בית עם בריכה במושב אשבול. עלויות התפעול והעבודה יותר זולות בפריפריה / צילום: Shutterstock
לפני שנים אחדות החליט יעקב שאפנס שהוא רוצה לגור באווירה כפרית. הוא רכש מגרש במושב נווה מיכאל שליד בית שמש, עבר קורס הכשרה לבונים הפרטיים במרכז הבנייה הישראלי ולאחר מכן בנה את הבית שעליו חלם. הבית הוא בשטח 190 מ"ר ולדבריו הבנייה עלתה לו כ־1.8 מיליון שקל. "את הפיתוח בחוץ עשינו אחר כך ולא הכנסנו לקובץ העלויות", הוא מציין. המגרש, בשטח 600 מ"ר, עלה לו 800 אלף שקל לפני מס.
שאפנס מודה ששילם יותר ממה שהיה משלם אילו קבלן היה בונה את אותו הבית, אבל מצדיק את הבחירה ביתרון העיצוב האישי והגימור: "לנו היה חשוב הבידוד והשקענו בלבנים מיוחדות ובמערכת מיזוג אוויר שקבלן לא יכול לעשות".
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כחמישית מיחידות הדיור שנבנו בישראל ב־2021 הן צמודות קרקע: 6,812 מתוך 33,480 מבנים שהושלמו, חלקם בבנייה עצמית או בשכונות שלמות שקבלנים בונים, בדרך כלל בקיבוצים או במושבים. אולם, כמה ישלם מי שבונה בית בעצמו, לעומת מי שקונה בית מקבלן? כיצד קובעים שווי נכס פרטי לקבלת משכנתה, והאם מי שבונה לבד עומד בתקציב שקבע מראש לפרויקט?
בנייה עצמית עולה בדרך כלל יותר, והתקציב לבניית בית פרטי נקבע לפי אומדן המבוסס על כמה גורמים: "ניסיון, ידע של איש מקצוע והמחירים בשוק. בנוסף לאומדן גס שהוא העלות למ"ר בנייה", אומר מארק מילשטיין, אדריכל ומרצה בכיר במכללה הטכנולוגית רופין.
"ההבדל יכול להגיע ל־40%-30%"
כחלק מעבודת המטה המתבצעת לשינוי חוק המכר, הזמינו במשרד השיכון חוות דעת מחברת פז כלכלה והנדסה בנושא עלויות הבנייה - כולל בבנייה פרטית. חוות הדעת מנתחת 60 פרויקטים הכוללים כ־7,000 יחידות דיור, ומבוססת על חוזים קבלניים חתומים מארבע השנים האחרונות. מחוות הדעת עולה כי בניית מ"ר מגורים בבתים צמודי קרקע עולה 6,000 שקל בתל אביב, לעומת 5,000 בירושלים והמרכז, 4,700 שקל באזור חיפה והצפון ו־5,000 שקל באזור הדרום.
העלויות מתייחסות לעלויות הבנייה הקבלניות בלבד ואינן מתייחסות לעלויות נלוות כגון תכנון, מימון, תקורה, חריגות בנייה בלתי צפויים מראש ורווח.
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, אומרת כי "בהשוואה בין בנייה פרטית לקבלנית, המחירים לבנייה פרטית גבוהים יותר, כי ישנן הוצאות שהקבלן פטור מהן. דוגמה לכך היא סוגיית הגימור. גם ההבדל בעלויות מוצרי הבנייה משמעותי ועשוי להיות לטובת הקבלנים לעומת המחיר המלא שהאדם הפרטי יצטרך לשלם. כשקבלן קונה הוא קונה בכמויות והתעריף עבורו הוא סיטונאי".
פז ארז מעריכה כי ההבדל במחיר יכול להגיע במקרים מסוימים אף לסדר גודל של 30%-40%. דברים דומים אומר שמאי המקרקעין ירון ספקטור, שסבור כי "קבלן שבונה בסיטונאות יקבל הנחות בגלל היקף החומרים שהוא קונה, לעומתו, הבונה בבנייה פרטית ישלם יותר כי הוא לא מיומן בבנייה וגם אין לו קשרים עם ספקים שיכולים לסדר לו הנחה או תעריף מיוחד".
כך או כך, נראה ש־6,000 שקל למ"ר זו רק נקודת מינימום וממנה המחירים עולים עוד ועוד.
עלויות הבנייה למ"ר: בין 6,000 ל־20 אלף שקל
בחברת רייכבך בנייה מתקדמת, המתמחה בפרויקטים פרטיים, ביצעו חישוב לעלויות בניית מ"ר בבנייה פרטית ומצאו כי המחיר יכול לנוע בין 6,000 ל־20 אלף שקל - תלוי ברמת הגימור. "כל התייקרות של 100 אלף שקל בפרטי הגמר בבית בשטח של 100 מ"ר, תעלה את מחיר הבנייה ב־1,000 שקל למ"ר", הם ציינו. הם הביאו בחשבון גם את רכיב הקרקע והמיקום ונתוני הקרקע.
בחברה אומרים כי עלות בניית שלד המבנה כולל הביסוס, מעטפת המבנה, מחיצות הפנים ועבודות התשתית הבסיסיות, מהוות כ־35% מעלות הבנייה הכוללת. "שאר 65% נגזרים מסוג פרטי הגמר ומרמתם, ובכלל זה מטבח, מערכות אלומיניום, חיפויים וריצופים ומספר ורמת חדרי הרחצה, גג המבנה במקרה והוא לא שטוח, חשמל חכם (או לא), פרטי מדרגות, מעקות, מערכות מיזוג אוויר פשוטות או מתקדמות ועוד".
