ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ / צילום: כדיה לוי
אחרי שאיימה בעתירה לבג"ץ נגד תיקון חוק המכר, התאחדות הקבלנים בוני הארץ הגישה היום (ד') את העתירה באופן רשמי, ובה היא מבקשת להורות על ביטול התיקון או על ביטול סעיפים בחוק שלהגדרתה הם "בלתי סבירים בעליל", ולכל הפחות להורות על כך שהסעיף המשנה את ההצמדה למדד תשומות הבנייה לא יחול בפרויקטים של תוכנית "דירה בהנחה".
■ השינוי בחוק המכר הוליד מחלוקת חריפה בין משרדי השיכון והמשפטים
■ משרד המשפטים נגד השינוי ההיסטורי במדד תשומות הבנייה | בלעדי
■ בדקה ה-90: הרפורמה המובטחת במדד תשומות הבנייה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?
נזכיר כי לפני כשבועיים נכנס לתוקפו תיקון 9 לחוק המכר (דירות), ובו שני סעיפים שעוררו את זעמם של הקבלנים: האחד - הצמדת מחירי דירות חדשות למדד תשומות הבנייה רק בשיעור של 40%, לעומת הצמדה מלאה של המחירים למדד לפני אישור התיקון; השני - קביעה כי ברוב המכריע של המקרים, האחריות לאיחור במסירה של דירה חדשה מוטלת על הקבלן.
לפני כשלושה שבועות שלחה התאחדות הקבלנים "מכתב התראה לפני נקיטת צעדים משפטיים" אל שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ואל יו"ר הכנסת מיקי לוי, ובו הקציבה עשרה ימים לקבלת התייחסות למכתב. כעת היא פונה אל בית המשפט בבקשה שיכריע בנושא.
"נחקק בהליך רווי פגמים"
ההתאחדות, לצד הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, הגישה את העתירה נגד כנסת ישראל, נגד שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, נגד שר המשפטים גדעון סער ונגד מועצת מקרקעי ישראל, ובה היא מבקשת מתן צו על-תנאי לביטול התיקון לחוק, "בהיותו פוגע בזכויות יסוד של הקבלנים במדינת ישראל, ובראשן חופש החוזים וזכות הקניין", כך לדבריה. "התיקון אינו עומד בדרישות פסקת ההגבלה, לוקה ברטרואקטיביות פסולה ונחקק בהליך חקיקתי רווי פגמים. הוא העמיד למשק זמן התארגנות קצרצר בן שבעה ימים מיום פרסום החוק, באופן שנועד להכשיל את הגורמים הרלוונטיים".
העתירה לבג"ץ הוגשה על-ידי עו"ד איה רייך מינא, שותפה במשרד עורכי הדין פישר (FBC & Co), ועל-ידי עו"ד ינון חימי, ממחלקת הליטיגציה במשרד. בעתירה נכתב כי "התיקון לחוק, שחוקק בחטף ערב פיזור הכנסת מטעמים בלתי סבירים בעליל של כלכלת בחירות, לוקה בשורה ארוכה של פגמים המחייבים את ביטולו לאלתר.
"מדובר בהתערבות חקיקתית פסולה, בוטה וחסרת תקדים של המחוקק הראשי בחופש החוזים ובחופש ההתקשרות של קבלנים ורוכשי דירות; ובפגיעה בזכות הקניין וחופש העיסוק של קבלנים, בהתקשרותם עם רוכשי דירות ומשרדים. כל זאת, באופן שאינו עומד בתנאי פסקת ההגבלה ותוך גרימת נזקים עצומים לקבלנים".
עוד מבקשים העותרים כי בית המשפט יקבע דיון דחוף בעתירה, "לאור דחיפותה וההשלכות המיידיות ורחבות-ההיקף של התיקון על הקבלנים ועל רוכשי הדירות".
במרכז העתירה: שאלת הרטרואקטיביות
אחד הנושאים המרכזיים שבהם עוסקת העתירה הוא נושא הרטרואקטיביות של החוק, כלומר תחולתו על הסכמים מן העבר. בסעיף האחרון לחוק נכתב מפורשות כי הוא לא יחול רטרואקטיבית, אך בעתירה טוענים הקבלנים כי בפועל הוא אכן כזה - בעיקר בכל הקשור למכרזי "דירה בהנחה".
"בתיקון לחוק יש אלמנט ברור של חקיקה רטרואקטיבית", נכתב בעתירה. "נקבע כי התיקון לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של התיקון לחוק, כלומר הוא מתיימר לחול רק על פעולות עתידיות, אולם בפועל הוראות החוק חלות באופן רטרואקטיבי על שורה של מקרים, ומשנות את תוצאותיהן של פעולות שבוצעו כבר בעבר.
