קוטג' דו משפחתי בשכונה הצפונית בקיסריה / צילום: איל יצהר, גלובס
הרבעון הראשון של 2020 התנהל כרגיל עד אמצע חודש מרץ. כאשר ביקשנו לבחון את מה שקרה ברבעון הזה בתחום מגורי היוקרה, מצאנו 112 עסקאות שבוצעו בתקופה זו שהיו גבוהות מ-5 מיליון שקל. השוק מתנהל בצורה די הומוגנית: כמחצית מהעסקאות - 67 - מהן היו בתל אביב, 21 בירושלים, חמש בהרצליה, וכל השאר במקומות שונים בארץ.
רובן המכריע של עסקאות היוקרה - 99 במספר - היו על דירות שנבנו החל מ-2015, כלומר חדשות יחסית. בניית 63 מהן טרם הושלמה. חלק ניכר מהעסקאות בוצעו במגדלים.
לפיכך, הבדיקה שמוצגת כאן, ומתבססת על נתוני רשות המסים כפי שדווחו באתר שלה, מתייחסת לשורה של עסקאות שנעשו או במחירים חריגים במיקומים מעניינים.
המחירים מחוץ למרכז הארץ אמנם נמוכים יותר, אך עסקה ב-5 מיליון שקל שנעשתה בנוף הגליל (לשעבר נצרת עילית), ייחודית יותר מאשר עסקה לרכישת דירה ב-15 מיליון שקל בתל אביב; קוטג' בעומר, יישוב שמושך את עשירי הדרום, קבע את השיא במכירות באזור הנגב ומעניין יותר מאשר דירה בקומה גבוהה בהתחדשות עירונית ברמת גן; עסקה זולה יחסית שבוצעה בקיסריה שווה ניתוח.
כל העסקאות הללו בוצעו בשוק הנדל"ן של לפני פרוץ הקורונה. אפשר להניח שחלק מהן לא היו יוצאות אל הפועל כיום, ואחרות היו נחתמות במחירים נמוכים יותר. זאת, משום שאף אחד לא אוהב לרכוש נכס כשהאדמה רועדת מסביב. בטח לא במחירים של שוק יציב.
שוק היוקרה הוכיח בעבר שהוא שוק שרגיש מאוד לשינויים בעתות משבר, שכן חלק משמעותי ממחירי הנכסים נקבעים משיקולי טעם ואופנתיות, ופחות מהתמורה הפונקציונלית שמספקת הדירה. משקלם של שיקולים כאלה עולה כשהשווקים פורחים, ופחות כשהם נתונים למשבר. עסקאות הרבעון השני של השנה כבר יתחילו להדגים מה הייתה התגובה של שוק היוקרה למגיפת הקורונה.
דירה בקומה ה-22 במגדל בראשית בתל אביב
מחיר: 25.67 מיליון שקל
כתובת: רחוב פעמוני, שכונת בבלי
דירה בפרויקט החדש "מגדל בראשית", של משפחת כוזהינוף בתל אביב, היא העסקה היקרה ביותר שנחתמה ברבעון הראשון של השנה בארץ. המגדל ממוקם ברחוב פעמוני בשכונת בבלי, ובמסגרת העסקה נרכשה דירת 7 חדרים, בשטח 347 מ"ר, בקומה ה-22 של הבניין, ב-25.67 מיליון שקל.
לאורך שנות שיווק הדירות במגדל מחירי הדירות עלו באופן ניכר - לפני שלוש שנים, כשהפרויקט היה על הנייר ובתהליכי בנייה ראשונים, מחיר מ"ר בפרויקט היה כ-55 אלף שקל, ואילו על פי העסקאות באחרונות הוא נע בסביבות 73 אלף למ"ר.
המחיר אמנם גבוה, אולם היוקרה התל אביבית מכירה מחירים גבוהים בהרבה והפרויקט רחוק מתחרות עם הפרויקט היקר ביותר בארץ - David Promenade Residences שם הגיעו למחירים כפולים ויותר.
הסיבה העיקרית לכך היא המיקום - עם כל הכבוד לשכונת בבלי, הניסיון מלמד, שמי שמוכן לשלם 100 אלף שקל ויותר למ"ר - רוצה לראות ים מהדירה שלו - ובסמיכות מיידית.
