גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מנפיקות האג"ח הזרות תחת לחץ: לאחר הערת "עסק חי" לרילייטד, איתותים שליליים גם מכיוון אול-יר וקופרליין

מדד תל בונד גלובל, הכולל את אג"ח חברות הנדל"ן הזרות שנסחרות בת"א, צנח ב-19% מתחילת מרץ ● רואי החשבון של חברת אול-יר מצביעים על הצורך לממש ולממן מחדש נכסים ● קופרליין תדחה פירעון אג"ח בחצי שנה

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

משבר הקורונה, המעמיק ברחבי העולם, מפעיל לחצים כבדים גם על חברות הנדל"ן, ובמיוחד על אלה שנדרשות לבצע פירעונות חוב גדולים בשנה הקרובה ועדיין לא השלימו את היערכותן לכך. 

אחד מתתי הסקטורים שצפוי להיפגע מהמשבר הנוכחי, כפי שהדבר משתקף בתשואות האג"ח, הוא זה של חברות נדל"ן זרות, הפועלות בארה"ב, שגייסו עשרות מיליארדי שקלים באמצעות הנפקות אג"ח בבורסת תל אביב. מדד תל בונד - גלובל , הכולל את החברות העיקריות בסקטור זה, רשם ירידה של 19% מתחילת מרץ, כשרבות מאותן אג"ח נסחרות בתשואת "זבל" דו-ספרתית.

איתות לקושי צפוי בהחזר החוב מצד אחת החברות שנחשבו למובילות בסקטור, התקבל בשבוע שעבר: חברת הנדל"ן הזרה רילייטד, בעלת חוב של קרוב ל-800 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, זכתה להערת "עסק חי" מפתיעה מרואי החשבון שלה, על רקע חוסר בהירות בנוגע לפירעון איגרות החוב שלה בספטמבר. היום נוספו התרעות שליליות מצד שתי חברות נדל"ן זרות נוספות: אול-יר וקופרליין.

מימון מחדש לפרויקטים בברוקלין

אול-יר, שנמצאת בשליטת יואל גולמן, עוסקת בהשכרה של נדל"ן מניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. לחברה חוב של כ-2.32 מיליארד שקל למחזיקים בארבע סדרות האג"ח (ב'-ה') שלה. שתי הסדרות הלא-מובטחות של אול-יר, ב' ו-ד', נסחרו היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 55% ו-36%, בהתאמה, ואילו שתי הסדרות המובטחות בשעבודים על נכסים, ג' ו-ה', נסחרו לפי תשואה שנתית לפדיון של 16% ו-6%, בהתאמה.

במהלך שנת 2020 נדרשת אול-יר לפרוע למחזיקי האג"ח הלא-מובטחות סכום של 44 מיליון דולר (בעיקר בנובמבר), וכן סכום של כ-19 מיליון דולר למחזיקי האג"ח המובטחות. ב-2021 יעמדו בפני אול-יר פירעונות של 60 מיליון דולר באג"ח הלא-מובטחות (בעיקר בנובמבר) ועוד 24 מיליון דולר באג"ח המובטחות.

לדברי רואי החשבון של אול-יר, שני הנכסים המשועבדים מייצרים NOI (רווח גולמי מהפעלת נכסים) שעולה על התשלומים הדרושים. ואולם, בכל הקשור לפירעון החובות הלא-מובטחים, נסמכת החברה בראשות גולדמן על יכולתה לממש נכסים ולבצע מימון מחדש לנכסים אחרים, וזאת למרות המצב הנוכחי בשווקים.

אול-יר פתחה את 2020 עם סכום של 24.5 מיליון דולר בקופתה, ולהערכת הנהלת החברה, היא תצליח למכור השנה נכסים בתמורה (נטו) של 68 מיליון דולר, ולבצע עסקאות מימון מחדש בחברות נכס, שיניבו לה תזרים נקי נוסף של 38 מיליון דולר. על פי תזרים המזומנים החזוי לשנתיים הקרובות, מתכננת אול-יר לבצע מימון מחדש לפרויקט "דניזן-בושוויק" ולפרוע את אג"ח ה' במלואן, וכן לבצע מימון מחדש לקומפלקס "וויליאם הייל" ולפרוע גם את אג"ח ג' במלואן.

ב-19 בפברואר התקשרה אול-יר עם מוסדות פיננסיים בארה"ב, במזכר עקרונות לא מחייב להעמדת מימון בסך 675 מיליון דולר לפרויקט "דניזן-בושוויק" (שלבים א' ו-ב') ולעשרה נכסים נוספים שאינם מהותיים לחברה. ההלוואה למימון הנכסים אמורה לעמוד לתקופה של 10 שנים, אבל לדברי אול-יר, המו"מ עם המלווה עדיין נמשך ומצריך זמן רב מהצפוי, לאור התפרצות משבר הקורונה.

