חגיגת האשראי מגיעה לסופה: יזמי הנדל"ן מתעוררים למציאות חדשה

סחרור מחירי הקרקעות של 2021, שזלג גם לתחילת השנה הנוכחית, היה רב־עוצמה יותר מכל תחזית. ביוני נמכרה קרקע בשכונת נווה גן ברמת השרון לפי שווי של 2.3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. באוגוסט כבר נמכרה קרקע בשדה דב במחיר ששיקף 2.8 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור.

לתופעה הזו היו כמה גורמים, אבל היום אפשר להצביע על אחד מרכזי: המימון הנדיב שהעניקו גופי המימון, ובעיקר הבנקים, לענף הנדל"ן. אלא שצעדים שהוביל בנק ישראל כהעלאת הריבית ומכתב שהזהיר את הבנקים מפני המימון הגדול בתחום, הובילו בתקופה האחרונה להאטה משמעותית של פעילות המערכת הבנקאית בתחום, ויצרו מצב חדש: יזמים ששומעים, לראשונה זה זמן רב, את המילה "לא" מהבנקים.

רוב הסכמי המימון נחתמים מחוץ לעין הציבורית, ולכן אפשר ללמוד משהו על המצב מהעסקה שהושלמה לאחרונה למכירת בית רומנו בדרך יפו בתל אביב לחברת וייבוקס (YBOX) הציבורית. לצורך מימון הרכישה גייסה החברה חוב מהציבור, בריבית של 4.9% מעל ריבית בנק ישראל. כשנסגרה העסקה, בתחילת מרץ 2022, בסך הכול לפני ארבעה חודשים, חברות נדל"ן גייסו חוב בריבית של 3% בממוצע מעל ריבית בנק ישראל, ואז, ריבית בנק ישראל גם עמדה על 0.1% - פחות מ־10% מהריבית הנוכחית. לאחר ההעלאה האחרונה, ריבית בנק ישראל עומדת על 1.25% והמרווח כבר קפץ ל־4.9%. כך תשלם YBOX ריבית של 6.15%, לעומת 3.1%.

 התוכנית לבית רומנו בתל אביב / הדמיה: אלכס לובימוב

"השוק נמצא בבעיה", אומר משה הרדי, שותף מנהל בקרן ריאליטי מימון, שחתמה לא מזמן על הסכם להענקת מימון לחברת חנן מור הציבורית. "אני מאמין ומקווה שהבעיה זמנית, אבל כיום יזמים מתקשים לקבל מהבנקים חוב בכיר (חלק ההלוואה המשמעותי, שניתן לרוב רק על ידי הבנקים - י.נ). האתגר למציאת מימון מתאים גדל".

"שוק הנדל"ן, אחרי הרבה שנים טובות, נכנס בתקופה האחרונה למצב של אי־ודאות", אומר מאור דואק, מנכ"ל חברת מניף שירותים פיננסיים, המעניקה מימון חוץ בנקאי, ונסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של כ־580 מיליון שקל. "המשבר מקשה על היזמים, שבעבר הסתערו על התמחרויות בקרקעות ולא חשבו בכלל על המימון, כי ידעו שיקבלו אותו בכל מקרה, והיום לפני שהם ניגשים למכרז הם עוצרים ובודקים - ומגלים שלא בטוח שיקבלו את הכסף".

 משה הרדי, שותף מנהל בקרן ריאליטי מימון / צילום: טל גלבוע

כך נראה המצב של השחקנים המשמעותיים בענף.

הבנקים: שיעורי המימון הגיעו ל־90%

בתוך שנה וחצי, מסוף יוני 2020 ועד סוף 2021, גדל האשראי המאזני של הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן בישראל בכ־217 מיליארד שקל. שיעורי המימון, שבמצב מקובל נעו בסביבות 70%, הגיעו לסביבת 85%-90%, "ובמקרים מסוימים אף לשיעור מימון של כמעט 100% מעלות הקרקע" - כך על פי בנק ישראל. המשמעות: היזמים לא נדרשו כמעט להביא "כסף מהבית" כהון עצמי בעת רכישת קרקע.

"באוגוסט שלח בנק ישראל לבנקים מכתב שהיה בבחינת כרטיס צהוב", אומר דואק. "הוא ביקש להגיד לבנקים: 'אתם קצת מגזימים, שימו לב'. רמז עדין. המכתב הבא, בדצמבר, כבר הכניס את הבנקים לסחרחרה. לדעתי הרגולציה הזאת הייתה מוצדקת: אני חושב שהבנקים הגזימו בתקופה שלפני כן, מימנו קרקעות כאילו אין סיכונים בכלל, ואולי שכחו שתמיד יש סיכונים".

