מחירי הקרקעות ללוגיסטיקה זינקו בעשרות אחוזים. האם הם הגיעו לתקרה?

ענף הלוגיסטיקה ממשיך לרוץ קדימה, התחלות הבנייה עולות וגם המחירים. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מ־2018 עד לספטמבר 2021, היקף התחלות הבנייה בענף התעשייה והמסחר עמד על כ־2.62 מיליון מ"ר. המגמה ממשיכה גם השנה.

איתי שפרן, סמנכ"ל הפיתוח העסקי במכון גיאוקרטוגרפיה, אומר לגלובס: "אמנם מדובר על נתונים חלקיים אבל בהחלט מעידים על תנופת בנייה ופיתוח. לצורך ההשוואה, מספר התחלות הבנייה עבור תעשייה ואחסנה ולוגיסטיקה, בכל שנת 2021 עמדו על כ־900 אלף מ"ר, השנה, בשלושה חודשים בלבד הנתונים מראים 300 אלף מ"ר".

  

המחירים: עלייה של עשרות אחוזים

במקביל להתחלות הבנייה, גם מחירי הקרקעות לתעשייה וללוגיסטיקה מזנקים. מסקירה השמאי ארז כהן עולה כי במכרז עבור שני מגרשים במועצה האזורית דרום השרון נמכרו המגרשים במחיר של 5.72 מיליון שקל לדונם, אולם כעבור כשישה חודשים נסגר מכרז נוסף שבו המחיר לדונם עמד על 6.83 מיליון שקל לדונם, מה שמשקף עלייה של 19% תוך חצי שנה בלבד.

 ארז כהן, שמאי מקרקעין / צילום: יח''צ עומר קורן

בבית שמש, בינואר השנה תוצאות מכרזים עבור חמישה מגרשים שיקפו מחיר ממוצע של יותר מ־980 אלף שקל לדונם, וכעבור חמישה חודשים בלבד המחיר לדונם הגיע ל־3.08 מיליון שקל לדונם, כלומר כ־214% תוך כחמישה חודשים בלבד.

בפארק התעשייה עמק חפר נמכר בחודש ינואר 2018 מגרש בשטח של 6.7 דונם תמורת 15.75 מיליון שקל המשקפים מחיר של 2.35 מיליון שקל לדונם, ביולי 2018 נמכר חלק ממגרש בשטח של 5.7 דונם במחיר המשקף 2.5 מיליון שקל למ"ר, וכחודש לאחר מכן נמכר מגרש נוסף לפי שווי שך 2.85 מיליון שקל למ"ר, אולם בספטמבר 2021, נמכרה מחצית ממגרש 27 בשטח כולל של כ־11 דונם ברחוב הקטיף בפארק תעשיות עמק חפר תמורת 40.53 מיליון שקל המשקפים תמורה של כ־7.37 מיליון שקל לדונם. כלומר העסקאות משקפות עליית בשיעור ממוצע של 213% בארבע שנים.

"אנחנו מבחינים בתקופה האחרונה ובתקופה מאוד קצרה בעלייה מטאורית במחירי הקרקעות למסחר ותעשייה" אומר כהן, ולדבריו ויש לכך שתי סיבות: כניסת חברות בינלאומיות לשוק הישראלי וחוות השרתים שנכנסו לענף הלוגיסטי שגורמות לעלייה משמעותית במחירים של הקרקעות.

"שני הגורמים הללו דוחפים את המחירים בצורה מאוד משמעותית, יש גם קיטון שיעור התשואה להיוון של הנכסים שתורם בתורו לעליית השווי שלהם - ובכלל ההיצע של הקרקעות לתעשייה ומסחר הוא די מוגבל"' מדגיש כהן.

קרדן גבע הינה שותפות של קרדן ישראל ושל גבע נדל"ן, המתמקדת בתחומי הלוגיסטיקה, המסחר והמשרדים, ומאז הוקמה, לפני למעלה משנה, חתמה על עסקאות להקמת מתחמי לוגיסטיקה, משרדים ודאטה סנטרים עם שותפים, בהיקף השקעה כולל של כ־2.6 מיליארד שקל, בין היתר בחולון, בכפר סבא ובשוהם.