טל רייכבך, מנכ"ל ובעלים של החברה, מדגיש כי "אנחנו עושים בחינה של מחירים עבור לקוחות פרטיים, ומתמחרים כל פרויקט בנפרד, בהתאם למפרט ולתוכניות. עם זאת, הרבה פעמים אנשים מחפשים מידע עוד לפני שנכנסים לתהליך כדי להכין תקציב או לבחון את האפשרויות שלהם, לכן אספנו מידע מעבודות שעשינו בעבר והכנו סיכום על מנת שיהיה לנו מענה עוד לפני שנותנים הצעת מחיר". רייכבך מדגיש כי המידע המוצג הוא כללי, אולם ברגע שהחברה תבין את הכוונה של הלקוח, טווח העלויות יצטמצם עוד יותר וזה רלוונטי לדבריו כמעט לכל אזורי הארץ.
"אני מניח שגם אם יש פערים בין אזורים, סטיית התקן היא לא כל כך גדולה כי סוג החומרים זהה. ההפרש יכול להתבטא בעיקר בעלויות התפעול והעבודה שהן יותר זולות בפריפריה לעומת המרכז".
"חופש הבחירה בחומרי הגמר הוא עצום"
רובא זועבי־עאלם, אדריכלית המתמחה בבנייה פרטית, מציינת כי בדרך כלל אדם פרטי משלם יותר מקבלן מכיוון שאין מגבלה לבחור חומרים לפי סטנדרטים מסוימים. "חופש הבחירה בחומרי הגמר הוא עצום וקיים בהיצע גדול בהרבה ממה שקיים אצל דירות קבלן, ולכן בגמרים בבית פרטי שיעור החריגה מתקציב גדול יותר".
זועבי־עאלם העובדת לרוב בחברה הערבית מזהה הבדלים בהקשר זה מהחברה היהודית: "בחברה הערבית במיוחד בניית בית היא דבר רגשי וקבוע יחסית. הבונה רואה ששם זה העתיד שלו. בבית מושקעות הרבה אנרגיה ומחשבה גם על העתיד הרחוק, שהבנים יוכלו להשתלב במבנה בקומות מעל. לכן, לפעמים רבים רואים שהבונים בחברה הערבית עושים הפסקות בזמן הבנייה בגלל התמודדות מול אתגרים פיננסיים. מניסיוני גם מנסים לעבוד בסטנדרט גבוה יחסית ליכולת הכלכלית ולתקציב. לעומת זאת, בחברה היהודית ישנה יותר מודעות לנושא כמויות מדויקות לבנייה, ולתכנון תקציב גם בשלב מקדים".
איך מתכננים משכנתה כשהפערים בעלויות גדולים כל כך?
מילשטיין אומר כי "גודל המשכנתה ייקבע לפי מחיר הקרקע ומבחינת הבנייה יתבסס על אומדן של מחיר למ"ר. יש הרבה חברות שמוצאות אומדנים למחירי בנייה ושיפוצים ואפשר לקבל מחירון. אני קובע את העלות לפי מחירון דקל וגם לפי הניסיון שלי מעבודות קודמות".
בקהילת "בונים בית" המאגדת אנשים שבונים בתים פרטיים, פירקו את מרכיבי הבנייה לקטגוריות ולתתי קטגוריות, בחנו כל אלמנט אפשרי בבית בנפרד וחישבו את העלויות לפי נוסחה. "אנחנו חברה פרטית שעוסקת בניהול קהילת בונים בית. הקהילה חינמית, אך כאשר בונה מהקהילה מעוניין לקבל שירות פרטני אז מבוצע תשלום, אבל הרעיון שלנו הוא לשתף ידע בחינם", אומר עורך דין צורי גלילי מומחה מקרקעין ושותף בחברה. עם זאת, הוא מבקש לסייג: "הידע שלנו מבוסס על מודלים מתמטיים. ניתחנו הצעות מחיר מבתים שונים ובנינו את הידע על סמך הממוצע שהתקבל. המטרה של טבלת התקציב היא לתת כלי לניהול משא ומתן".
הכי יקר: אלומיניום ומזגנים
מלבד שלב התכנון והניהול, בבונים בית מצאו כי הדברים היקרים ביותר הם האלומיניום והמזגנים. לדברי עו"ד גלילי, "נתקלתי בבית פרטי שעלות הקמתו עמדה על 2.5 מיליון שקל, מתוכם 450 אלף שקל הלכו לאלומיניום כי בעלי הבית ביקשו חומר מיוחד כולל איטום שאותו ייבואו מחו"ל. באופן כללי האלומיניום הוא חומר יקר, וככל שיש יותר פתחים בבית אז העלות רק עולה. דבר נוסף הוא המזגנים: העלות יכולה לנוע בין 50 ל־150 אלף שקל וזה תלוי בכמות ובסוג המערכת, וכאן מדובר על עניין בסיסי בבית כי אין היום בית ללא מזגן.
"באופן כללי, על פי נתונים שאספו, עולה כי לבנות בית חד קומתי צמוד קרקע עם גג רעפים בנוי על מגרש של חצי דונם כולל בריכה בבית עובד, ליד נס ציונה, עולה לבעל הנכס 2.52 מיליון שקל, מתוכם, 60% מהתקציב הלך לטובת שלד, עפר ופיתוח, 14% טיח צבע וגבס, וכשזה הגיע למיזוג אוויר בעלי הנכס שילמו כ־64 אלף שקל וכ־195 אלף שקל עבור אלומיניום.
"אם משווים בין בונה פרטי לקבלן מומחה הפער יכול להגיע ל־10%־25% לטובת הקבלן וזה בגלל שלקבלן יש יעילות טובה יותר, הבנה ויכולת מיקוח טובה יותר שמורידה לו עלויות".