דירת 6 חדרים בפרויקט YMCA בירושלים
מחיר: 16.68 מיליון שקל
כתובת: רחוב וושינגטון, במרכז העיר
פרויקט "כתר דוד", של חברת רסקו, מוכר יותר כפרויקט YMCA על שם מגרש הכדורגל ששימש עשרות שנים כאצטדיון הביתי של קבוצת בית"ר ירושלים, ושהיה בבעלותה של האגודה הנוצרית. מדובר באחד מהפרויקטים היוקרתיים ביותר בעיר, שבנייתו הושלמה לפני למעלה מ-10 שנים. ואולם עקב המחירים הגבוהים שלו, טרם נמכרו בו כל הדירות.
והנה, דווקא בחודשים של לפני פרוץ הקורונה, נחתמו בפרויקט הזה כמה עסקאות במחירים גבוהים מאוד. בנובמבר 2019 נמכרה דירת 190 מ"ר ב-10.9 מיליון שקל, ואילו בינואר השנה נמכרה דירת 240 מ"ר ב-16.68 מיליון שקל, המחיר הגבוה ביותר שהושג עבור דירה ירושלמית ברבעון הראשון של השנה. מכיוון שרוב רוכשי הדירות בפרויקט הם יהודים אמידים מחו"ל, עולה שאלה אם שתי הדירות הללו היו מעין סנונית שמבשרת על חזרת תושבי החוץ לבירה, אחרי שנים שבהן צמצמו מאוד את רכישותיהם בעיר, ושרק הקורונה קטעה את התהליך.
יודגש כי בדיקה של עסקאות היוקרה במחירים של 10 מיליון שקל ומעלה לא מראה שום אינדיקציה לתזה הזו. מאז 2017 השוק הזה שקע לסביבות ה-12 עסקאות כאלה בשנה, כשליש מ-2015. יזמים שירצו להמשיך למכור בבירה דירות במחירים כה גבוהים, יצטרכו להמשיך להתאזר בסבלנות.
דירה עם נוף לים בנתניה
מחיר: 7.23 מיליון שקל
כתובת: רחוב נתן יונתן, שכונת עיר ימים
העסקה הגבוהה ביותר שנחתמה ברבעון הראשון של השנה בנתניה היא עסקה לרכישת דירת 6 חדרים, 230 מ"ר בקומה ה-13 במגדל ברחוב נתן יונתן בעיר ימים.
לא מעט טענות הושמעו כלפי השכונה - שיש בה עודפי היצע גדולים. וכן על כך שיש בה הרבה דירות רפאים, ושהיא מתוכננת רע כמו "חורשת מגדלים" שביניהם הרבה שדרות אספלט ומעט מדשאות סתמיות. ואולם השוק מדבר, והשכונה הממוקמת בדרום-מערב העיר ממשיכה לרשום מחירים גבוהים מאוד של דירות.
בית בודד בנוף הגליל
מחיר: 5.2 מיליון שקל
כתובת: רחוב הגבעה, נוף הגליל
אולי תופתעו לשמוע, אבל העסקה למכירת הבית הזה בנוף הגליל היא הרכישה היקרה ביותר שבוצעה באזור הצפון ברבעון הראשון של השנה, כולל בחיפה.
נוף הגליל (נצרת עלית) הפכה בשנים האחרונות לאחד מהמקומות המבוקשים בארץ בנכסי יוקרה, ככל שמדובר באזורי הפריפריה הצפונית והדרומית. מאז תחילת 2019 בוצעו בעיר שבע עסקאות במחירים של שלושה מיליון שקל ומעלה - מספר כמעט כפול ממספר העסקאות המקבילות שבוצעו בבאר שבע ובנהריה, למשל. רק אילת ועומר עם 11 עסקאות כאלה בכל אחת מהן, עוקפות את העיר הצפונית.
