הקולוסיאום בכיכר אתרים / צילום: JTLV
בצהרי יום קיצי, המבנה ההיסטורי של מועדון הקולוסיאום בכיכר אתרים בתל אביב, שהפך ברבות השנים להיות מועדון החשפנות הפוסיקאט, שוקק חיים. בחלל המרכזי משוטטים צעירים עם אוזניות ומקשיבים להסברים על ההיסטוריה של המקום, על החפצה של נשים, על זנות. במפלס התחתון יושבת קבוצה של צעירים, משוחחים על אקטיביזם חברתי, ובמקום אחר מתווכחת חבורה ממכינה צבאית מהבקעה שבאה למקום ליומיים.
המועדון התל אביבי הוותיק, שהיה חלוץ בחיי הלילה בישראל ואחר כך אתר זנות, עבר היפוך של 180 מעלות, והדבר המעניין הוא שכל זה קורה בחסות יזמית נדל"ן גדולה, קרן הנדל"ן JTLV.
הפעילות החריגה הזאת אינה "השקעת אימפקט" מובהקת, משום שלא מדובר בהשקעה שנועדה לרווח חברתי, אלא בהשקעה כלכלית טהורה, אבל בשנים הארוכות שעד להשבחת הנכס, החליטה JTLV שאפשר להשתמש בו למטרות חברתיות, והיא לא היחידה.
"לא הרווחנו מזה כלום, להיפך - השקענו כסף"
"את הפוסיקט אפשר היה להשכיר במיליוני שקלים בשנה במקום לתת אותו למרחב החברתי", אומר אריאל רוטר, אחד השותפים ב-JTLV. "אבל זו לא המהות של הפעילות הזאת".
JTLV הוקמה על ידי עמיר בירם ב-2011. בירם, רואה חשבון בהכשרתו, ניהל בעבר את חברת הקניונים בריטיש ישראל שמוזגה לתוך מליסרון. הוא חבר לאריאל רוטר, בנם של בעלי חברת האופנה קסטרו, וליבואן טויוטה ג’ורג חורש ויחד עם חברות הביטוח הפניקס ומנורה ומשקיעים פרטיים נוספים, הם גייסו כמיליארד שקלים ורכשו יותר מ-15 נכסים מניבים בישראל בתחום המסחרי. הקרן שותפה, בין השאר, בקניון רמות בירושלים, בקניון רננים ברעננה, בקניון REDESIGN בקריית אתא, במתחם היקב בראשון לציון, במתחם הקולוסיאום בתל אביב ובמתחם כי"ח בירושלים.
מתחם כי"ח, הסמוך לשוק מחנה יהודה, היה הראשון שהקרן ביצעה בו סוג של השקעה חברתית. שטח המתחם הוא 10 דונמים, ובמרכזו נמצא בית הספר אליאנס, שנבנה ב-1882 ומיועד לשימור. באתר מתוכננים בית מלון ושני מגדלי מגורים בני 280 דירות, מעל מסד של מסחר או משרדים. מבנה בית הספר עמד במשך שנים נטוש והוענק בינתיים לעמותת רוח חדשה, ששמה לה למטרה לחזק את העיר. הבית מכיל עשרה קולקטיבים של אמנים הפועלים מתוך חללי עבודה משותפים וכן יושבות בו עמותות ירושלמיות שונות.
רוטר: "במקום להכשיר את הבניין למטרות עסקיות לזמן הביניים, עד שהפרויקט יוקם, החלטנו לתת אותו לעמותת רוח חדשה ובאמת הם עשו שם דברים מדהימים. הגיעו לשם אנשים מכל הסוגים. בנות חרדיות שלמדו ציור ובית ספר למוזיקה. הם החיו את הבניין הזה שעמד נטוש במשך עשרות שנים".
ומה אתם הרווחתם?
"לא הרווחנו מזה כלום. אין פה רווח כספי, להיפך. השקענו כסף להכשיר את הבניין עבור העמותה. אבל כשאתה עושה פרויקטים בקנה מידה כזה, הפעילות הקהילתית מייצרת השפעות חיוביות גם על השטח הקרוב אליה, על הקהילה והסביבה, והיא תורמת לכל האקוסיסטם שסובב אותה. זה יוצר איזושהי רווחה לסביבה".
איך רואים אנשי העמותות את סוגיית הרווח מול הרווחה? יקיר שגב, חבר הוועד המנהל בעמותת רוח חדשה, הוא זה שמנהל בהתנדבות את כל האופרציה החברתית בכיכר אתרים. "אין תסריט הגיוני שבו הפעילות שאנחנו עושים מעלה את ערך הנכס. עמיר בירם עובד עם הלב, עד כמה שזה נשמע מוזר. הלוואי שכל חברות הנדל"ן יעמדו בתור לתת לנו בניינים ולהפוך אותם לפרויקטים חברתיים. כל שבוע עוברים במתחם הקולוסיאום בין 1,500 ל-2,000 איש. זה המון".
