משבר השכירות: שיא במספר תביעות הפינוי שמגיעות לבתי המשפט

האם שוק השכירות בדרך למשבר? מצד אחד שוכרי דירות מתלוננים על העלאות גורפות של שכר הדירה החודשי, בעיקר באזור תל אביב, ואילו מצד שני הסטטיסטיקות הרשמיות על שוק השכירות מורות על עליות בשכר הדירה, אך איטיות בהרבה מהמתואר. ואולם, נתון חשוב שמתפרסם כאן לראשונה תומך במחאות שעולות באחרונה מקרב שוכרי הדירות: החל מסוף השנה שעברה כמות תביעות הפינוי שהגישו בעלי דירות נגד שוכרים, עולה בקצב מהיר. רוב התביעות מתנהלות בבתי המשפט במחוזות תל אביב והמרכז.

● רפורמת המידע במשכנתאות נכנסת לתוקף: מה היא תספק, ומה תצטרכו לחשב לבד
● ההזדמנות הוחמצה: חוק המזומן יכול היה להיות הדרך להסדרת שוק השכירות | רו"ח קובי זליכה, דעה
● חברת בנייה פלשה לשטח תת-קרקעי של שכן. מה קבע העליון?

הנתונים שיוצגו להלן מבוססים על שני מקורות: חברת דיפרנט להבטחת שכר דירה, שפועלת עבור בעלי דירות ועושה בין היתר בדיקות רקע על השוכרים, ו"תולעת המשפט" שמופעלת על ידי עמותת תמנון. שני הגורמים בדקו את מספר התביעות לפינוי מושכר שנרשמות ב"נט המשפט", האתר הרשמי של הרשות השופטת, שמנקז אליו את התיקים, העתירות וההחלטות השיפוטיות. שני הניתוחים אינם זהים לגמרי, עקב שימוש במתודות שונות לעיבוד הנתונים, ואולם המגמה בשניהם ברורה לחלוטין: 2022 בדרך להיות אחת מהשנים עם היקפי תביעות הפינוי הגבוהים ביותר.

ב"תולעת המשפט" נבדקו התביעות שהוגשו ב־9 השנים האחרונות, ועולים מהן ממצאים חשובים: השנה שבה הוגש היקף תביעות הפינוי הגדול ביותר עד כה, הייתה 2020, שבה הוגשו 2,827 תביעות. חודש השיא ב־9 השנים האחרונות מבחינת היקפי הגשת התביעות היה יוני אותה שנה, דבר שמוסבר בחלקו בכך שבמהלך חלק ניכר מהחודשים מרץ־מאי, המדינה הייתה בסגר והגשת התביעות כמעט שלא התאפשרה. לכן חלק מהן התנקזו ליוני אותה שנה.

2022 שוברת את השיא של שנת הקורונה

המשבר הכלכלי שתקף את המדינה ותושביה ב־2020 בא לידי ביטוי בעלייה חדה במתח בין בעלי דירות לשוכרים ובריבוי תביעות. עדיין מספר התביעות שהוגשו בשבעת החודשים הראשונים של 2022 גבוה בכ־4% ממספר התביעות שהוגשו באותה שנה.

השנה שעברה, שבה נרשמה חזרה הדרגתית לשגרה הייתה שנה מאוד אופטימית מבחינה כלכלית - לפחות במחציתה הראשונה. באותה תקופה נראה היה שהיחסים בין בעלי הדירות לשוכרים נרגעו יחסית, מה שבא לידי ביטוי בירידה משמעותית בתביעות. אולי תרמה לכך גם העובדה שב־2020 שוכרים שחשו שאינם יכולים לעמוד בשכר הדירה, פינו את הדירות מיוזמתם.

ואולם במחצית השנייה החלה עליית מחירי הדירות להפוך להמראה; בשליש האחרון של אותה שנה חלה עלייה ברכישת דירות בקרב משקיעים, עקב הורדת מס הרכישה ע"י שר האוצר דאז ישראל כ"ץ. במקביל, נרשם זינוק גם במספר התביעות שהוגשו. הרבעון האחרון של אותה שנה היה העתיר ביותר בתביעות פינוי, מכל הרבעונים האחרונים של השנים שנבדקו.

2022 ממשיכה את תנופת התביעות של סוף 2021, ובחודשים ינואר, אפריל ויולי נרשמו היקפי התביעות החודשיים הגבוהים ביותר ב־9 השניים האחרונות. מניתוח דיפרנט עולה כי בכל אחד מהחודשים הללו בנפרד חל זינוק של עשרות אחוזים בהגשת תביעות הפינוי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בסך-הכול כמות התביעות שהוגשו בשבעת החודשים הראשונים של השנה גבוהה על פי שתי הבדיקות ב־15%-33% מהתקופה המקבילה אשתקד.