הסוד הגדול של העיר נעוץ בהפיכתה ההדרגתית לעיר מעורבת. ציבור ערבי אמיד מנצרת רוכש וילות וקוטג'ים מציבור יהודי שנוטש את העיר. את הביקושים לנכסים כאלה בנוף הגליל יכול להדגים סיפורו של הבית ברחוב הגבעה. מדובר בבית ישן, שנבנה בשנות השבעים. שטחו 425 מ"ר, והוא בנוי על מגרש של 924 מ"ר. לפי נתוני רשות המסים, לפני חמש שנים הוא נמכר ב-4.1 מיליון שקל; לפני כשנתיים וחצי נמכר ב-4.75 מיליון שקל. ואילו השנה הוא נמכר בלא פחות מ-5.2 מיליון שקל.
קוטג' בן 5 חדרים בעומר
מחיר: 3.7 מיליון שקל
כתובת: רחוב צבעוני
עסקאות יוקרה שמתנהלות ביישוב עומר, מעידות לא מעט משהו על האוכלוסייה המתגוררת בו. בעומר נרשמו מאז תחילת שנה שעברה 11 עסקאות במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה.
לא מעט ביקורת נשמעה כנגד יישובי הלוויין של באר שבע - עומר, להבים ומיתר, שהוקמו לפני כארבעה עשורים, שהם "גזלו" את האליטה הבאר שבעית, ששמחה להגר ליישובים כפריים יוקרתיים, צמודי קרקע והומוגניים מבחינת חתך האוכלוסייה, ונראה שיש הרבה טעם בדברים, אם כי הטיעון הנגדי הוא שייתכן מאוד שזה היה אמצעי להחזיק חלק מאותה אוכלוסייה בדרום, ולמנוע ממנו להגר לתל אביב. כך או אחרת, ההצלחה הגדולה של עומר היא הכישלון הגדול של המדיניות הלאומית לחיזוק באר שבע - עד כמה שיש כזו.
הקוטג' ברחוב צבעוני, שנמכר ב-3.7 מיליון שקל, קבע את השיא הרבעוני של דירות שנמכרו באזור הנגב. מדובר במבנה בן 5 חדרים, 284 מ"ר, שנבנה ב-2014. לפני כארבע שנים הוא נמכר ב-3.5 מיליון שקל.
מבנה נוסף ביישוב שעבר תהליך דומה של שתי מכירות בתוך כמה שנים, מראה שהמחירים בעומר עלו בקצב של 5%-10% בחמש שנים.
קוטג' בבאר שבע
מחיר: 3.2 מיליון שקל
כתובת: רחוב רפאל איתן בשכונת רמות
גם השכונות היוקרתיות של באר שבע מתקשות לעמוד בקריטריונים של עומר ולהבים. העסקה הגבוהה ביותר שנחתמה בבירת הנגב ברבעון הראשון של השנה, הייתה לרכישת קוטג' במפרט מרשים בשכונת רמות, ששטחו 397 מ"ר, על מגרש של 530 מ"ר, הוא כולל 7 חדרים, ונבנה ב-2011.
העסקה הזו, כמו רוב עסקאות היוקרה בעיר, שעולות על 3 מיליון שקל, מבטאת גם היבטים אחרים של יוקרה, שקשורה בסוג הנכסים היוקרתיים.
בעבר, הנכסים היוקרתיים בערים נמצאו בעיקר בשכונות הווילות - כגון צהלה ואפקה בתל אביב ודניה בחיפה. בשני העשורים האחרונים אנו רואים מעין "התבגרות" של הראייה מהם נכסים יוקרתיים. השכונות הללו נחשבות ליוקרתיות גם היום, ואולם הנכסים היוקרתיים ביותר אינם צמודי קרקע, אלא דירות במגדלים מגה יוקרתיים, כמו רבי הקומות לאורך ציר הירקון-רציף הרברט סמואל בתל אביב, רבי הקומות במרכז ירושלים, ומבני היוקרה שמוקמים באזור שדרות הנשיא ורחוב יפה נוף בחיפה. נכסים אלה מציעים לדייריהם איכויות מגורים ברמות גבוהות ביותר ובשטחים גדולים של דירות, המתקבצים בקומה אחת (בניגוד לקוטג'ים).