ממרכזיית בזק ל"מרחב עשייה"
קרן ריאליטי מנהלת כמה קרנות פרייבט אקוויטי העוסקות בהשבחת נדל"ן ומנהלות נכסים בהיקף של יותר מ-5.5 מיליארד שקל. היא מחזיקה בין היתר במתחם פרדס שניר ביפו (55 דונם, ביחד עם קרדן נדל"ן), בית העיתונאים ברחוב קפלן בתל אביב (3.7 דונם), חוף הצוק הסמוך לצומת גלילות (20 דונם), מתחם התחייה ביפו (10.5 דונם), מתחם לב מבשרת במבשרת ציון ( 85 דונם), מגדל ארמון בחיפה וקניון ארנה בהרצליה, ועוד.
השותפים המייסדים בקרן הם ד"ר מיכאל ורדי, לשעבר מנהל רשות מקרקעי ישראל, עו"ד אסף ורדי ורו"ח אוהד רוזן, ושותפים אחרים בה שמאי המקרקעין דן מנחם, עו"ד קלוד עשור ושי צפדיה.
אחד הנכסים המדוברים של הקרן הוא מתחם בזק בפינת הרחובות סעדיה גאון ולינקולן בתל אביב, שאותו רכשה ב-2015 תמורת 122 מיליון שקל - ומכרה לאחרונה לשותפות של בנייני העיר הלבנה והפניקס.
מדובר בשטח של כ-6,000 מ"ר, ששימש בעבר את בזק. בשנים האחרונות מושכר המתחם לרשת הסופרמרקטים ויקטורי ולמסעדת אייבי - וגם לבית הספר למחול ביכורי העתים ולעמותות חברתיות.
יהודה גרנס, מנהל מחלקת אימפקט וחדשנות בקרן ריאליטי, מספר על המטמורפוזה של הנכס: "המקום הזה היה סגור ומסוגר ונשמר על ידי השב"כ. כשהגענו התחלנו לנהל משא ומתן מול העירייה, כי הם חיפשו מקום למרכז ביכורי העתים, שישב ברחוב הפטמן ונהרס. הם לקחו 1,500 מ"ר של מרתפים, שם היו שרתים, והפכו אותם לאולמות תיאטרון ומחול.
"הדבר הבא שעשינו היה ליצור ‘מרחב עשייה עם ערך נוסף’. נתנו לעמותות וארגונים לפעול מהמקום".
אלי משה, אנליסט קשרי משקיעים, מסביר את הרציונל הכלכלי: "לקרן ריאליטי יש המון אפשרויות במהלך חיי הנכס. אפשר היה למקסם את השכירויות, אבל מבחינתנו זו ראייה קצרת טווח.
"אנחנו לא קרן אימפקט שהמהות שלה היא ערך מוסף. אנחנו קרן עסקית שהבסיס שלה כלכלי ושיש לה מחלקת אימפקט. הבנו שהדבר הזה משרת אותנו. זה מייצר לנו קשרים חיוביים עם גורמי הרשות השונים. השיח סביב נכס כזה מול אדריכל העיר, או מחלקת נכסים הוא שיח אחר מאשר לריב על עוד מ"ר, או על שטחים ציבוריים".
"מבינים את הצרכים לתכנון עתידי"
עוד היבט של הפעילות במתחם לינקולן, שיש בו תועלות עבור יזמית הנדל"ן, נעוץ בעבודה עם הקהילה. גרנס: "היחסים שלנו עם השכנים הם במקום אחר לגמרי מאשר נכסים אחרים שעוררו מחאות ציבוריות (גרנס מתכוון ל’משטרת הג’קוזי’, בניין בפינת הרחובות לינקולן ויהודה הלוי, שהיה שייך גם הוא לבזק ורשות הדואר ונמכר ליזם פרטי. ג"נ). מעצם העובדה שאנחנו מכירים את האנשים, מקשיבים להם, מבינים את הצרכים.
"בשכונה הזאת יש אנשים חזקים ומאוד משפיעים. הם אלה שעשו את פארק קריית ספר. התנגדות התושבים האלה יכולה לפגוע בתשואה ברמות פטאליות. מספיק שהתוכנית שהגשת לא מתקבלת ויש עיכוב של חודשים. הערך של זה נאמד במיליונים.
"במשך שלוש שנים עשינו יותר מ-50 אירועים: אירועי גרפיטי עם בית הספר לאמנויות, פעילויות של חוש"ן (ארגון החינוך וההסברה של הקהילה הלהט"בית, ג.נ.), 'זיכרון בסלון' (מפגשים לקראת יום השואה), פורום יזמות קהילתית ועוד. הגענו להיכרות עמוקה עם הקהילה וזה עזר לנו בתכנון העתידי של הנכס. הבנו למשל, שיש בעיה עם חניית האוטובוסים של בית הספר לאמנויות, שיש מחסור בחניות למורים, מחסור בגנים. ידענו להפנים את ההערות של השכנים בתוכניות וזה הקל על מפגשי שיתוף הציבור וחסך לנו הרבה התנגדויות".