נוסף על כך, חתמה אול-יר ב-5 במרץ על הסכם עם צד שלישי למכירת מלוא זכויותיה ב-74 נכסים מניבים, הכוללים 611 יחידות דיור ו-18 יחידות מסחר בברוקלין. על פי ההסכם, אמורה אול-יר לקבל תמורת הנכסים הנמכרים סכום של 344 מיליון דולר ברוטו (כולל 15 מיליון דולר שכבר שולמו כמקדמה), המשקף תזרים חיובי נטו של 59 מיליון דולר לאחר פירעון ההלוואות הקיימות על הנכסים והפחתת הוצאות העסקה. 

בהתבסס על הנחות אלה, מעריכים הנהלת אול-יר והדירקטוריון שלה כי בידי החברה יהיו המקורות הנדרשים לעמוד בהתחייבויותיה בעתיד הנראה לעין. עם זאת, אשתקד העריכה החברה כי תוכל למכור השנה נכסים שיניבו לה תזרים (נטו) של 92 מיליון דולר, כשבפועל הניבו לה הנכסים שנמכרו ב-2019 תזרים של 34 מיליון דולר בלבד. בחברה הסבירו את הפער הגדול בדחייה של מכירת נכסים מ-2019 ל-2020.

אול-יר סיימה את 2019 עם הפסד המיוחס לבעלים של 85.7 מיליון דולר, שנבע, בין השאר, מהוצאות הפרשי שער בסך 46.7 מיליון דולר, שרשמה החברה בגין התחזקות השקל מול הדולר (מטבע הפעילות של החברה הוא דולר ארה"ב, אבל את חובותיה היא גייסה בשקלים). הפסד זה צמצם את ההון העצמי של אול-יר ל-416.6 מיליון דולר בסוף 2019, לעומת 483.5 מיליון דולר בסוף 2018.

קופרליין מבקשת דחייה בתשלום לאג"ח א'

חברת נדל"ן זרה אחרת, קופרליין, שנמצאת בבעלות משפחת שלזינגר, עדיין לא פרסמה את דוחותיה ל-2019, אבל היום כבר הודיעה על החלטתה לדחות את פירעון עיקר החוב למחזיקי אג"ח א' שלה בשישה חודשים,  על רקע השלכות משבר הקורונה על פעילותה. 

לדברי הנהלת החברה, בעקבות שיחות שהתקיימו בסוף השבוע עם גופים מוסדיים ומשקיעים אחרים, המחזיקים בכ-90% מיתרת הערך הנקוב של סדרה א', הודיעו אלה בכתב לחברה כי בכפוף לאישורי ועדות ההשקעה שלהם, הם יתמכו בהצעת הדחייה של החברה באסיפת מחזיקים שתכונס לשם כך.

קופרליין עוסקת גם היא בתחום הנדל"ן למגורים בארה"ב. לדברי החברה, לאור שינוי שנעשה בחלק מהעסקאות שהיוו מקורות לתזרים המזומנים שמשרת את תשלומי האג"ח, ולאור הצורך של החברה בשמירת "כרית מזומנים" לששת החודשים הקרובים להגנה על נכסיה כתוצאה ממשבר הקורונה, התכנס אתמול הדירקטוריון לישיבת עדכון בנושא.

בסיומה של הישיבה הוחלט כי החברה תעביר את מלוא תשלום הקרן והריבית התקופתי למחזיקי אג"ח ב', שמתוכנן ל-1 באפריל. נוסף על כך, תעביר החברה תשלום קרן וריבית של 11.5 מיליון שקל למחזיקי אג"ח א', מתוך תשלום של כ-144 מיליון שקל שהיתה אמורה להעביר להם במסגרת פירעון מלא של סדרה א' ב-20 באפריל.

במקביל, פנתה קופרליין לנאמן האג"ח בבקשה לכנס אסיפת מחזיקים, שבה תועלה להצבעה הצעת החברה, שלפיה קרן האג"ח בסך 132.5 מיליון שקל תידחה ל-20 באוקטובר. בתמורה יקבלו מחזיקי האג"ח עבור תקופה זו תשלום ריבית של 10.8 מיליון שקל, המשקף ריבית בשיעור שנתי של 16.3% עבור שישה חודשים (כלומר, ריבית חצי-שנתית של 8.15%).

במקביל, דיווחה החברה כי התקשרה בהסכם למכירת הנכס "הארבור אין" בתמורה כוללת של 75.4 מיליון דולר, כשהשלמת העסקה במהלך החודשים הקרובים תניב לחברה תזרים נקי של 18 מיליון דולר, ועוד 7.4 מיליון דולר שיועמדו כהלוואת מוכר וישולמו לחברה בתוך כשלוש שנים.

