מחירי הנדל"ן מזנקים, ונגיד בנק ישראל בוחר לגלגל את האחריות הלאה

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, יודע שחברי הכנסת עסוקים כעת בעיקר בגלגול אחריות זה על זה, מהממשלה של האחד לממשלה של השני וחוזר חלילה, וזה בסך־הכול עיתוי מצוין לעמוד מהצד ולזרוק להם עוד קצת תחמושת למלחמת ההתשה ההדדית. זה לא אני, זה אתם - ועכשיו רק תתווכחו מי בדיוק. כך, הוא יכול היה להגיע לאולפני הטלוויזיה אחרי העלאת הריבית לשיעור של 2% ולהסביר כי העלייה במחירי הדירות זה לא הוא, אלא ממשלת ישראל. כי "הריבית תסייע לצנן, אך היא לא הכלי המרכזי. המפתח בצד ההיצע". 

■ התחזית לעתיד והעקיצה לממשלה: הנגיד אמיר ירון חושף את השיקולים מאחורי העלאת הריבית הדרמטית 
■ עוד אלפי שקלים בשנה: בכמה תתייקר המשכנתה שלכם בעקבות העלאת הריבית? 

ההיצע דווקא התעורר הרבה לפני הנגיד

שלא יהיה ספק: ההיצע הוא אכן קריטי, אבל אם כבר - ההיצע דווקא התעורר הרבה לפני הבנק המרכזי. בשנה שעברה נשברו שיאי שיווק של קרקעות מדינה (102 אלף יחידות דיור בשיווקים ונסגרו עסקאות להקמת 63 אלף יחידות דיור) וקצב התחלות הבנייה של הקבלנים והיתרי הבנייה של ועדות התכנון שבר גם הוא שיאים (כ־80 אלף קצב שנתי).

אז למה הביקושים בכל זאת נשארו כל כך גבוהים, ודחפו את המחירים לעלייה שנתית של עוד 17.8% (מיוני 2021 ועד יוני 2022)? בין היתר, כי בנק ישראל המשיך לחזור על המנטרה שיש בעיקר בעיית היצע אדירה. הוא גם זה שביטל, דווקא בשנה שעברה, את מגבלת רכיב הפריים במשכנתה, זו שצמודה לריבית בנק ישראל ושהוגבלה בשנת 2011 לשליש בלבד ("כי הריבית עלולה לעלות מתישהו ולסכן את הלווים", כמו שהסבירו לנו באותם ימים) - מהלך שגם תימרץ עוד ועוד רוכשי דירות ובדיעבד הגיע רגע לפני שהמגמה באותה ריבית שינתה כיוון.

  

פעם, לפני קצת יותר מעשור, כשמחירי הדירות השתוללו בשיעור דו־ספרתי (10.6% ב־2008, 19.9% ב־2009, 14.1% ב־2010), בנק ישראל נחשב בעיני רבים ל"מבוגר האחראי" ששפך מים קרים על השוק. כי עם כל הכבוד לחוסר המשילות ולכאוס הפוליטי בשנה האחרונה, שיטת הממשל שלנו אף פעם לא הצטיינה ביציבות ומשילות של הרשות המבצעת. אבל באותם ימים, בבנק ישראל לא חששו להודות שהריבית שלהם היא דווקא כן "כלי מרכזי" והיא שהוציאה את השוק משיווי משקל. בדוח הבנק המרכזי לשנת 2010, שהצביע על הסיבות לנסיקת מחירי הדירות (יותר מ־30% בשנתיים), הופיע מחקר שקבע כי "הריבית המוניטרית שהורדה בגלל המשבר, מסבירה כדי מחצית מעליית המחירים בשנתיים האחרונות, ואילו החסר בדירות מסביר כחמישית בלבד מעלייתם". בדוח בנק ישראל לשנת 2011 הופיע מחקר אחר שנעשה בבנק, שמצא ש"העלאת ריבית ב־1.25% תביא לירידה של 7.8% במחירי הדירות".

פעם בנק ישראל העדיף את החזית מהטריבונות

רק שאז, בשנים 2009 ועד 2013, בנק ישראל ניצב בחזית המלחמה והטיל לפחות 10 מגבלות שנועדו לצנן את הביקושים, לא באמצעות העלאת ריבית אוטומטית - אותה הגבלה בריבית הפריים (מאי 2011), מגבלות על מימון קבוצות הרכישה הפופולריות (מרץ 2010), הגדלת ההפרשה של הבנק לטובת משכנתאות במימון הגבוה מ־60% (יולי 2010), הגבלת שיעור המימון המקסימלי - 50% למשקיעים, 75% לרוכשי דירה ראשונה, 70% למשפרי דיור (נובמבר 2012), הגבלת שיעור ההחזר החודשי המקסימלי ל־50% מההכנסה החודשית (אוגוסט 2013), הגבלת חיי המשכנתה ל־30 שנה (אוגוסט 2013) ועוד.

