פרויקט תמ''א 38 / צילום: Shutterstock
ברחוב יפתח 20 בתל אביב עמד בניין ישן בן ארבע קומות, ובו 16 דירות מגורים - הפעם זו לא ההתחלה של הסיפור האגדי "דירה להשכיר" של המשוררת לאה גולדברג, אלא תחילתו של סיפור מחלוקת בין רשות המסים לבעלי הבניין, סביב הטבות המס המגיעות להם בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38.
● הסעיף שיאפשר לראשי הרשויות לייקר את הארנונה בעשרות אחוזים
● האם רשות המסים תיאלץ להחזיר 664 מיליון שקל שגבתה ביתר מעובדים שכירים?
פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מעניק פטור ממס שבח במכירת זכויות במקרקעין במסגרת מיזמים המבוצעים לפי תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה). מתן הפטור מותנה בתנאים שונים, לרבות הדרישה כי "התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק".
כשבעלי הבניין ברחוב יפתח ביקשו את הפטור ממס, הם גילו כי מנהל מיסוי מקרקעין סבור כי הפטור לא מגיע להם, כיוון שהשיפוץ הפנימי של הדירות, בעלות של כ-2.25 מיליון שקל, לא היה חלק מתמ"א 38, ולכן לא מגיע לבעלים פטור ממס שבח בגין שיפוץ זה.
המחלוקת, שהגיעה לוועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב, סבבה סביב השאלה האם זכויות הבנייה בבניין הישן נמכרו ליזם, שהיה חברה בבעלות בעלי הבניין בעצמם, רק כנגד שירותי בנייה - ולכן חל פטור מלא ממס שבח - או שמא ניתנה תמורה נוספת עבור זכויות הבנייה.
בפסק הדין צוין כי הנטל להוכיח את הזכאות לפטור ממס שבח מוטל כמובן על העוררים - הבעלים של הבניין שערערו נגד שלילת הפטור ממס שבח, וכי "הם הרימו את נטל השכנוע האזרחי המוטל עליהם", ולכן הם זכאים לפטור.
דמי שכירות של 80 אלף שקל לחודש
איך הבעלים ניצחו את רשות המסים? נחזור לבניין ברחוב יפתח: הבניין, שנבנה לפני יותר מ-50 שנה, היה אגף אחד מתוך מכלוֹל של שלושה בניינים דומים באותה כתובת. הבעלות בבניין התחלקה בין שלושה: מיכאל קלדרון, אשר בידיו היו 2.5 דירות; אברהם וקס, אשר גם בידיו היו 2.5 דירות; וחברת פנחצ'ל בע"מ - חברה פרטית בבעלותם המלאה של וקס וקלדרון, אשר בידיה היו 11 דירות.
בשנת 2016 הֵחל מיזם תמ"א 38/1 (מסלול החיזוק), בשני האגפים-בניינים האחרים שהיו בבעלות קבוצת שיכון ובינוי, ובעלי הבניין ברחוב יפתח החליטו לפעול באופן דומה לגבי הבניין שבבעלותם. לשם כך הקימו וקס וקלדרון בחודש מרץ 2017 את חברת בי.טי.אל.וי, וחילקו את מניותיה בחלקים שווים ביניהם.
בחודש מאי 2016 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במסגרת תמ"א 38/1, תוספת זכויות בנייה לבניין הישן, וזאת כנגד ביצוע חיזוקו מפני רעידות אדמה. בפרט אושרו "... שינויים בבניין מגורים בני 4 קומות מעל קומת העמודים, הגדלת הדירות הקיימות, מילוי קומת העמודים, הוספת 2 קומות וקומת גג חלקית עבור סך-הכול 13 יחידות דיור חדשות ... הפרויקט כולל שיפוץ וחיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, תוספת ממ"ד ומרפסות שמש לכל דירה וכן תוספת 13 יחידות דיור חדשות ובסך-הכול 29 יחידות דיור".
לשם הוצאה לפועל של מיזם התמ"א, התקשרו בחודש מאי 2017 בעלי הבניין (וקס, קלדרון והחברה) עם היזם, חברת בי.טי.אל.וי, בהסכם תמ"א 38/1. לטענת הבעלים, הקמת בי.טי.אל.וי וההתקשרות עִמה כיזם הפרויקט נועדה ליצוֹר הפרדה משפטית בין היזם לבין הבעלים, לאור העובדה שמרכיב חשוב בפרויקט היה מכירתן של 13 דירות חדשות.