בעקבות ההודעות נפלו היום אג"ח א' ו-ב' של קופרליין ב-7% וב-6.5% בהתאמה, למחירים של 90 אגורות ו-67 אגורות, בהתאמה. אג"ח ב', בהיקף של כ-307 מיליון שקל, נסחרת כעת לפי תשואה שנתית לפדיון של 19%.

סדרות אג"ח  אמריקאיות בולטות

עוד כתבות

ילדים רצים בקיבוץ / צילום: אייל מרגולין

אחרי חודשיים בבידוד מחפשים קהילה? הקורונה הובילה לעלייה בהתעניינות בבתים בקיבוצים וכפרים

אחרי שהציבור בישראל גילה שאפשר לעבוד מהבית, ושמשפחה עלולה להיתקע לשבועות בין ארבעה קירות, ביישובים הקהילתיים בצפון ובדרום מדווחים על עלייה בפניות אליהם: "אין ספק שמי שחשב ממילא על מעבר לצפון, הקורונה מבחינתו היא טריגר"

מטוסי חברת לופטהנזה מושבתים בשדה תעופה בגרמניה / צילום: תמר מצפי

גרמניה תעניק 10 מיליארד דולר לופטהנזה. זה מה שתיתן בתמורה

במסגרת המתווה, חברת התעופה הגרמנית תוותר על סלוטים (חלונות המראה ונחיתה) שיש לה בכמה נמלי תעופה ● בנוסף, ממשלת גרמניה תקבל 20% ממניות החברה שיוכלו לגדול ל-25% ושני מושבים בדירקטוריון ● מתווה הסיוע טרם עבר את אישור הרגולטורים ובעלי המניות בחברה

חמאה  / צילום: שלומי יוסף

יבוא חמאה ללא מכס יימשך: התאחדות מגדלי הבקר משכה את העתירה לבג"ץ

שופטי ביהמ"ש המליצו להתאחדות למשוך את העתירה מאחר שהצו, שמאפשר יבוא חופשי ופטור ממכס, ניתן לפרק זמן מוגבל

מוצרי שטראוס/ צילום: תמר מצפי

שטראוס תציע מבצעים מאחורי הגב של הקמעונאי

ל"גלובס" נודע כי חברת המזון השנייה בגודלה בישראל מציעה לצרכנים לצלם את הקבלות בסופרמרקט ולתרגם אותן לקופונים ברשתות מזון • מדובר ביצרנית המזון הראשונה שמציעה לתת "כסף" לצרכנים בתמורה למידע על הקניות שלהם, ובהמשך תוכל להציע גם מבצעים והנחות ללא תלות בקמעונאי

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה ננעלה בירוק: בזק וטבע משכו את ת"א 35 לקפיצה של 1%

בזק זינקה ב-5.4%, טבע בכ-5% ● מד ת"א 90 ננעל ללא שינוי ומדד הבנקים טיפס ב-0.77% ● ישראמקו תחלק 280 מיליון שקל כדיבידנד

היינץ כריסיטיאן שטראכה / קרדיט צילום: REUTERS/Leonhard Foeger

נחשפה הקדשה אנטישמית של סגן קאנצלר אוסטריה לשעבר שטראכה

שטראכה הוזמן לישראל באופן רשמי בעבר על ידי תנועת "הליכוד", נפגש עם בכירים במפלגה ואף סייר ב"יד ושם", לאחר שהכחיש מכל וכל עמדות אנטישמיות

קרנות ההייטק יכולות לגוון את תיק ההשקעות / צילום:Shutterstock :א.ס.א.פ קרייטיב

כיצד תעמוד תעשיית ניהול תיקי ההשקעות במבחן הקורונה?

בשנים האחרונות נבלמה הצמיחה של תעשיית ניהול התיקים, שבסוף 2019 ניהלה נכסי ציבור בהיקף של כ-295 מיליארד שקל ● יוזמות של רשות ני"ע עשויות לחולל תפנית במגמה

עובד במפעל שבבים בסין / צילום: רויטרס

בתעשיית השבבים רוצים עשרות מיליארדי דולרים מהממשל האמריקאי

בהתאחדות תעשיית המוליכים-למחצה גיבשו הצעות לשימור היתרון הטכנולוגי של ארה"ב

ירון אמזלג / צילום: דוברות ארקיע

הטיפול במשבר עובר ידיים: ירון אמזלג מונה למנכ"ל ארקיע החדש

שעות ספורות לפני שפקע מועד כהונתו של ניר דגן, מודיעה חברת התעופה על מינויו של המשנה למנכ"ל בשנה האחרונה ● האתגר שבפניו ניצב אמזלג הוא להגיע להסכם מול הבנקים ומול העובדים ולאושש את פעילות החברה ביום שאחרי הקורונה

