ענף הבנייה נמצא במשבר החמור ביותר בעשורים האחרונים - מזה למעלה משנה הוא חווה ירידה תלולה במספר הדירות החדשות שנמכרו, שלא נראתה כדוגמתה לפחות ב־25 השנים האחרונות, כך עולה מנתוני הלמ"ס. התחלות הבנייה רושמות אף הן ירידה חדה, חרף קצב הבנייה הגבוה בשנים האחרונות.
● החשש ממיתון מפיל את מניות הבנקים: דיסקונט חטף הכי חזק, ומי היחידי ששמר השנה על תשואה חיובית | ניתוח
● רוכשי דירות ביקשו לעיין בהסכם מס סודי של היזם. מה קבע בית המשפט?
מנתוני הלמ"ס אודות מכירת דירות חדשות עולה כי באוקטובר נמכרו 1,819 דירות - פחות משליש מאלו שנמכרו באוקטובר אשתקד (5,648). אך כאמור לא מדובר בעוד ירידה, אלא בנפילה של ממש, וכי קצב מכירת הדירות ירד ביותר ממחצית מאז אוגוסט 2021. בנובמבר 2021 נרשם אומנם שיא רכישות חודשי, עקב העלאת מס רכישה על משקיעים, אך השוק באותו זמן היה כבר במגמת ירידה. עד אוקטובר הנוכחי, נרשמה ירידה של 74%.
בשל המצב הזה, הסיכויים שקצב הבנייה הגבוה מ־2021־2022 יימשך - פוחתים במהירות וקשה לראות כיצד הממשלה הנכנסת תוכל לפעול להגדלתו. יתרה מכך, הירידה שנראתה קלה וזמנית התגבשה למשבר חמור, מה שמקשה על יזמים להגיב לו, שעלולים להיקלע לקשיים.
קצב ירידה חריג
בלמ"ס מדווחים כי קצב הירידה של רכישת הדירות החדשות מגיע לכ־5% בחודש מאז אוגוסט אשתקד. אולם, בחינת המצב בשוק מאז יולי 2022 מראה שהקצב הואץ והוא מגיע ל־8%. אם השוק ימשיך בקצב זה, הוא יחזור 12 שנים לאחור בתוך כחצי שנה.
קשה למצוא בשני עשורים האחרונים אירועים דומים למה שעובר כעת על הענף. במהלך מלחמת לבנון השנייה ב־2006 השוק נפל ביותר מ־40% בתוך כשלושה חודשים; בתקופת המחאה החברתית של 2011 שאופיינה גם בהעלאת ריבית משמעותית, היקף הרכישות נפל בכ־50% בתוך שמונה חודשים; בעת מחיר למשתכן נפלו מכירות היזמים במשך שנתיים וחצי בין 2016 ל־2018 בכמעט 50%. ועדיין, אף אחד מהאירועים הללו אינו מתקרב בעוצמתו לאירוע שהשוק חווה בימים אלה.
קשה להסביר מדוע הירידות ברכישות החלו כבר באוגוסט בשנה שעברה - כשמונה חודשים לפני תחילת העלאות הריבית. ייתכן שבערים מסוימות היצע הדירות החדשות ירד משמעותית, ואילו בערים אחרות שבהן הבנייה רבה קרה הליך הפוך, והביקוש מיצה את עצמו.
סיבה נוספת עשויה להיות תוכנית "מחיר למשתכן". שיא מימוש התוכנית הזו חל בשנים 2019־2020, שבהן 40% ויותר מהעסקאות על דירות חדשות בוצעו במסגרת התוכנית הממשלתית. מאז מספרן פוחת, ובמהלך 2022 ניכר כי התוכנית עומדת בפני מיצוי. עניין זה תורם גם להקטנת מספר העסקאות וגם להקטנת התחלות הבנייה, שכן עד שהפרויקטים שמוגרלים השנה במסגרת "דירה בהנחה" יבשילו - ייקח מספר שנים.
פחות התחלות בנייה
כאמור, גם מבחינת התחלות הבנייה המצב אינו מזהיר. מספר התחלות הבנייה ברבעון השלישי של השנה היה הנמוך ביותר מאז הרבעון השני אשתקד. יתרה מכך, הוא נמוך ב־24% מהרבעון הראשון של 2022, שבו נרשם שיא של לפחות 20 שנים (19.3 אלף דירות).