"כך, הוראות החוק חלות על דירות במסגרת פרויקטים של 'דירה בהנחה', כדוגמת 'מחיר למשתכן', 'מחיר מופחת' ו'מחיר מטרה', אשר ההסכמים לגביהם נחתמו עם רשות מקרקעי ישראל עובר לכניסתו לתוקף של התיקון לחוק - אך ההסכמים עם רוכשי דירות אלה טרם נחתמו. הניתוח העסקי שערכו הקבלנים על-מנת להציע את מחיר המכירה הסתמך על האפשרות להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, אך התיקון לחוק מונע מהם לעשות זאת ומשנה להם את תנאי ההתקשרות בדיעבד".
העתירה מציגה לדוגמה מכרז מחיר למשתכן בדרום הארץ שבו זכה קבלן בשנת 2016, לפי מחיר למ"ר דירה של 6,980 שקל. בסיס ההצמדה לדירה טיפוסית, כך לפי העתירה, הוא 404,300 שקל (דירת 109 מ"ר הכוללת מרפסת, מחסן וחניון). "מול סכום מוצמד זה עומדות עלויות בנייה בסך 680,000 שקל, הנגזרות ממחיר של 5,500 למ"ר ו-2,600 שקל למ"ר מחסן/חניון", נכתב בעתירה. "אם כן, עלויות הבנייה בפרויקט גבוהות ב-126% מהסכום שניתן להצמיד בחוזה מול רוכש הדירה".
עוד מציינת ההתאחדות בעתירה את האיסור להצמיד חלק ממחיר הדירה למדד כלשהו (60% ממחיר הדירה, על-פי התיקון החדש, לא יוצמדו כלל), ומציינת כי לאיסור הזה "אין אח ורע בעולם. המדינה בעצמה דורשת כי התשלומים שקבלנים משלמים לה על דמי הפיתוח שמשרד הבינוי והשיכון גובה, כמו גם בקשר עם היטלי השבחה לרשויות מקומיות, אגרות וכו', יוצמדו למדד.
"המדינה בחרה בפתרון שיטיב עמה בצורה הטובה ביותר - קרי אי-התערבות במחירי הקרקעות, יפגע בקבלנים, יטיל עליהם את הסיכון של אינפלציה כתוצאה מגורמים מאקרו כלכליים וגאו-פוליטיים, ללא כל היגיון ועל לא עוול בכפם, ויפגע ככל הנראה גם ברוכשי הדירות".
מאחר שמדובר בדיון המוגדר על-ידי העותרות דחוף, החלטה בנושא - קרי קביעת מועד לדיון, בקשה מהמדינה להעביר את עמדתה ועוד - צפויה להתקבל בימים הקרובים. הדיון בעתירה צפוי להתנהל בתוך כמה שבועות.
"לא מכירה מקרים שבהם התעלמו מעמדת משרד המשפטים"
עו"ד איה רייך-מינא, שהגישה את העתירה בשם התאחדות הקבלנים, הזכירה בשיחה עם גלובס את חשיבות עמדת משרד המשפטים שנאמרה בדיונים בוועדת הכספים של הכנסת טרם אישור החוק, ואמרה: "אני לא מכירה מקרים שבהם התעלמו המחוקקים מעמדת משרד המשפטים. תמיד מגיעים להסדר ומרככים את החוק, כדי שהמשרד יאשר. זה לא קרה הפעם בשל לחצי הזמן: כולם הבינו שהכנסת מתפזרת, והחליטו להעביר את החוק, לא משנה מה יהיה, ובלי להגיע להבנות מול משרד המשפטים.
"אני בדרך-כלל נוטה להגיש עתירות שיש להן סיכוי, ולא עתירות עקרוניות. אני חושבת שיש לעתירה הזאת סיכוי גבוה להתקבל, גם בגלל נושא הרטרואקטיביות שבכלל לא נדון, וגם בגלל עמדת משרד המשפטים שהוזכרה בהרחבה בעתירה".
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ענף הבנייה, מסר: "הבג"ץ אינו על עצם שינוי חוק המכר, אלא על פגיעה אנושה בחופש העיסוק ובחופש החוזים. יש לשים גבול להיקף שבו הממשלה יכולה להתנהג כמו 'האח הגדול' ולהתערב בחוזים שבין מוכר דירה לרוכש. הצעד הזה שנקטה ממשלת ישראל הוא, לדעתי, פגיעה בערכי הדמוקרטיה ובחוקי היסוד של מדינת ישראל".