גיוס קרן לכפר סטודנטים וקבוצת הליכה למבוגרים
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה אישרה לאחרונה פרויקט התחדשות עירונית במתחם בשטח 21 דונם, בין הרחובות ג’יימס דה רוטשילד והמעפילים בשכונת קריית אליעזר בעיר. זו שכונת שיכונים משנות ה-50, שערכי הקרקע בה נמוכים. הפרויקט, שמציע הקמה של 760 יחידות דיור במקום 168, מומש בזכות היענות של החברות ביתא-רוטשילד ואפריקה ישראל לקול קורא ייחודי שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית, בניסיון להניע תהליכי התחדשות בשכונות חסרות כדאיות כלכלית.
המתווה שהרשות מציעה כולל מענק כספי של 16 מיליון שקל לתקופה של עשר שנים, בתמורה להתחייבות היזם לבנייה של 19 יחידות דיור להשכרה במחיר מסובסד, וגיוס של 5 מיליוני שקלים לאימפקט חברתי - עבור כפר סטודנטים, מועדון הורים, קבוצות הליכה לגיל השלישי ולימוד עברית.
"רבים מהילדים מגיעים לכיתה א' בלי עברית"
חברת אפריקה ישראל התחדשות עירונית מקדמת פרויקטים בכל רחבי הארץ. 11 מיזמים שלה כבר מאוכלסים ושמונה נוספים נמצאים בביצוע. אסף סימון, מנכ"ל החברה, סבור ש"האג’נדה של השאת ערך רק לבעלי מניות מיושן. כשחברה מסתכלת קדימה ורוצה לייצר לעצמה יכולת לחיות עוד עשרות שנים, היא חייבת להסתכל גם על הסביבה שלה. מפה הכול מתחיל. תחום ההתחדשות העירונית משקף אג’נדה חדשה. חברה שמובילה את התחום מבינה שההתחדשות היא בעיקר הדיירים. אין לנו קרקע. אם לא תדע לתחזק את הדיירים, למנף אותם קדימה, ולהכין אותם לעתיד, אתה בבעיה. מדובר באוכלוסיה חלשה, שמכניסים אותה למבנים חדשים".
ואיך זה בא לידי ביטוי?
"אנחנו שותפים לחיי התושבים מהיום שחתמנו על החוזה ועד אחרי מסירת הדירות. אלה דיירים מחתך סוציו-אקונומי נמוך. אנחנו עושים גם דברים תפעוליים קטנים - לתחזק להם את הדירות בשנים האלה, לשלם את ועד הבית, להיות עם האנשים בשמחות שלהם, להביא מרצים".
אתה לא חושב שיש פה מנגנון קצת ציני? אתם יודעים שבהשקעה לא גדולה תצליחו לייצר שיתופי פעולה ולגרוף רווחים משמעותיים.
"בסופו של דבר אנחנו חברה עסקית, שהמטרה שלה היא לייצר כמה שיותר רווחים. ועדיין, לא מדובר ברווחים חזיריים, אלא ראויים - 16%-17% על ההשקעה. ברור שיכולה להיות פה הסתכלות צינית, אבל אני בוחר לראות את זה ממקום אחר. בעיני זה סוג של ציונות חדשה, התחדשות חברתית ולא רק התחדשות עירונית".
העובדת הסוציאלית דנה פרידמן מלווה את הפרויקט בקריית אליעזר מטעם עמותת "ארץ עיר", הפועלת לקידום "איכות חיים קהילתית עירונית", ושירותיה נשכרו ע"י החברה המשותפת ביתא-רוטשילד.
"השכונה הזאת זה לא דלהי", היא אומרת, "אבל האוכלוסייה מאוד מבוגרת, רובם עולים מחבר העמים. חלק גדול מהילדים כאן מגיעים לכיתה א’ ולא יודעים עברית. אין פה ועדי בתים והחצרות מוזנחות. השאיפה שלנו היא לייצר שייכות וקבוצות מנהיגות, או איים של תושבים פעילים, שתהיה להם יכולת להגיד איך הם רוצים שהשכונה תיראה".
במה מיוחד הפרויקט הזה מאשר מתחמי התחדשות עירונית אחרים?
"מה ששונה הוא שהחברה היזמית החליטה להכניס עמותה שמצביעה כבר בשלבי התכנון על רצון התושבים. אני עובדת פה בשכונה עם המעגל של הבניינים שיעברו פינוי בינוי, וגם עם המעגל הרחב יותר. אנחנו מקיימים פה פעילויות חברתיות, לא רק כבילוי, אלא כהתפתחות ברמה החברתית".