חיים אביטן, יו''ר י. ה. הרציג / צילום: שלומי יוסף
עליית הריבית שהכתה בשווקים "ייבשה" את שוק הנפקות המניות בת"א בחודשים האחרונים, בעוד שבשוק הנפקות החוב הקונצרני צומצם היקף הגיוסים בשיעור משמעותי. שוק זה פתוח כיום בעיקר עבור חברות איתנות ורווחיות הזוכות לדירוגים גבוהים, או כאלו המוכנות לשלם למשקיעים ריביות גבוהות במיוחד.
● במשרד האוצר משוכנעים שירידת מחירי הדירות כבר בפתח
● "המחירים עשויים להתחיל לרדת": התחזית האופטימית של בנק לאומי לשוק הדיור
● הריבית בארה"ב תעלה כנראה ב-0.5%. החידה היא מה יקרה אחרי | WSJ
ולמרות התייקרות גיוסי החוב, שכבר גרמה לדחייה ואף לביטול של הנפקות אג"ח מתוכננות בעת האחרונה, מתברר שיש עדיין חברות קטנות יחסית ששואפות להשלים גיוס מהמשקיעים בת"א, ואף הגיעו לשלב התשקיף הציבורי - הגם שהסיכויים להשלמת המהלך אינם ברורים.
אחת כזו היא חברת הנדל"ן י.ה. הרציג השקעות וייזום, שהגישה לאחרונה תשקיף לקראת הנפקת איגרות חוב בתמורה לכ-86 מיליון שקל. לחברה, כפי שעולה מדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי, גירעון בהון העצמי בסך 7 מיליון שקל.
האג"ח של י.ה. הרציג יועמדו לפירעון בשלושה תשלומים לא שווים, בשנים 2024-2026, והן נושאות ריבית שנתית קבועה שתיקבע במכרז ולא תעלה על 7.5% לשנה, "או שיעור אחר שייקבע בהודעה המשלימה".
החברה הוקמה ב־2010 ומוחזקת (100%) על ידי יהודה הרציג, המשמש כמנכ"ל. יו"ר החברה הוא חיים אביטן, לשעבר ראש עיריית חדרה ומי שניהל את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
י. ה. הרציג פועלת בשלושה תחומים. בתחום הראשון, נדל"ן יזמי בישראל, היא עוסקת בייזום ובנייה של פרויקטים למגורים ו/או מסחר, על־פי רוב בדרך של קומבינציה, לרבות התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי. התחום השני, נדל"ן מניב בישראל, כולל ייזום, תכנון, הקמה ורכישה של מבנים למסחר, והשכרתם. התחום השלישי הוא תחום הביצוע, שבמסגרתו החברה מעניקה שירותי בנייה קבלניים לצדדים שלישיים.
צופה הכנסות מפרויקטים של כ־850 מיליון שקל בשנתיים
לפי מצגת שפרסמה החברה, יש לה כיום 33 פרויקטים בשלבים שונים, וכ־4,600 יחידות דיור בהליכי תכנון, רישוי וביצוע. היא מעריכה את היקף ההכנסות הצפוי מפרויקטים בשנתיים הקרובות בכ־850 מיליון שקל.
הפרויקטים שישמשו כבטוחה לאג"ח הם פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ברמת גן, שלהערכת החברה ההכנסות ממנו יגיעו ל־24.4 מיליון שקל (ללא מע"מ) והוא צפוי להסתיים ב־2024; פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) בפתח תקווה, עם היקף הכנסות צפוי של 16.4 מיליון שקל שצפוי להסתיים בעוד כשנתיים; פרויקט תמ"א 38/2 בבת ים, עם היקף הכנסות צפוי של 43.7 מיליון שקל שיסתיים באמצע 2025; ופרויקט פינוי בינוי בקרית ים עם הכנסות צפויות של 170 מיליון שקל וצפי לסיום בתחילת 2025.
בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022, הכנסות החברה הסתכמו ב־21.3 מיליון שקל, עלייה לעומת 14.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב־2021. הרווח מפעולות בתקופה זו הסתכם ב־2.7 מיליון שקל, והוצאות המימון היו 4.2 מיליון שקל. ההפסד הכולל לתקופה הגיע ל־1.7 מיליון שקל, לעומת הפסד של 439 אלף שקל בתקופה המקבילה.
נתונים שמספקת החברה מצביעים על שיעור רווח גולמי צפוי של 17%-21% בפרויקטים המוגדרים כמהותיים מאוד עבורה (ביניהם הפרויקטים המשמשים כבטוחה).
מייעדת כספי ההנפקה לצרכי הון עצמי
החברה מייעדת את כספי הגיוס לפירעון הלוואות קיימות שהועמדו לה להשלמת הון עצמי בשני פרויקטים, בסך כ־4.3 מיליון שקל בתוספת ריבית; להעמדת הון עצמי לשני פרויקטים, בסכום מצטבר של 33.6 מיליון שקל; ולמימון פעילותה השוטפת. כמו כן נכתב בתשקיף כי בעל השליטה הרציג התחייב להמיר הלוואות בעלים בסך 30.5 מיליון שקל לשטר הון, תוך שני ימי עסקים מההנפקה, באופן שמיד לאחר מכן יסתכם "ההון העצמי לאחר הרישום למסחר" של החברה בלפחות 24 מיליון שקל. ככל ששווי החזקות הציבור באג"ח המוצעות לא יגיע ל־36 מיליון שקל, תבוטל ההנפקה.
להרציג עודף התחייבויות שוטפות על נכסים שוטפים בסך של כ־12 מיליון שקל, הנובע בעיקר מסיווג של הלוואות שניטלו לזמן ארוך בסך של 19 מיליון שקל, לזמן קצר, בעקבות אי עמידה באמת מידה פיננסית למול הגורמים המלווים.
להערכת הנהלת החברה, בהנחה שיתקבלו הסכמות מהמוסדות הפיננסיים המלווים להסרת ההפרה בהלוואות כאמור, ולאור בחינת תחזית תזרים המזומנים החזוי המתבססת בין השאר על התוצאות השוטפות של החברה וצבר הפרויקטים העתידי, יש בידיה יכולת לפרוע את התחייבויותיה השוטפות בהגיע מועד פירעונן. וכן, אין בגירעון בהון כדי להצביע על בעיית נזילות.
תעודת זהות
תחום עיסוק: חברת נדל"ן העוסקת בתחום היזמי, כולל התחדשות עירונית, וכן בנדל"ן מניב ובתחום הביצוע. היסטוריה
היסטוריה: הוקמה ב־2010 ונמצאת בבעלות יהודה הרציג. בעלת פרויקטים בין היתר בפתח תקווה, רמת גן, בת ים וקריית ים. יו"ר החברה הוא חיים אביטן, לשעבר ראש עיריית חדרה
נתונים: הכנסות 1-9/2022 - 21.3 מיליון שקל, הפסד בתקופה זו - 1.7 מיליון שקל