בבאר שבע התופעה של "יוקרה בוגרת" שנמצאת בדירות פנטהאוז, למשל, נמצאת רק בראשיתה, ועדיין רוב נכסי היוקרה בעיר הם מהקונספט הישן.
פנטהאוז באשדוד
מחיר: 5.5 מיליון שקל
כתובת: רחוב כנרת
דירת פנטהאוז חדשה במגדל ברחוב כנרת באשדוד, ששטחה 295 מ"ר, נמכרה ב-5.5 מיליון שקל. זו הרכישה היקרה ביותר באשדוד ברבעון הראשון של השנה, אך זו אינה הדירה היקרה ביותר שנמכרה במגדל - דירת פנטהאוז שנייה נמכרה לפני שנתיים ב-5.8 מיליון שקל.
העסקה משקפת את שוק היוקרה החדש של אשדוד. במחצית השנייה של העשור הקודם, השכונה שכיכבה כשכונת היוקרה האשדודית הייתה המרינה, שהביאה אליה הרבה מאוד תושבי חוץ. עד היום השכונה הזו נחשבת ליוקרתית, ובנובמבר בשנה שעברה נמכרה בה דירת פנטהאוז 5 חדרים ב-7.2 מיליון שקל; דירות רגילות בשכונה של 5 חדרים עולות 3-3.5 מיליון שקל, כך שהיוקרה עדיין שם.
ואולם תושבי החוץ נטשו את העיר כמעט לחלוטין בעשור האחרון ויזמיות הנדל"ן החדשות מכוונות יותר לקהל הישראלי. הפרויקט הזה הוא דוגמה לכך: הוא ממוקם ברובע י"א המרוחק מעט מהים יחסית למרינה, ואולם מהדירות יישקף הנוף הכחול, והמחירים נמוכים יחסית למחירים של המרינה, כך שגם ציבור מקומי אמיד יכול לעמוד בהם.
פנטהאוז במבנה לשימור בחיפה
מחיר: 4.9 מיליון שקל
כתובת: רחוב ויתקין בשכונת אחוזה בחיפה
העסקה לרכישת הפנטהאוז ברחוב ויתקין אינה היקרה ביותר שנחתמה בחיפה ברבעון הראשון של השנה, אולם היא המיוחדת ביותר. מדובר בפנטהאוז בן 5 חדרים, בשטח 153 מ"ר, שאליו מצורפת מרפסת של 140 מ"ר. הוא נמצא ברחוב ויתקין 11 ונמכר ב-4.9 מיליון שקל.
הייחוד של העסקה הוא דווקא במבנה. מדובר במבנה לשימור, שאותו תכנן האדריכל תיאודור מנקס בשנות השלושים של המאה שעברה. הבניין נבנה ממסגרת של קורות פלדה שאליהן חוברו לוחות בטון. המדרגות נבנו מלבני זכוכית. האדריכל יוסי שטרית הופקד על תכנון פרויקט תמ"א 38/1 במבנה, שלו הוספו שלוש קומות, ושדירת הפנטהאוז שנמכרה הייתה גולת הכותרת שבהן.
העסקה משקפת את התחייה הנדל"נית המחודשת שלה זוכה רכס הכרמל, ובכללו גם שכונת אחוזה שבה נמצא הפרויקט. זאת אחרי עשרות שנים של שקיעה, עקב התיישנות הבתים, שרובם הוקמו בין שנות הארבעים לשנות השישים של המאה הקודמת.
האוכלוסייה הוותיקה אמנם אהבה את האזור, אולם עם השנים התקשתה להישאר בו עקב בעיות החניה ברחובות הצרים והמדרגות הרבות שמחייבות טיפוס לקומות הגבוהות של המבנים הישנים, ולפיכך עברה למקומות אחרים, שבהם הוקמו מבנים חדישים יותר.
הפרויקטים של תמ"א 38 פתרו את הבעיות הללו, וניצלו את הביקושים הגדולים למקומות אלה כדי לגבות בעבורם מחירים גבוהים. בשנים האחרונות הדירות בפרויקטים הללו כלולות בצמרת המחירים של העסקאות בחיפה.
