדים במחירים? להבדיל משוק ההון, הנדל"ן מסתכל לטווחים ארוכים בהרבה. די בכך שזמן הקמת דירה אורך שנתיים וחצי כדי להבין שמשברים נקודתיים כאלה ואחרים אמנם משפיעים על השוק הזה, אך באופן זמני, ובסופו של דבר נתוני היסוד של ביקושים והיצעים הם שקובעים.
בכ-15% מהדירות הנמכרות כיום לא ניתן להזיז מחירים - לא למעלה ולא למטה. מדובר על החלק של הדירות שנמכרות במחיר למשתכן, שמחיריהן נקבעו לפני כמה שנים, והיזמים אינם רשאים לשנות, לא משנה אם עלויות הבנייה שלהם עלו או ירדו.
כ-65% מהשוק הוא בבעלות פרטית. הבעלים לא כבולים לחישובי היזמים, אלא למשכנתאות ולמחירי הדירות הבאות שלהם. אין להם סיבה מיידית למכור את הדירות שלהם בזול, אלא אם נקלעו למצב משברי של פיטורים, למשל. ממשברי העבר בישראל ניתן ללמוד, כי בעיתות כאלה, אנשים דווקא מצמצמים את מכירת הדירות שלהם. מחירי הדירות יורדים - אך בקצב איטי יחסית: מדד קייס-שילר למחירי הדירות בארה"ב ירד בכ-35% בתוך כ-6 שנים; מדד האליפקס למחירי הדירות באנגליה ירד בקצב מהיר יותר של כ-23% בשנתיים. מאז שני המדדים שבו לעלות, ואף חצו את שיאי 2006-2007.
ומה לגבי עליות מחירים? יזמי נדל"ן שמתריעים על עליית מחירים צפויה עקב האטה בבנייה וייקור חומרי הגלם וכוח העבודה, מבלבלים בין עלויות הבנייה למחירי הדירות. עלויות הבנייה כנראה יעלו, ואולם לא בהכרח מחירי הדירות. בטח שלא בפריפריה, שחלקים ממנה כבר מוצפים מבנייה עודפת.
גם כאן, לפחות בטווח הקרוב, נראה שהיזמים ינשכו שפתיים וימשיכו למכור במחירי השוק. כי אם יעלו מחירים - הרוכשים יפנו לדירות יד שנייה, או שידחו את הרכישות.
3. משך התקופה: זמן רפואי וזמן כלכלי
זמן הוא העניין הקריטי במשבר הקורונה, וכאן חשוב להפריד בין הזמן "הרפואי" של הקורונה לזמן "הכלכלי" של האפקט שהיא יוצרת. ככל שהזמן הרפואי יתארך - הזמן הכלכלי יתמשך הרבה לאחר שהפתרון הרפואי למגיפה יימצא ושרוב החולים יחלימו.
זה יגרום לשוק לעבור שינויים כבדים: פחות אנשים ירצו ויוכלו לרכוש דירות, פחות בעלי דירות ירצו למכור את הדירות שלהם תוך ירידות מחיר, פחות עסקאות ופחות בנייה. מיתון הנדל"ן האחרון שהיה בישראל אירע בין סוף שנות התשעים למחצית השנייה של שנות האלפיים, ונמשך כשמונה שנים.
לעומת זאת, אם הקורונה תסיים את הביקור הלא נעים שלה בתוך זמן קצר, ניתן אולי להשוות את פגעיה למלחמה. מלחמת לבנון השנייה, שפרצה בקיץ 2006, כמעט שלא השפיעה על שוק הנדל"ן בישראל; מה שמעניין יותר היה ההשפעה שלה על שוק הדירות בכרמיאל, שהופגזה באותה תקופה. מחירי הדירות ירדו בכ-15% בנוסף לירידות כבדות שחלו עוד קודם לכן, במהלך המיתון שפגע קשות במחירי הדירות בה; כמות העסקאות בעיר ירדה למינימום עד למחצית 2007, ואולם כשהשוק התאושש - הוא יישר קו עם הנעשה בכלל המדינה וגם בכרמיאל המחירים הוכפלו ויותר.
4. איחורים: נזקים קשים לרוכשים
גם אם למחירי הדירות לא יקרה כלום, פיגורים במסירת דירות עקב הנחיות משרד הבריאות, סגר, בידודים והפסקת יבוא ממדינות שונות - עלולים להביא לנזקים קשים בראש ובראשונה לרוכשי הדירות. קבלן שמפגר במידה ניכרת במסירת הדירות שלו לרוכשים, גורם נזקים קשים, במיוחד כשמדובר במשפרי דיור שצריכים לעזוב את הדירה שמכרו. איחור אחד במסירה עלול ליצור מעין דומינו של הפרת חוזים שיובילו לתביעות פיצויים.
במקרים כאלה נהוג לטעון ש"כוח עליון", שלא ניתן היה לחזותו מראש, התערב וטרפד את לוחות הזמנים של העיסקה. משאל שערכנו בין כמה עורכי דין בכירים העלה, כי לא ברור עד כמה בתי המשפט יקבלו את הקורונה ככוח עליון שיכול לאפשר ליזמים לפגר בלוחות הזמנים.
5. מחיר למשתכן: מדד למצב הרוח בשוק
נתוני האמת על שוק הנדל"ן בישראל מגיעים באיחור של חודשיים לפחות, עקב ההמתנה להליכי הרישום של העסקאות ברשות המסים. ואולם נייר הלקמוס שלנו למצב הרוח של רוכשי הדירות בישראל הוא מחיר למשתכן. אם מספר מבטלי העסקאות יעלה, ומספר הנרשמים להגרלות הבאות יירד, ומספר היזמים שייגשו למכרזים באזורים אטרקטיביים יירד אף הוא - ייתכן שאנו נמצאים לפתחו של מיתון.
בשבוע הראשון של החודש נרשמו לתוכנית כ-900 משקי בית, מספר נמוך יחסית לממוצע, אולם בהחלט לא חריג. בסוף השבוע נחתמה הגרלה קטנה לדירות בצפון הארץ, שמלכתחילה לא הייתה אמורה למשוך מספר נרשמים גדול, ולכן נראה שהמדד יהיה יותר אפקטיבי החל מהחודש הבא.