נתניה / צילום: שאטרסטוק
סוגיית התחדשות מרכזי הערים מעסיקה את כל הערים הוותיקות. בתל אביב למשל המציאו את תוכנית הרובעים, שקובעת מדיניות זכויות בנייה ותמורות קבועות לרובעים 3 ו-4. בעיר רמת גן, פרסמו לפני כשנה מסמך מדיניות תמ"א 38 שמתייחס לכל העיר כולה.
לעומת זאת, בעיר נתניה, ידונו בשבוע הבא במסמך מדיניות התחדשות עירונית, ראשון מסוגו, שיחלק את מרכז העיר נתניה ל-120 מתחמים, שבכל אחד מהם תהיה מדיניות התחדשות עירונית שונה ומותאמת למיקום, לתשתיות הקיימות (בתי ספר, בתי כנסת, פארקים, תחבורה), לאדריכלות, למצב המבנה, למצב החברתי של הדיירים ולהערכת שמאי. על פניו, המסמך אמור לייצר ודאות בנוגע להליכי התחדשות עירונית.
עם זאת, יזמים, אדריכלים ועורכי דין, טוענים שמדובר במדיניות שנועדה לצמצם את היקף פרויקטי ההתחדשות העירונית.כך, למשל, מתחם מס' 63, שגבולותיו הם הרחובות משה שרת, גולומב, משה שפירא ובר אילן ובמרכזו גן הגיבורים. מתחם זה מאופיין בבנייה צמודת קרקע. המסמך קובע שלא תתקיים במתחם זה התחדשות עירונית ע"פ תמ"א 38 וגם לא פינוי-בינוי. לעומת זאת, מתחם 83, התחום ברחובות פרישמן, גליקסון, פרוג וצייטלין, ומאופיין במבני H בגובה 4-5 קומות, מיועד להריסה ובנייה מחדש ולא תותר בו תמ"א 38, כלומר חיזוק כולל תוספת.
גבולותיו של מתחם 53 הם הרחובות סוקולוב, שרת וגולומב והוא אקלקטי למדי. מתחם 53 כולל בנייה ותיקה וחדשה, גבוהה וגם נמוכה. כך או כך, ההנחיות קובעות כי כל המתחם מיועד לפינוי בינוי ולא תותר תמ"א 38 אלא במקרים בודדים וגודל הדירה הממוצעת יהיה בו 115 מ"ר.
"מרכז העיר מאוד מורכב מבחינת טיפוסי הבנייה"
האדריכל ארז טל, מהנדס העיר נתניה, מסביר שעיריית נתניה מבקשת לייצר אצל היזמים ובעלי הדירות ודאות: "המניע המרכזי להשתמש בטכניקה הזאת הוא שמרכז העיר נתניה מאוד מורכב מבחינת טיפוסי הבנייה. יש בו בנייה רוויה, בנייה של צמודי קרקע, מבנים משנות ה-50 וה-90, דירות מאוד גדולות וגם מאוד קטנות. השוני של מחירי הדירות במזרח ומערב העיר גדול. אנחנו לא יכולים לקבוע מדיניות גורפת ולכן החלטנו לעשות את זה באמצעות מסמך מדיניות שיקבע מסגרת תכנונית שמייצרת ודאות ויהיה קל לעשות אותה ולעדכן אותה".
טל מסביר שהאינטרס של העיריה היה לייצר מכפיל צפיפות נמוך ככל האפשר: "במרכז העיר יש כעת כ-30 אלף יח"ד, כשמספר היחידות הפוטנציאלי הוא 34 אלף, ואנחנו מעריכים שבפועל לא יתממשו יותר מ-15 אלף יח"ד. רוב מרכזי הערים לא יודעים לשאת תוספת כזאת. אנחנו הבנו שכדי שהתוספת הזאת תתממש יש לפזר אותה בכל מרחב ההתחדשות. יש לעשות את זה כך שכל אחד מהפרויקטים המקודמים יוסיף כמה שפחות יח"ד".
אנשי נדל"ן מסוימים טוענים שהתוכנית שלכם יצרה מצב שהרווח שהתוכנית העירונית תייצר עבור היזמים נמוך מדי. מה יאפשר את התממשות ההתחדשות?
