לקנות או לא לקנות? חוסר הוודאות בקרב רוכשי הדירות / צילום: unsplash
אחרי השיאים שנרשמו כאן לאורך שנת 2021, נראה כי בחודשים האחרונים נרשמת התקררות מסוימת בענף הנדל"ן, ותושבי ישראל קונים פחות דירות חדשות: מאוגוסט 2021 היקף רכישת דירות חדשות ירד ב־3.3% בממוצע בכל חודש, ובחמשת החודשים הראשונים של 2022 הירידה היא בשיעור של 10%.
אמנם הירידה היא לעומת 2021 שהייתה כאמור שנת שיא, וישנם לא מעט גורמים שיכולים להסביר אותה, אך דבר אחד בטוח: בתקופה האחרונה חוסר הוודאות בקרב רוכשי הדירות התעצם משמעותית, שבוודאי תורם במשהו לירידה במספר העסקאות בשוק. לפניכם שלוש סיבות לכך.
1. חילופי מהלומות בעניין חוק המכר
התיקון לחוק קובע כי ההצמדה למדד תשומות הבנייה יהיה רק ל־40% ממחיר דירה חדשה, וכי האחריות במקרה של עיכוב במסירת דירה תוטל ברוב המקרים על הקבלן - שיצטרך לפצות את הרוכש בהתאם.
אפשר להתווכח מי באמת מרוויח מהתיקון הזה, אולם בשבוע שעבר הגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ עתירה לבג"ץ נגד אישור התיקון לחוק, שבה היא דורשת לבטל את החוק כולו או כמה סעיפים בו.
אחת האפשרויות, גם אם סיכוייה לא גדולים, היא שבית המשפט יחליט על ביטול התיקון לחוק מהיום שבו אושר והוחל על השוק. כאן נשאלת השאלה: מה זה אומר לגבי מי שכבר רכש דירה לפי המתווה החדש, או לגבי מי שעומד לעשות זאת בימים הקרובים?
"כאשר בית משפט קובע שחוק בטל, משום שהתקבל בחוסר סמכות, ההתייחסות אליו אמורה להיות כאילו הוא לא היה קיים מעולם", אומרת עו"ד איה רייך מינא, שותפה במשרד עורכי הדין פישר (FBC & Co.), שהגישה את העתירה לבג"ץ בשם ההתאחדות. "כך לדוגמה, במקרה של העתירה שהוגשה בשם התאחדות הקבלנים, החוק יהיה בטל מיום התיקון. כלומר הביטול יחול גם על מקרים שבהם רוכשים כבר חתמו על חוזה לפי התיקון החדש. חשוב להדגיש כי במקרה כזה התוצאה האופרטיבית לא תחול על הרוכשים עצמם, ככל הנראה, אלא תאפשר לקבלנים לתבוע את המדינה ולקבל פיצוי על הנזק שנגרם להם במהלך התקופה".
"גם הצלחה פרוצדורלית של העתירה לכל היותר תדחה את הקץ", מוסיף עו"ד ארנון יהב ממשרד יהב ושות'. "זה לא מה שצריך לעכב את רוכשי הדירות, ואם אכן דברים ישתנו מבחינת תחולת התיקון לחוק, רוב הסיכויים שהשינוי יושת על הקבלן ולא על הרוכש. אמנם לטעמי יש לקבלנים טענה מוצקה בנוגע להצמדה למדד במכרזים שכבר שווקו, אבל גם אם היא תתקבל היא לא תשפיע על האזרח הקטן. זה בין הקבלנים למדינה.
"אכן צריך להביא בחשבון את האפשרות שנחזור למצב כמו שהיה לפני התיקון, אבל האזרח בישראל כבר רגיל, אפילו ברמה היום־יומית, להתמודד עם לחצים ושינויים, והוא יתמודד עם זה גם הפעם. כך או כך, כדאי ללא ספק לחכות עם 'פתיחת השמפניות' ולא למהר לבזבז את הכסף שאמור להתפנות, כביכול, מהפחתת ההצמדה למדד".
2. מדד שמוסיף לדהור קדימה
לא במקרה מדד תשומות הבנייה נמצא במרכז הוויכוח בין מנסחי החוק לבין הקבלנים - שכן הוא עולה בקצב בלתי רגיל. קצב העלייה השנתי שלו בחודשים האחרונים אף עלה על קצב העלייה הגבוה שנרשם ב־2021 (אז הסתכמה העלייה ב־5.6%), ונראה שאין לו שום כוונה לעצור בעת האחרונה.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ביוני האחרון עלה המדד ב־0.6%, ושמר על קצב עלייה של 6.6%. מתחילת השנה עלה המדד ב־4.4%, ומדובר על חצי שנה בלבד, כך שהעלייה לאורך 2022 עשויה להיות גבוהה עוד יותר. בקצב העלייה הנוכחי, עבור דירה בשווי מיליון שקל התוספת למחיר הנובעת מהצמדה חלקית למדד תסתכם ב־26,400 שקל. זה לא מעט.
3. הגרלות לפרויקטים בלי היתר
עניין נוסף שמגביר את חוסר הוודאות בקרב הרוכשים נוגע בעיקר לתוכנית "דירה בהנחה", שבשבוע שעבר הושלם במסגרתה סבב ההגרלות השני: עם כ־5,500 דירות ו־95 פרויקטים, ובתוספת הגרלת מרץ (כ־10,000 דירות). אלא שבפועל סימני השאלה פשוט גדולים מדי.
ניתוח של גלובס לגבי הנתונים העדכניים של הפרויקטים המשתתפים בהגרלות מגלה כי מתוך 245 פרויקטים בשתי ההגרלות האחרונות, נכון לשבוע האחרון, ב־230 הקבלנים טרם הגישו בקשה להיתר. רק בפרויקט אחד ניתן היתר מלא, שמאפשר כביכול עלייה על הקרקע בזמן הקרוב, ובשאר 14 הפרויקטים תהליך הרישוי נמצא בעיצומו.
הגשת בקשה להיתר - השלב הראשון בדרך להיתר - נמשכת כמה חודשים. בארבעת החודשים שחלפו מאז הושלמה הגרלת מרץ של "דירה בהנחה", רק בשלושה פרויקטים מתוך 150 חלה התקדמות בתהליך הרישוי.
לזה נוסיף את הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה, העומד על כשנה במקרה הטוב, ואת הזמן הממוצע לבניית בניין חדש בישראל, שעומד היום על כשנתיים וחצי (כ־31 חודשים). יחד קיבלנו כארבע שנים עד לאכלוס, במקרה שהכול מתקדם ללא תקלות.
בתוכנית ההגרלות הקודמת, "מחיר למשתכן", ראינו פרויקטים שעברו בהם שבע שנים ויותר עד לאכלוס. מדובר במצב של חוסר ודאות מתמשך, שגם מכביד כלכלית על הזוכים - ומביא רבים מהם לוותר על הזכייה לאורך הדרך.