"מכת מדינה": הדיירים לא מצליחים לשלם

בדיקה של התביעות שהוגשו השנה מעלה כי 35% מהן מתנהלות בבתי משפט השלום במחוז תל אביב; 21% בבתי משפט במחוז המרכז, 18% בחיפה ובצפון, 14% במחוז הדרום ו־12% במחוז ירושלים. המשמעות לא מפתיעה: עיקר הבעיות בין בעלי הדירות לשוכרים מגיעות מהמרכז ועל רקע מחירי השכירות הגבוהים.

מנתוני תולעת המשפט עולה כי רוב התיקים שנפתחו החל מאמצע ינואר 2021 - עדיין פתוחים. צווים ניתנו ברובם, אך עדיין מתקיימות תביעות כספיות בגין דמי שכירות שלא שולמו וכדומה. 77% מהתביעות שהוגשו ב־2020 התקבלו או התקבלו חלקית, 21% מהן נמחקו, ככל הנראה השוכרים ובעלי הדירות הגיעו להסדר מחוץ לבתי המשפט, וב־2% מהמקרים דחו בתי המשפט את התביעות. במילים אחרות - כשתביעה נדונה, רוב הסיכויים שבעל הדירה יזכה בה, ואולם עד שיפוצה, הוא עלול להמתין עוד זמן רב.

  

מה קורה בשוק השכירות החל מהמחצית השנייה של שנה שעברה, שכמות התביעות עולה מאז? בדיפרנט מסבירים כי החל מאותה תקופה החלו העליות הגדולות בשכר הדירה. מנתוני החברה עולה כי ברבעון השני של שנת 2021, ממוצע שכר הדירה הארצי עמד על 4,137 שקל והיצע הדירות להשכרה הגיע לכ־47 אלף. לעומת זאת ברבעון השני של השנה, הממוצע הארצי של שכר הדירה עמד על 4,601 שקל, והיצע הדירות הגיע לכ־43 אלף.

עו"ד יהלי בר־גיל, היועץ המשפטי של חברת דיפרנט, מומחה לענייני ליטיגציה אזרחית ואכיפת חיובים: "ניתן להצביע על כך שיש גל בחודשים האחרונים של פניות של בעלי דירות לבית המשפט לצורך פינוי מושכר וזה נובע מאי תשלום שכ"ד . נקודה. ממש מכת מדינה".

אלעד שריקי, מנכ"ל דיפרנט מצביע על המחסור בהיצע כגורם משמעותי לתופעה: "ברוב המקומות בארץ אין היצע וזה גורם לעליית מחירים. בעלי דירות רוצים לנצל את העלייה ובתום הסכם השכירות מבקשים מהדיירים לעלות את שכר הדירה או לעזוב. הדיירים מחפשים דירה אחרת, אבל לא מוצאים כי אין דירות.

"ברמת המשכיר יש פה מגמה של לנסות לנצל את המצב ולהכניס יותר כסף. מצד שני זה יכול לגרום למצב שהדייר לא מתפנה מהדירה, והמשכיר יצטרך לפנות להוצאה לפועל, כי לדייר ייקח זמן למצוא דירה, אם בכלל".

הליך שיכול להימשך גם שנים

שריקי מסביר כי פינוי שוכר מדירה הוא הליך סבוך וארוך, הצעד הקיצוני ביותר במערכת היחסים בין שוכר למשכיר. רוב בעלי הדירות יעדיפו לא להגיע לשם ולנצל כלים אחרים כמו ערבויות. זו יכולה להיות אחת הסיבות לערבויות הגבוהות שדורשים המשכירים מהדיירים. "הדרך לפינוי דייר היא הליך שמורכב מתקופה שבה בעל הדירה חוכך בדעתו כיצד לפעול נגד הדייר, שיכולה לקחת חודשיים־שלושה", הוא מתאר. "אחרי התקופה הזו הוא פונה לעורך דין, לאחר מכן מגיעה תביעת הפינוי שאורכת 90 יום ולעתים יותר. אחרי פסק הדין יכול לקחת עוד 90 יום לפחות עד לפעילות מטעם הוצאה לפועל. לי כחברה לא יצא לפנות דייר בפחות מ־7 חודשים. לאדם מן היישוב זה יכול לקחת שנה ויותר. על פי החוק, הערבויות צריכות לכסות שכר דירה של 3 חודשים בלבד בשנה, וניתן לראות שבפועל ההליך מתמשך הרבה מעבר לזה".

  

שוק השכירות אינו פועל בוואקום, וצריך גם לקחת בחשבון את הדינמיקה שלו ואת אוכלוסיית המשקיעים החדשה שנכנסה לשוק במיוחד ב־2021, תחת מס רכישה נמוך. מחירי הדירות עלו אז בחדות והמשקיעים החדשים נוכחו, ככל הנראה, כי התשואות החודשיות שבהן יזכו יהיו נמוכות משציפו. לכן לאורך התקופה הזו הם עושים מאמצים גדולים להעלות את מחירי שכירות, לעתים באופן דרמטי. מספרן העולה של תביעות הפינוי הוא שיקוף של המציאות הקיצונית בשוק השכירות, מציאות שלעתים קרובות קשה לראות בנתונים הרשמיים של מחירי השכירות הממוצעים.