קוטג' באלוני אבא
מחיר: 3.45 מיליון שקל
כתובת: רחוב הנשר, בהרחבה של היישוב
העסקה היקרה ביותר שנסגרה בעמק יזרעאל ברבעון הראשון של השנה הייתה עסקה למכירת קוטג' ברחוב הרקפות במושב אלוני אבא. הקוטג' בן 6 חדרים, בשטח 155 מ"ר, והוא נמכר ב-3.45 מיליון שקל.
עמק יזרעאל אמנם נחשב למקום פסטורלי, אבל לא למוקד נדל"ן. בירת העמק, עפולה, סובלת בימים אלה מעודפי בנייה, וגם קודם לכן לא התפרסמה בזכות הביקושים הגדולים לדירות שהיו בה, או למחירים הגבוהים. ביישובים הכפריים שמסביב, מחירי הדירות - צמודי קרקע ברובם - אינם גבוהים. רוב האוכלוסייה רואה באזור יעד אטרקטיבי לטיולים, אך לא למגורים.
ואולם פה ושם ניתן למצוא עסקאות ברמות מחירים גבוהות יחסית. למשל, ברמת ישי נמכר בתחילת השנה קוטג' חדש ב-3.1 מיליון שקל. העסקה הגבוהה ביותר בוצעה לא הרחק משם - באלוני אבא במושב, שנמצא במערב עמק יזרעאל בסמוך לרמת ישי וקרית טבעון, בוצעו בסך הכול שתיים-שלוש עסקאות בשנה בשנים האחרונות. ואולם מדובר באחד מהיישובים הייחודיים בארץ. ביסודו היה מושבה טמפלרית (יחד עם בית לחם הגלילית הסמוכה), ונמצאים בו מבנים ישנים שהוכרו כאתר מורשת.
מבין העסקאות המועטות המבוצעות ביישוב, הרוב הן במסגרת ההרחבה שנבנתה בו לפני כ-15 שנה. הקוטג' שנמכר במסגרת העסקה הנוכחית נבנה ב-2005.
קוטג' דו משפחתי בקיסריה
מחיר: 3.775 מיליון שקל
כתובת: רחוב נשר, בשכונה הצפונית
קוטג' דו משפחתי של 7 חדרים, 260 מ"ר, ברחוב נשר בשכונה 10 הצפונית של היישוב, נמכר ב-3.775 מיליון שקל.
רבות דיברו על הצפת קיסריה בהיצע של נכסים, מה שתורם אמנם לירידת מחירי הדירות ביישוב, אולם עדיין מדובר במקום שלא כל אחד יכול לקנות בו. גם כך, מי שסבור שירידת המחירים של הנכסים כוללת את כולם - טועה.
קיסריה משתרעת על שטח גדול, והיא מורכבת ממספר רב של שכונות ומהרבה מאוד נכסים ומסוגי מגרשים שונים. עקב ההיצע הגדול נהוג לומר בקיסריה, שכשמדובר בנכסים בנויים בני 30 ומעלה - ערכם העצמאי נמוך במיוחד, ועיקר שוויים מגיע מהמגרש שעליו הם בנויים.
ההצפה הגדולה בקרקעות מאפיינת בעיקר את השכונות החדשות, שמהוות מעין "קליפה חיצונית" של היישוב, בעיקר שכונה 10 הצפונית, הסמוכה לג'סר א זרקא, ושכונה 13 המזרחית. בשנים האחרונות היו שתי השכונות הללו יעד למשקיעים רבים, שרובם הבינו לאחר מכן שעשו טעות - בגלל אותם עודפי היצע.
השכונות הוותיקות, שבהן יש מגרשים גדולים של דונם ומעלה - הן השכונות שסובלות פחות מהתופעה. מדובר בשכונות 2,4,5,6,8. אליהן יש לצרף בשכונה 13 את האזור הקרוב לאגם במתחם הגולף, שבהן מחירי המגרשים גבוהים במיוחד, הכול מותנה בנוף שנשקף מהמגרשים.
הגיוון הגדול הזה יוצר גם מגוון אדיר של מחירים, וההיצע הגדול גם יוצר מצב שבו במחיר של דירת 4 חדרים בתל אביב, ניתן לרכוש קוטג' לגמרי לא רע בקיסריה.