מנכ"ל פלאפון רן גוראון \ צילום: שלומי יוסף

מתווה החזרה בפלאפון: כל העובדים יחזרו מחל"ת ויקבלו מענק חד פעמי

בתמורה הוסכם על ביטול הנופש השנתי שתוכנן בחו"ל ותקציב הרווחה יקטן באופן חד פעמי ● פלאפון תקצה סכום של מיליון שקל שיחולק בין העובדים כמענק

דורית קדוש, ראש מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך / צילום: שלומי יוסף, גלובס

לאחר כשנתיים בלבד: המנהלת החיצונית של מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך פורשת

דורית קדוש הייתה הייבוא הבכיר של יו"רית הרשות ענת גואטה, שהביאה אותה מדלויט ● "תסיים את תפקידה בזמן הקרוב"

משה גפני בדיון של וועדת הכספים / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת הכספים אישרה תוספת של 14 מיליארד שקל לתקציב החירום לטיפול בקורונה

ישיבת הועדה נעצרה כמה פעמים לאחר שיו"ר הועדה, משה גפני, לא קיבל הסברים מדויקים על סעיפי תקציב החירום ● גפני: "לא אכנס דיונים של הוועדה ולא אאשר את הצעת החוק עד שלא יתקבל דיווח מלא על הביצוע של 80 המיליארד שכבר אושרו"

קופת חולים כללית / צילום: בר אל

גליקמן, אדלר ומקאן עלו לשלב הבא במכרז שירותי בריאות כללית

משרדי הפרסום יציגו בקרוב מצגות קריאטיב להנהלת הקופה ● היקף הפרסום של כללית עומד על למעלה מ-10 מיליון שקל בשנה

אילת מלמעלה  / צילום: רוני בלחסן

גלגל הצלה לענף התיירות והמלונאות: יקבלו סיוע של 300 מיליון שקל

כך לפי הודעת משרד האוצר ומשרד התיירות, בניסיון להציל את אחד הענפים שנפגעו בצורה הקשה ביותר מאז פרוץ המגפה

נג’ין קוקס.”אם אנחנו מתכננים להרחיב את הנוכחות של האנושות מחוץ לכדור הארץ, אנחנו צריכים קודם כל שהאנושות תהיה ראויה להרחבה”
צילום: גוד אזגורי, שגרירות ארה"ב

נמאס מכדור הארץ? ראש המשימה הקרובה של נאס"א למאדים בראיון

נג’ין קוקס, המנהלת בנאס"א את צוות התכנון של משימות הרובוטים על מאדים, מספרת איך סדרת טלוויזיה גרמה לה לגלות בחלל את הצד האופטימי של כדור הארץ ●  "חשוב שגורמים נוספים יוכלו להוציא אנשים מכדור הארץ"

שר התקשורת החדש, יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

משרד התקשורת נגד האוצר: ההפרדה המבנית בבזק שוב נקלעה למבוי סתום

המדינה מתקשה לגבש עמדה אם לאפשר לבזק לאחד את כל החברות בקבוצה תחת קורת גג אחת • בעוד האוצר ורשות התחרות בעד הקלה על ההפרדה, משרד התקשורת מתנגד

בנימין נתניהו ובני גנץ בדיון בכנסת, היום / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

עובד משרד ראש הממשלה נמצא חיובי לקורונה

מדובר בעובד אשר היה מעורב בהכנת הצהרת נתניהו ומספר שרים ביום שבת האחרונה ולכן, נשקלת האפשרות להעביר את נתניהו ואת על מי שנכח באירוע להיכנס לבידוד למשך שבועיים

אבי בן טל, מנכ"ל רשת 13  / צילום: ינאי יחיאל

עורך הדין של ידיעות ייצג את הנהלת חדשות 13 במאבק מול העובדים

מנכ"ל רשת 13 אבי בן טל החליט להפסיק את ההתקשרות עם משרד פישר בכר  ולהעביר את הייצוג במאבק למשרדו של אריאל שמר ● משרדו של שמר נחשב למשרד המתמחה בדיני עבודה ומזוהה עם קו אגרסיבי מאוד

גלעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

בעלי אלטשולר שחם גמל מכרו מניות החברה בכ-62 מיליון שקל

ככל הידוע הם מכרו כ-4.8 מיליון מניות החברה בתמורה לכ-62 מיליון שקל, לפי מחיר של 13 שקל למניה ששיקף דיסקאונט של כ-2.5% על מחיר המניה בפתיחת המסחר היום

מטה גיליאד בקליפורניה / צילום: Eric Risberg, Associated Press

ניסוי נוסף ברמדסיביר של גיליאד הצליח אך השוק לא מתלהב

מצטברות העדויות לכך שהמוצר אכן משפיע על הקורונה, אבל עד כמה? ● אתר הביומד STAT: חלק מן היעילות במינון הנמוך היא מקרית