גלעד רוזה, שותף בחברת קרדן גבע, מסביר כי עליית המחירים של קרקעות בייעוד לוגיסטיקה ותעשייה, נובעת מכמה גורמים: "הראשון היצע אפסי של קרקעות חדשות ואופי ניצול הזכויות, שכן בשונה מבנייה של בנייני משרדים רבי־קומות על קרקעות קטנות יחסית, בתעשייה ולוגיסטיקה, ניצול הזכויות מוגבל ושטחי המגרשים הנדרשים גדול יותר. נוסף על כך, עד כה חיינו בעולם של ריבית אפסית, מה שעוד יותר תמך את עליית המחירים. אנחנו נתקלים ביותר ויותר עסקאות במחירים שנראים לא פרופורציונליים ואין מתאם ביניהם לבין רמת השכירות הפוטנציאלית. כמו כן, חל גידול חד ברכישות אונליין בשנים האחרונות וכן שרשרת האספקה העולמית שנפגעה בעקבות הקורונה, הגדילו את הצורך בשטחים נוספים עבור מחסנים".

 גלעד רוזה, בעלים-שותף בחברת גבע נדל''ן / צילום: אלעד מלכה

גם הרגולציה הובילה לעלית מחירים כפי שרואה זאת רוזה, לדבריו, "עסקים המעוניינים לקבל רישיון עסק חדש נתקלים לעתים בדרישות רגולטוריות שלא ניתן לספק במבנים בני כמה עשרות שנים ועל כן נדרשים לשדרג את המבנה שבו הם יושבים ולעבור למקום חדש שעומד בסטנדרטים מחמירים יותר. כל אלו משפיעים על מחירי הקרקעות ללוגיסטיקה", הוא אומר.

המיקומים: "ביקוש גדול ליד צירים ראשיים"

"אנחנו רואים עלייה כללית בכל האזורים אבל אין ספק שמה שנמצא על ציר של כבישים ראשיים, למשל מודיעין ושוהם, זוכה לביקוש גדול", אומר ארז כהן. "לדעתי ההשפעה של כבישים ראשיים יכולה להגיע עד כדי 50% או יותר במחירים. בעקבות כך יש זחילה לאזורים שהם קצת פחות נגישים. כך למשל בקיבוצים: למרות התשלום למינהל ולמרות ריבויי השותפות בקרקע, אנחנו רואים עליות גבוהות. לאחרונה ליווינו פרויקט באחד הקיבוצים בדרום הנחשב פחות מבוקש ושם המחירים לדונם נעים בין 4 ל־5 מיליון שקל, לפני שנה זה היה 3־3.5 מיליון שקל".

 מפעלי סודה סטרים / צילום: יח''צ, אדריכלות משרד עדה כרמי

הרוכשים: חברות גדולות וגופים מוסדיים

בינואר השנה הודיעה חברת כלל ביטוח כי רכשה מגרש בשטח 9 דונם בפארק התעשייה מבוא כרמל, עליו ייבנה מבנה לשימושי לוגיסטיקה ותעשייה בשטח בנוי של כ־10,000 מ"ר בהשקעה כוללת של כ־85 מיליון שקל, המרלו"ג שהחברה מתכננת לבנות במבוא כרמל הוא אחד מבין ארבעה מרלו"גים שהחברה משקיעה בהם: בפארק התעסוקה עמק חפר החברה מחזיקה ב־16 אלף מ"ר, נכס בשווי כ־170 מיליון שקל המושכר ברובו לחברת כמיפל. באזור התעשייה הרטוב כלל מחזיקה 17 אלף מ"ר - נכס בשווי כ־100 מיליון שקל, המושכר לחברת טוטנאור. בראש העין החברה מחזיקה בנכס נוסף בשטח 5,000 מ"ר, בשווי של כ־40 מיליון שקל המושכר כולו לחברות תעשייה. סך כל השקעות החברה בענף הלוגיסטיקה והתעשייה הוא כ־400 מיליון שקל.

רז זלצמן, מנהל ענף נדל"ן ישראל בכלל ביטוח ופיננסים, מסביר כי "ענף התעשייה וענף הלוגיסטיקה נהנה מביקושים גבוהים, בעיקר בקרבת הנמלים ולאורך צירי תנועה מרכזיים בארץ. תכנון ובינוי נכונים מאפשרים שיפור זכויות הבנייה והקמת מבנים יעילים וכלכליים. אנו משקיעים בנכסים דוגמת אלו לטווח ארוך, במיקומים אסטרטגיים בישראל. אלה נכסים שערכם ישביח ככל שהזמן יחלוף וישראל תתפתח ותצטופף".

גם בקרב חברות ההייטק והטכנולוגיה גוברת ההתעניינות במרל"וגים. "חברות הייטק מתחום הרובוטיקה וחברות ביוטק נדרשות לרצפות ייצור ולמעבדות שלא ניתן לספק במבני משרדים קונבנציונליים. החברות הללו זוללות שטחי תעשייה ולוגיסטיקה בהיקפים אדירים", אומר רוזה.

