חובות בשקלים, נכסים באירו: הנדל"ן הישראלי שקוע בצרות של אירופה

בנובמבר 2017 הכריז נתן חץ כי היעד החם הבא שלו הוא אנגליה. "הברקזיט יוצר הזדמנויות בלתי רגילות", הוא ניבא אז כשהודיע על הקמת חברה בת אנגלית שתרכוש נכסים במאות מיליוני לירות שטרלינג. חמש שנים אחרי, רבע משווי הנכסים של אלוני חץ נמצא באנגליה. קרוב לוודאי, כי גם בחלומות הכי שחורים של חץ, הוא לא חלם שהמטבע המקומי, ש־10 שנים לפני שהגיע לאנגליה שייט ברמות של 9 שקלים, יצנח בעוד 17% לעומת נובמבר 2017.

חץ כמובן לא לבד. סך ההשקעות של ישראלים בנדל"ן באירופה מדי שנה מסתכם במיליארדי אירו. אפריקה נכסים למשל הניחה כמעט את כל יהבה על יבשת אירופה ו־74% מהנכסים שלה נמצאים במזרח היבשת. שיכון ובינוי בונה כמעט 10,000 דירות באירופה. גם גזית גלוב נמצאת בעיקר באירופה (62% מנכסיה).

אירופה הייתה תמיד חביבה על נדל"ניסטים ישראלים, מהארזים ועד לאזובי הקיר הרבים. לפי מחקר של חברת ייעוץ הנדל"ן הגלובלית JLL, הישראלים נמצאים במקום ה־14 המכובד במשקל השקעות הנדל"ן באירופה. החיבה לאירופה ברורה: כי היא קרובה, כי היא שקופה ונוחה ברובה לפעילות עסקית, וכי היא מגוונת את תיק הנדל"ן המקומי. האמיצים מבניהם הסתערו על מזרח אירופה, ואילו הסולידיים יותר העדיפו בדרך כלל השקעה במדינות מערב אירופאיות "בטוחות".

אבל עוד לפני מלחמות, בצורות ומשברים כלכליים גדולים, הסכנה הכי גדולה הייתה שרבים מאותם נדל"ניסטים המשיכו לגייס את החוב הגדול שלהם פה בארץ, היכן ששמם הולך לפניהם והגופים המוסדיים משחרים לפתחם, בעוד הנכסים נרכשו, שוערכו מדי רבעון ומניבים להם מידי חודש דמי השכרה במטבע זר - מה שהופך את ההשקעה לפני הכל לתלויה במגמת המטבעות, הרבה לפני שאלת ההיצע והביקוש בכל אחד משוקי הנדל"ן המקומיים.

ולכן, המשך שחיקת המטבעות מול השקל, בשילוב האטה כלכלית שתפחית את שווי הנכסים, את השכירות ואת שיעורי התפוסה המקומיים, עלולים להנחית מכה כואבת מאוד על שורה ארוכה של יזמים ישראלים.

באירו, מחירי הדירות זינקו ב־37%

ירידת קרנה של אירופה עשויה גם להציף שוב את משאלת הלב הוותיקה, שמחר בבוקר ינהרו לפה מאות אלפי עולים חדשים מאירופה שגילו סוף סוף את נפלאות מדינת היהודים. מדובר כמובן גם בחששות לא קטנים, שכן אותם עולים יתחרו מול הישראלים האומללים על ההיצע הדליל ממילא של דירות, מה שידחוף עוד יותר את המחירים. ודאי כשאותם אירופאים גם באים עם מזוודות של כסף מחו"ל.

אז זהו, שכדאי להכנס לפרופורציות ולהבין שהשטרות הללו שווים הרבה פחות. הצרפתים (445 אלף יהודים לפי נתוני הלמ"ס) או הגרמנים (118 אלף יהודים) הרבה פחות עשירים ממה שאולי נדמה לנו, על אחת כמה וכמה כשהם פוגשים את שוק הנדל"ן הישראלי. רוכשי הדירות הישראלים מתוסכלים מקפיצה של 17.8% במחירי הדירות בשנה האחרונה? עבור אלו שמסתכלים עלינו דרך עיניים של מטבע האירו, שנשחק ב־14% בתוך שנה, מחירי הדירות בישראל קפצו תוך 12 חודשים ב־37%.