"מה שקורה נכון להיום בארץ זה שיש חוסר ודאות תכנוני גדול. כשאתה מתחיל את הדרך ומשקיע מיליון שקלים בתכנון אתה לא יודע אם אחרי שנה תגלה פתאום שתכננת תמ"א, אבל יש תב"ע שמונעת את זה, או להפך. כל אחד היה מקבל משהו אחר. ברגע שאתה לא יודע איזה תמורות אתה יכול לתת לדיירים, מה תקן החניה, אתה מקשה מאוד על היזם. כשאתה מבין שיש מדיניות שקופה ואחידה ויכולת שלנו לקדם תכנון מפורט מהיר יחסית והיתר, זה מאוד כלכלי עבור היזם".
"לא יכול להיות שמקדמים מסמך מדיניות שאי אפשר להתנגד אליו"
עו"ד שלמה רוזנווסר, לשעבר חבר מועצת העיר נתניה: "כעו"ד המייצג עשרות יזמים ובעלי דירות רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית ראיתי לאחר עיון במסמכי המדיניות, כשלים בהנחות תכנוניות וטעויות תכנוניות ועסקיות שיגרמו לכך שהמדיניות תיכשל. כדוגמה ניתן לקחת את אופי העיר נתניה, שבה בעלי דירות אינם מסכימים לחזית מסחרית או שילוב משרדים בבניין. דרישה של העירייה לעשות כך תגרום לביטול היתכנות של התחדשות עירונית. מה שקורה זה שפרויקטים שתוכננו והוצאו בגינם מאות אלפי שקלים לאחר קבלת אישור עקרוני מגורמי התכנון בעירייה ייזרקו לפח אם תתקבל המדיניות כלשונה - דבר שיוליד תביעות כספיות כנגד העירייה".
אדריכל מקומי שפועל בעיר ושלא רוצה להיחשף, הסביר ל"גלובס" כי הוא מוצא בעייתיות בקידום המתווה העירוני. "הליך ציבור הוא נדרש ולא יכול להיות שמקדמים מסמך מדיניות שאי אפשר להתנגד אליו, ללא הערות של הציבור. היה צריך לדאוג לזה שאדריכלים, עורכי דין ויוכלו לתת את הביקורת שלהם, ולו גם למראית עין. אין ספק שזו עבודה מקיפה, אבל הבסיס שלה הוא דוח שמאי. המכפילים ואחוזי הרווחיות שעיריית נתניה מציגה לא תאפשר לקדם פרויקטים. עיריית נתניה רוצה שיזמים יפתחו את נתניה במחירי הפסד. בסופו של דבר, עיריית נתניה לא רוצה באמת בנייה למגורים, אלא רק בנייה לתעסוקה. הם לא רוצים שהפינוי בינוי הזה יצא לפועל".
יו"ר ארגון הקבלנים בנתניה, רפי זנזורי, מסר ל"גלובס" כי "העיר זקוקה נואשות להתחדשות כדי להישאר עיר מטרופולינית חזקה עם לב פועם ותוסס. זאת אף על פי המדיניות המוצהרת של ראש העיר והוועדה המקומית. לצערי המדיניות המוצעת לא הוצגה תוך שיתוף ציבור ראוי ואמיתי. אנו כארגון הכנו עבודה שמאית רחבת היקף ע"י טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי לשעבר, שמראה פערים משמעותיים מהמודל החלקי שהוצג באתר העירייה, דבר שיגרום לכך שהמדיניות לא תוכל להתממש וימנע מתושבים רבים את הסיכוי לשיפור משמעותי באיכות החיים ובזכות לחיות בבית בטוח. נפעל בכל האמצעים שעמדתנו תישמע לטובת העיר, לטובת התושבים ולטובת כל העוסקים בענף".
אורנה אביקזר, פעילה חברתית ובעלת אתר חדשות מקומי בנתניה: "מדובר בשערוריה! אנחנו נתקלים שוב ושוב במצבים בהם אין שיתופי ציבור לתושבים ב'זמן אמת' ותוכניות עוברות ומאושרות מתחת לראדאר וללא ידיעת הציבור. המקרה הזה חמור כפליים היות ומהנדס העיר לא טרח ולא טורח להציג את מלוא החומר אפילו בפני חברי המועצה. אפילו לא מידע בסיסי כמו הרווחיות שמנוגדת לתקן 21? זה הרי לא יקבל אף מימון בנקאי. פשוט הזוי ומקומם".