אחד מהגורמים שעשויים להשפיע עוד יותר בכיוון של האטת הירידות בהתחלות הבנייה, ואף עלול להשפיע ישירות על חברות יזמיות, הוא אופן המכירות שהשתרש במדינה בשנים האחרונות. בשנים האחרונות פחות אנשים רוכשים דירות חדשות בסמוך למועד אכלוסן, ככל הנראה לאור מבצעים והנחות שמציעים היזמים, במקביל לסבסוד של דירות במסגרת "מחיר למשתכן".
דירות "על הנייר"
כחלק מסקירת אוקטובר על המצב בשוק הדירות, הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, מצאה כי כ־70% מהדירות שנמכרו בשוק החופשי לפני כחודשיים, היו "על הנייר" או בתחילת הקמתן. "מנתונים אלו ניתן להסביר מדוע חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021, מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים נותר ללא שינוי משמעותי, ואף נמצא במגמת עלייה מתחילת 2022", נכתב בסקירה.
הבעיה ששיווק מוקדם ("פריסייל") מחייב את היזמים להתחיל להקים פרויקטים, על אף שחלק משמעותי מהדירות בהן אינן נמכרו בפועל. עד למשבר הנוכחי, הנוהל הזה השתלם להם מאוד, והם יכלו לסיים במהירות גם את שיווק יתרת הפרויקטים שלהם. אולם, הירידה בביקושים גורמת להאטה גדולה מאוד בשיווק הפרויקטים, ועלולה לגרום ליזמים להיתקע עם מלאי גדול של דירות בלתי מכורות.
לאחרונה יזמים רבים השיקו מבצעים שונים, כמו קיזוזים בהצמדות לתשומות הבנייה, ויש כאלה שאפילו מציעים להשתתף בדמי השכירות עד להשלמת הפרויקטים. סביר להניח שבזמן הקרוב המבצעים יתורגמו גם לירידות מחירים. המטרה אליה חותרים יזמים רבים כעת היא לנסות לשווק כמה שיותר מהפרויקטים שלהם ולהיפטר ממלאי הדירות הלא מכורות שבידיהם. עם זאת, לפי הצניחה במספר העסקאות, יש להעריך כי רבים יישארו עם מלאי דירות שיתקשו להיפטר מהם.
כעת, נראה כי השוק עומד להתכווץ ולחוות את אחת מהתקופות הגרועות ביותר בהיסטוריה שלו. יש שסבורים שמדובר בתהליך טוב לענף, שכן אם התרחיש יתגשם ויזמים ייקלעו לקשיים, הם ייאלצו למכור את מלאי הדירות שבידיהם במחירים מוזלים, והדבר ישחק לטובת הרוכשים. אבל ההיסטוריה מוכיחה שלא פעם הרווח הכלכלי המיידי של הרוכשים נתקל בהפסד כאוב ארוך-טווח. אומנם הדירה נמכרת ב־10% ואף 20% הנחה מהמחיר המקורי, אבל מהר מאוד מתברר שההוצאות הנלוות גדולות יותר.
חברה יזמית שמצויה בקשיים נקלעת לסכסוכים עם קבלני הביצוע, מה שגורר אחריו עיכובים מתמשכים בסיום הבנייה, החלפה של קבלנים, ובנייה באיכות ירודה - שכן היזם עושה הכל כדי להוזיל עלויות. אצל חברות שנקלעו לקשיים נמצאו ליקויי בנייה רבים, שגם אם היו באחריות החברה - היא לא יכלה לעמוד בה, והתיקונים נפלו על חשבון הדיירים. חברות רבות כאלה גם התמהמהו ברישום הדירות בטאבו, עקב חובות לרשויות מקומיות (היטלי השבחה) ולרשויות המס.
כשמונו כונסי נכסים לחברות הללו, הדברים הידרדרו אף יותר, והיו מצבים שבהם הכונסים הבהירו לדיירים כי יצטרכו לשלם מעבר למחיר אליו נדרשו, וכי הדירות שרכשו לא יכללו את המפרט שאליו התחייבו החברות; לעיתים המרפסת קטנה, המחסן בוטל ומיזוג האוויר לא הותקן. היו גם סיפורים שבהם הדירות קטנו בשטח.
באוצר מספרים כי הם מודעים למצב, אך לא שותפים לתרחישים הפסימיים. "המטרה של הממשלה היא להוריד את מחירי הדירות, אך להשאיר את התחלות הבנייה ברמתן הגבוהה הנוכחית", אומר גורם באוצר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