סוף הסיפור: בנק הפועלים הקטין לרמת פעילות מינימלית את ענייני מימון הנדל"ן ובנק לאומי ירד בנפח הפעילות גם הוא, אם כי לא באותה רמה של בנק הפועלים. מי שנכנס לוואקום הזה הוא בנק מזרחי טפחות, שבתוך שלושה חודשים, כבר ברבעון הראשון של השנה, הגדיל את היקפי האשראי לציבור בכ־11.5 מיליארד שקל.

יצוין כי כי בעת האחרונה בנק הפועלים חוזר לפעילות משמעותית יותר בתחום מימון הנדל"ן, בהתאם לרגולציה המעודכנת של בנק ישראל, שכן הביקוש למימון מכיוון יזמים וגורמים שונים בענף נמשך בקצב גבוה. לאחרונה אף הוביל הבנק את הסינדיקציה (עסקת מימון משותפת לכמה גורמים) במימון לפרויקט השכירות ארוכת הטווח של שיכון ובינוי ברובע שדה דב בתל אביב, בהיקף של 1.37 מיליארד שקל.

"לבנקים יש מגבלות רגולטוריות ידועות, ובגלל ששוק הנדל"ן משתולל כבר כמה שנים, הם הגיעו עכשיו שוב למגבלות האלה", אומר עו"ד אלי אשל ממשרד AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'. "זו מחזוריות שצפויה לקרות אחת לכמה שנים, כל עוד לא צומחים כאן בנקים חדשים. הרי השוק גדל, ובתקופה האחרונה זה קרה בצורה דרמטית, ואילו הבנקים לא גדלו - ומן הסתם הגיעו בשלב כזה או אחר למגבלות הרגולטוריות".

"אם בעבר בנקים העניקו מימון סביב 85% מהעלויות, כולל מס רכישה, ולפעמים גם יותר מזה, היום הם מעניקים מימון בסביבות 70% בלבד, ויש מקרים שגם פחות מזה", מוסיף הרדי. "מימון של 100% כבר לא יחזור, להערכתנו.

"המשמעות היא שהיום יזם צריך להביא פי שניים הון עצמי; כל מי שרץ וקנה קרקע ובנה על 15% מהעלויות, עכשיו צריך להביא 30% הון עצמי. גם אם היזמים יכולים כלכלית להביא את ההון העצמי הזה, הם יעדיפו לא לרכז את כולו בעסקה אחת, וירצו 'לפרוס' אותו, להשתמש בו בכמה עסקאות. המציאות הנוכחית מאתגרת אותם מאוד, וצריך להוסיף לזה גם את עליית הריבית הכללית במשק, שגם לה תהיה השפעה כאן".

גורמים המעורים בתחום מספרים על עוד ועוד מקרים שבהם בנקים עצרו תהליכים שכבר החלו, ויזמים ניצבו מול בעיה לא פשוטה. "בעבר מי שזכה במכרז היה מקבל טלפון מכל הבנקים, והיום גם אחרי הסכם עקרונות מול הבנק - יזמים מקבלים פתאום הודעה שעסקת המימון לא אושרה", אומר אחד הגורמים. "אני מכיר לא מקרה אחד ולא שניים שבהם תהליכים שהופסקו באמצע, או שלפתע הבנק העלה את הריבית".

"אני מכיר אישית מקרה שבו בנק לא אישר ליזם, לקוח של 20 שנה, מימון לפרויקט", אומר יעקב ניצן, מנכ"ל חברת המימון החוץ בנקאי רובי קפיטל. "אין יותר ברור מזה עבור מי שרוצה להבין איפה השוק הזה נמצא כיום. השאלה היא אם מקבלי ההחלטות יבינו שהמציאות הזאת יוצרת נזקים, ולא רק תועלת, ואם ההבנה הזו תגיע לפני שייגרם נזק אמיתי או אחרי".

 יעקב ניצן, מנכ''ל חברת המימון החוץ בנקאי רובי קפיטל / צילום: אריק סולטן

היזמים: התעוררו מהאוטופיה

התהליכים שתוארו לעיל הובילו למצב כמעט בלתי נמנע: התעוררות כואבת ממציאות שבה קבלת מימון לפרויקט או לעסקה היא החלק הקל ביותר בשרשרת. "זה היה שינוי הדרגתי", אומר דודו מויאל, סמנכ"ל הכספים של קבוצת אלמוג העוסקת בייזום ובבנייה. "ממצב אוטופי של מימון אין סופי, הגענו לשלב של Cherry picking מצד בנקים מסוימים. רואים שלא כל עסקה מממומנת, ובטח שלא בקלות. את השחקנים הטובים והחשובים הבנקים לא יאבדו, אבל מכיוון החברות הבינוניות ומטה מתחילים לשמוע על משבר מימון קרקעות.

 דודו מויאל, סמנכ''ל כספים בקבוצת אלמוג / צילום: איציק שוקל

"העלאת הריבית, בישראל ובעולם, מכריחה את רוב השווקים להתיישר", מוסיף רוני זוהר, שותף ויו"ר חברת קפיטל פלטינום העוסקת בייזום ובמימון נדל"ן. "זה בריא עבורם. נכון שריבית נמוכה משרתת את יזמי הנדל"ן, כביכול, אבל כשהשוק בריא - הוא בריא לכל השחקנים. ריבית מסוימת על הכסף מייצרת שיווי משקל מסוים.

