בלחץ הקבלנים: האוצר מתגמש בבנייה לשכירות לטווח ארוך

מה יעלה בגורל שוק השכירות לטווח ארוך? בסוף השבוע התקיים דיון סוער בוועדת השרים לענייני חקיקה, כשבמוקד דרישת האוצר להקשיח את תנאי החוק המעניק הטבות מס ליזמים. באוצר דרשו כי יזמים יקצו 80% מהדירות בכל פרויקט להשכרה למשך 15 שנה, במקום 50% מהדירות למשך חמש שנים בלבד כיום.

לגלובס נודע, כי בעקבות לחצים משמעותיים מצד השרים, נסוג האוצר מאחת הדרישות המקוריות. בתום הדיון הוסכם כי בחקיקה שתעבור לאישור הכנסת בשבוע הבא ייקבע, כי באזורי ביקוש בעל בנין שבו 20 דירות ויותר יידרש להעמיד 66% מהן לשכירות למשך 15 שנים. בפריפריה השיעור יהיה 30%, כדי להפוך פרויקטים אלה לכדאים כלכלית.

את ההתנגדות הוביל שר השיכון והבינוי זאב אלקין שטען כי העלאת הדרישות ל-80% מהדירות בפרויקט והשכרה ל-15 שנה, תגרום לכך שמספר הפרויקטים יצטמצם והיצע הדירות להשכרה ירד, במקום לעלות, כפי שמבקשים באוצר. 

לחצים משמעותיים

מצד האוצר, שמקדם את היוזמה יחד עם רשות המסים, משרד הכלכלה והחברה הממשלתית "דירה להשכיר" שמטרתה להעלות את היצע הדיור (בדגש על השכרה לטווח ארוך), טענו כי הטבת המס החדשה אטרקטיבית מאוד ולכן קבלנים ויזמים לא יוותרו עליה כל כך מהר. כמו כן טענו כי גם אם פחות קבלנים יבחרו לבנות להשכרה, הפרויקטים שכן יבנו ישפרו את שוק ההשכרה לטווח ארוך. זאת בניגוד למצב הקיים כיום שבו רק הקבלנים והיזמים נהנים מההטבה מבלי שנרשם שינוי בשוק ההשכרה לטווח ארוך.

על פי ההערכות של משרד האוצר, ההטבה מגלמת בתוכה אובדן הכנסות של 250 מיליון שקל בשנה.

הטבת המס שבמוקד קיימת בחוק מ-2013 והייתה אמורה להגדיל את מלאי הדירות להשכרה לטווח ארוך ולשנות את פני שוק השכירות בישראל. אך ככל שיותר יזמים נכנסו לתחום כך התברר, כי הטבת המס לא הובילה לשינוי בשוק השכירות, לא בהגדלת ההיצע להשכרה לטווח ארוך ולא בהורדת מחירי השכירות. ההטבה ליבתה את מגמת עליית המחירים כיוון שבתום חמש שנות השכירות היזמים מכרו את הדירות שהשכירו במחירים גבוהים יותר מהמחיר שהיו מוכרים את אותן דירות בתום הבנייה.

מרגע שפורסמה החקיקה במסגרת טיוטת חוק ההסדרים הופעלו על ידי הלובי של היזמים והקבלנים לחצים משמעותיים על האוצר לסגת ממנה או להותיר את המסלול של ה-50% והחמש שנים במקביל לכל מסלול חדש שהאוצר יבחר לפרסם.

האוצר התעקש להביא את החקיקה כפי שהיא לוועדת השרים, כיוון שלטענתם אף קבלן או יזם הרי לא ייבחר להשכיר דירה למשך 15 שנים אם הוא יכול ליהנות מהטבה גם על השכרה של חמש שנים, ואז לגרוף את הרווח ממכירת הדירה.

לגלובס נודע כאמור, כי השר אלקין היה זה שהוביל את ההתנגדות, וזכה לתמיכת מרבית חברי הוועדה. בדיון עלו טענות, כי יש להשאיר את היקף הדירות על 50% ולהעלות את משך הזמן ל-10 שנים במקסימום כדי לא להרתיע קבלנים ויזמים.

הקדמה לדיון בכנסת

המתנגדים לגישת האוצר סוברים שהמהלך אגרסיבי מדי והקפיצה בדרישות גדולה מדי, ותוביל לחוסר כדאיות של הפרויקטים. לדבריהם כדי להניע את השוק ולהביא לשינוי אמיתי צריך לפנות למהלך הדרגתי שיעודד קבלנים ויזמים להיכנס לפרויקטים.

באוצר הסבירו שאם רוצים להתעורר למציאות חדשה בשוק השכירות בעוד כעשור הדרישה להעמיד דירות להשכרה למשך 15 שנה היא דרישת מינימום, ורצוי היה אפילו להעלות את הרף ל-20 שנים. באוצר מסתכלים גם על ההצלחה של פרויקטים להשכרה לטווח ארוך במסגרת "דירה להשכיר", לשם נכנסות חברות גדולות, בהן גזית גלוב, שיכון ובינוי ואשטרום - כשהדרישה היא בנייה להשכרה למשך 20 שנה, בתנאים מחמירים יותר - ואומרים כי אם בקרקעות שהמדינה משווקת זה עובד אז למה שזה לא יעבוד בקרקע פרטית.

הדיון בוועדת השרים היה מעין פרומו לדיון הצפוי לאוצר בכנסת בנושא, כאשר הלך הרוח בוועדה היה לתת הטבות משמעותיות יותר לקבלנים וליזמים ולא לדרוש מהם דרישות נוספות. לכן לא ברור כעת האם האוצר יידרש להתקפל עוד מדרישותיו לאחר שחברי הכנסת באופוזיציה יעלו את התנגדויותיהם הצפויות למהלך.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "משרד הבינוי והשיכון שם לו למטרה להגדיל את היצע הדירות המושכרות לטווח ארוך ולעודד זוגות צעירים להשכיר דירה באופן זה.

ועדת השרים לתיקוני חקיקה הנדרשים ליישום התכנית הכלכלית ותקציב המדינה לשנים 2021-2022 קיבלה את עמדת שר הבינוי והשיכון, שהציגה תיקונים להצעת משרד האוצר במטרה לקדם את הכדאיות הכלכלית לפרויקטים אלו ברחבי הארץ, כך שגם יזמים וזוגות צעירים ימצאו בשכירות ארוכת טווח אפשרות כלכלית טובה עבורם.

במסגרת זו אושר לתת ליזמים הפועלים ביישובי הפריפריה הטבה של מס מופחת בשיעור 7% בגין הכנסות משכר הדירה למשך 15 שנים, בתנאי שלפחות 30% מהדירות בבניין יועמדו לשכירות ארוכת טווח. כך שישמר היתרון התחרותי ליזמים באזור.

באזורי הביקוש, תינתן ליזמים הטבה בדמות מס מופחת, בשיעור של 9% למשך 15 השנים הראשונות ו-7% לאחר מכן, בתנאי שלפחות 66% מהדירות בבניין ו50% מהשטח יועמדו לשכירות ארוכת טווח".