  

נכון שגם אז הבנק התעורר מאוחר, ושהצעדים הללו עזרו בעירבון מאוד מוגבל (ב־4 השנים שבין 2011 ל־2014 המחירים עלו בממוצע שנתי של 6.1% והם לא חזרו לקצב דו־ספרתי עד השנה האחרונה), אבל הם בעיקר מוכרחים להזכיר לאנשי בנק ישראל את המשמעות העצומה של כלי הריבית וגם את העובדה שיש להם עוד תחמושת מלבדה.

חגיגת האשראי תדלקה את השוק

ושלא יהיה ספק: בבנק ישראל יודעים גם היום מצוין עד כמה הכסף הנדיב והזול אחראי לטירוף המחירים בשוק הדיור. רק בימים האחרונים פרסם הבנק את דוח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של השנה, שכלל התראה מפורשת כי האשראי לענף הנדל"ן גדל בקצב מואץ והוא דוחף לעליית מחירי הקרקע - מתוך הנחה של היזמים ושל הבנקים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. כמה חודשים קודם לכן הזהיר בנק ישראל כי לפחות 16% מהמשכנתאות שלנו כוללות הלוואות משלימות, בו בזמן שהמשכנתה עצמה כבר הגיעה לסכום ממוצע של יותר ממיליון שקלים.

חגיגת האשראי מתנהלת באין מפריע, עם שלל "הלוואות לכל מטרה" שניתן למצוא ברחבי הרשת ובשלטי החוצות, המאפשרות לכל ישראלי לקנות דירה או שתיים, לא חשוב כמה כסף יש או אין לו. ולא רק דירות קנינו פה בלי כסף, אלא גם קרקעות. בכנס הנדל"ן של גלובס שנערך במרץ הציג בנק ישראל דגימה של 115 מגרשים ששיווקה המדינה בשנה האחרונה, ולפיה הקונים שילמו על הקרקעות פי 2.8 מהערך באותו זמן בשוק לפי השמאי הממשלתי, "ולא רק באזורי הביקוש". ולמה לא בעצם, כשהאשראי שהם נטלו לאותן עסקאות, לפי בנק ישראל שניתח את דוחות החברות הציבוריות, היה קרוב ל־100% - בעזרת הכסף הנדיב והזול שמסתובב בשוק.

בשולי הדברים, צריך גם להצטער על כך שנגיד בנק ישראל בחר להעלות ריבית ולרוץ בין אולפני הטלוויזיה כדי לדקלם כמעט אותו טקסט. אם היה מקיים מסיבת עיתונאים - בחדר המפואר שהוקם בדיוק בשביל זה בקומה העליונה בבית הבנק בירושלים - הוא עלול היה להתעמת עם שאלות פחות בנאליות מאלה שניתן להכניס בסד של 4 דקות בפריים טיים.

ועוד משהו: בשיח הפופוליסטי, גם במגרש הכלכלי, נורא קל לשחרר סיסמאות כמו "עליית הריבית פוגעת בקוני הדירות". הנגזרת הראשונה של ריבית גבוהה יותר היא תשלום יקר יותר על המשכנתה, או הקושי של הקבלנים לממן בנייה של עוד ועוד דירות. אבל מוכרחים להזכיר שהעולם מורכב בהרבה והעלאת ריבית, ודאי לרמה של 2%, היא לא פגיעה בשוק הדיור, אלא יותר חזרתו לשפיות. כשהכסף מתייקר, אף אחד לא ישלם מחיר מופרך על קרקע. ולו בגלל שהוא לא ימצא מי שיממן לו את החלום והוא יחשוש, לגמרי בצדק, שלא יהיה מי שיקנה ממנו דירה במחיר שהוא הרגע המציא כדי לזכות בקרקע בכל מחיר. נכון שהורדת ביקוש גם מוציאה לא מעט שחקנים מהמגרש (קונים ויזמים), אבל היא עושה להם טובה ענקית. וכן, מאוד קשה להפנים את זה בעולם שהתרגל לריבית אפסית ושראה אנשים רבים עושים תשואות פנומנליות על הון עצמי זעום.