"אני לא חושב שהתקופה שבה כל יזם מתחיל, או כזה עם מעט ניסיון, הלך ו'הרים' פרויקט בתחום הנדל"ן, הייתה טובה לענף. העיסוק בנדל"ן הוא לא דבר פשוט. מצד שני, אני לא חושב שנראה כאן קריסה של יזמים בגלל מימון מוגזם: אצלנו, וכך גם בכל חברה חוץ בנקאית רצינית, פועלים לפי סדר עבודה ולא זזים ממנו במילימטר. כשאנחנו בוחנים אפשרות למתן מימון, אנחנו מוודאים שתוכניות העבודה הרמטיות, שיש היתר בנייה, שיש מכירות מוקדמות ועוד. כל יזם עובר דרך מסרק כזה, כדי להבטיח שלא ייפול, ולכן אני לא מודאג מאפשרות לקטסטרופה".

 רוני זוהר, יו''ר ושותף בחברת קפיטל פלטינום / צילום: יח''צ

"התופעה שבה קבוצת משוגעים הציעה מחירים פי שניים ויותר ממחירי השומה של רמ"י תצטמצם מאוד", מוסיף ניצן. "היום אנשים בודקים, עוצרים, חושבים היטב על מה כדאי ללכת. אנחנו רואים לאחרונה הרבה מקרים שבהם מתקיימים שיתופי פעולה בין חברות יזמיות: הן לא יכולות לגשת למכרזים לבדם, ומחפשות שותפים. גם זה יוצר איזונים טובים, שילובי כוחות, ואני אישית רואה את זה כהתפתחות חיובית מאוד".

"אם בעבר כמות האשראי הייתה בלתי מוגבלת, ההבנה היום היא שיש אשראי מוגבל בשוק, ולכן הוא גם מתחיל להתייקר", מנתח מויאל, "אם בגלל שהריבית עולה, ואם בגלל שבעבר הבנק רדף אחרי לקוחות, ועכשיו הלקוחות רודפים אחריו. הוא במצב שהוא יכול להעלות מחירים. הבנקים ומקבלי ההחלטות צריכים עכשיו למצוא את נקודת האיזון בין האטת האינפלציה לבין פגיעה אפשרית במשק - ואף אחד לא יודע מתי זה יימצא. מה שצריך לעשות לדעתי כרגע הוא פשוט לחכות ולראות כיצד השוק יתנהג ויגיב".

החוץ בנקאיים: לא קפצו על ההזדמנות

"כאשר הבנקים עצרו, הייתה ציפייה גדולה לכך שהתחום ייפתח לשחקנים החוץ בנקאיים, כמו שקרה בפעם הקודמת. כולם ציפו שהחברות החוץ בנקאיות יקפצו על ההזדמנות - אבל כל אחת מהסיבות שלה לא קפצה. זה לא שנסגרה דלת אחת ונפתחו שתיים: נסגרה דלת אחת, והשנייה פתוחה רק למחצה", מוסיף מויאל.

האם המצב הנוכחי הוא רק שלב בדרך לשוק בריא יותר, חכם יותר ומחושב יותר? "התהליך שקרה בריא מאוד לשוק", קובע ניצן.

"זו מציאות שגורמת לכולם להיות טובים יותר. פתאום גם הבנקים צריכים להיות מדויקים יותר ומחודדים יותר, וכשהם יחזרו למשחק - הם יחזרו בצורה שונה. כשיש מחנק אשראי כולם מרגישים את זה, גם אנחנו, לכן יש כאן זעזוע רוחבי, וזה מביא את היזם להיות זהיר יותר. יש פה חינוך שוק שהרגולציה הכללית יצרה, וה'סטירה' שניתנה לבנקים גם תרמה לעניין", הוא מוסיף.

"קיבלנו מערכת מימון קצת יותר מרוסנת", מסכם דואק. "המימון הוא החמצן של הענף, והחמצן הזה לא זורם באותו קצב, אבל יש פתרונות ומדובר במצב זמני. זה בדיוק מה שאמרנו ללקוחות שלנו: לא נורא אם תורידו את הראש לחודש־חודשיים, בסוף הבנקים יחזרו לעבוד. מתברר שצדקנו, כי בנק הפועלים כבר חזר לעבוד לאחרונה, גם אם לא באותו קצב; יתר הבנקים המשיכו לעבוד, אבל עברו לחיתום קשוח יותר והעלו מחירים. זה לא שהכול שחור: השוק ממשיך לעבוד, יותר בכבדות - אבל ממשיך. ענף הנדל"ן עדיין מחובר לחמצן, וימשיך להיות מחובר לחמצן".