כמו כן, "מחסנים אוטומטיים יבשים ומקוררים, מבני רמפה ותחום חוות השרתים, כאמור, שתופס תאוצה בישראל יחד עם הביוטק שזקוק לשטחי ייצור - כל אלו ימשיכו לתדלק ביקושים ערים לשוק", סבור רוזה. "תעשייה במקומות שלא ציפינו לה ושינויים בתכנון ובטכנולוגיות ביצוע הם העתיד של התחום", הוא מוסיף.

התחזית: "הנושא העיקרי יהיה המימון"

כהן, צופה דווקא צינון במחירי הקרקעות. "בניגוד למגורים, יש כאן פיק שנתקל בחוסר היצע אבל זה יתמלא בהמשך. השינוי כרגע הוא מאוד דרמטי, והגידול שלו יצמצם בטווח הבינוני ויזה יגרום לרגיעה, ויש גם תקרת זכוכית לדמי השכירות, וזה אמור לגרום לשינויים במחירי הקרקע להיות מתונים יותר".

רוזה לעומתו סבור שהביקושים אינם הולכים להשתנות. לדבריו, "המחסור בקרקעות בשימושים אלו צפוי להמשיך ללוות אותנו ואף להתעצם והנושא העיקרי סביבו יתרכזו האתגרים, הוא המימון. אני מעריך כי הקרקעות לתעשייה עליהן בנו פעם מחסן בגובה מסוים עם חצר גדולה, יתפתחו ויעברו הסבה לטובת מרלו"גים". הוא סבור שנראה גם מגמה מתחזקת של עירוב שימושים: "מחירי הקרקעות המאמירים גורמים ליזמים להיות יצירתיים ולבחון כיצד ניתן לנצל את זכויות הבנייה בצורה הטובה ביותר. הלוגיסטיקה הקלאסית (מחסני הפצה/ מרלו"גים) אינה מנצלת את זכויות הבנייה בצורה המיטבית ביותר. אם לקרקע לתעשייה יש 150% זכויות בנייה בממוצע, בדרך כלל מנצלים רק 50%(!) ממנה כי לרוב כשבונים מרלו"ג, בונים רק קומה אחת. הוא סבור שנראה יותר פרויקטים שבהם מתקיימים זה מעל זה שטחים לוגיסטיים, תעשייתיים ושטחי משרדים ומסחר בהיקפים גדולים.

לא רק מרכזים לוגיסטיים, אלא מתחמים לעירוב שימושים

תנופת הבנייה של המרכזים הלוגיסטיים מביאה שינויים גם בתכנון ובעיצוב שלהם. בתקופה האחרונה אפשר לראות מבנים שייעודם העיקרי הוא תעשייתי אבל יש בהם עירוב שימושים, וגם השקעה גדולה יותר בעיצוב.

"קופסאות המרלו"גים שינו לחלוטין את פניהן" אומרת דפנה אורבך, שותפה ב"אורבך הלוי אדריכלים". לדבריה, "אלו פרויקטים שכבר לא נראים רק כמרלו"גים אלא מרכזי ענק של עירוב שימושים הכוללים גם משרדים, תעשייה, אולמות תצוגה ולעתים גם מסחר ומכירות".

 מבנה חברת קודקוד בתכנון אורבך הלוי / צילום: עמית גירון

חברת "קודקוד", העוסקת בפיתוח, ייצור וייצוא משחקי קופסה לכל המשפחה, יושבת כיום במבנה ענק הכולל מרכז לוגיסטי ומשרדים. אורבך מספרת כי, "תכננו עבור החברה מרלו"ג במודיעין הכולל גם את פעילות המטה, המשרדים, המחסן ואולם התצוגה, והמרלו"ג הוא מבנה עירוב שימושים שטומן בתוכו מיקרוקוסמוס של כל החברה. בהיבט האדריכלי: המבנה נמוך יותר, תעשייתי יותר, עם מלאי זמין שמרכז את המטה, תצוגה וחנות".

באורבך הלוי מספרים על עוד חברות שהלכו על שימוש דומה כמו דלתא וניסקו. המשרד מעורב בחמישה מרלו"גים שמתוכננים בימים אלה בעמק חפר, בין היתר של חברת סופר פארם, רז פרוגרס - חברת תרופות, סנו ועוד, וכולם מתוכננים כמבנה עירוב שימושים הכולל מרלו"ג, תצוגה והנהלה.

במשרד מציינים כי "אם בעבר השקעה של מרלו"ג הייתה בסדר גודל של 2,500־3,000 שח למ"ר, היום ההשקעה הכפילה את עצמה", משום שאפיון המבנה השתנה, "זו כבר לא השקעה במרלו"ג בודד ועצמאי, זו השקעה בניין שנראה אחרת לגמרי וכולל כאמור עירוב שימושים".