כנגד חיוב הבעלים לפנות את הבניין הישן במהלך כל תקופת הבנייה, נקבע בהסכם כי הם יהיו זכאים לקבל "החזר שכר דירה" בסך 5,000 שקל + מע"מ לדירה לחודש, למשך כל התקופה שתחילתה במועד בו הם יידרשו לפנותה ועד למועד קבלת החזקה בדירות המשופצות. חיוב זה לשלם לשלושת הבעלים "החזר שכר דירה" - הסתכם ב-80 אלף שקל לחודש.
עוד נקבע בהסכם כי הבעלים יהיו רשאים לדרוש מהיזם לבצע שיפוץ פנימי בדירות הבעלים, וזאת בהתאם לתוכניות ומפרטים שיצורפו להסכם כנספח, ואילו הבעלים ישלמו ליזם עבור השיפוץ.
בין אפריל 2017 למרץ 2020 שולמו לשלושת בעלי הבניין דמי שכירות 2.88 מיליון שקל - סכום גבוה מעלות שיפוץ הפנים, שהוערכה בהיקף 2.25 מיליון שקל.
המחלוקת בין בעלי הבניין והיזם מול רשות המסים החלה כאשר מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הבעלים אינם זכאים למלוא הפטור ממס שבח, כיוון שלא הוכח כי הם שילמו ליזם עבור השיפוץ הפנימי, למרות שההסכם דורש זאת.
בנוסף, נטען כי אף אם יימצא כי התשלום עבור השיפוץ פנימי נעשה דרך הקיזוז כנגד דמי השכירות המגיעים לבעלים מהיזם בשל פינוי הבניין, לא הוכח כי הפינוי היה נחוץ לשם ביצוע חיזוק ושיפוץ הבניין. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי אף אם יימצא כי פינוי לפֶּרק זמן כלשהו כן היה נחוץ, צורך זה נבע מביצוע השיפוץ הפנימי של הדירות, שהוא לא היה חלק מתוכנית התמ"א.
בנסיבות, מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי שווי השיפוץ הפנימי (2.25 מיליון שקל לפני מע"מ) אינו פטור ממס שבח בידי הבעלים.
פינוי הדירות הממושך היה דרוש
על-פי החוק, פטור ממס לגבי מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תוכנית החיזוק דורש קיומם של שני תנאים: הראשון הוא שהתמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק; והשני- שבוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תוכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תוכנית החיזוק.
המונח "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" כולל, בין היתר, "תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל". מנהל מיסוי מקרקעין הבהיר כי הוצאות אלה כוללות שכר-טרחת עורכי דין ויועצים נוספים שנשכרו לייצוג הדיירים, לרבות מפקח בנייה, שכר דירה לכל תקופת השיפוץ היה ועל-פי התוכנית נדרש פינויו הזמני של הדייר, הוצאות להובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה והוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ"א. לגישתו, הן אינן כוללות את השיפוץ.
מנגד טענו בעלי הבניין כי עלות השיפוץ הפנימי כוסתה (קוזזה) כנגד כספי דמי השכירות שהגיעו להם מהיזם לנוכח פינוי הבניין לטובת ביצוע הפרויקט. לטענתם, הפינוי נדרש בראש ובראשונה לצורך חיזוק ושיפוץ הבניין על-פי תוכנית התמ"א, ולא רק בשל השיפוץ הפנימי, שבוצע באופן חופף ומקביל לעבודה הכללית.
יו"ר ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין, השופט הארי קירש (בהסכמת חברי הוועדה, עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות ורו"ח צבי פרידמן), קיבל את רוב טענות בעלי הבניין, וקבע כי הם הרימו את הנטל והראו כי בפרויקט מסוים זה אכן נדרש פינוי הדירות בשל ביצוע העבודות לחיזוק הבניין והרחבתו על-פי תוכנית התמ"א, ואף הוכח, במאזן ההסתברויות, כי הפינוי הדרוש היה ממושך.
מנגד, השופט קירש ציין כי פרק הזמן אשר במהלכו נדרש הפינוי בשל עבודות החיזוק, לעומת השיפוץ הפנימי, לא הוכח באופן מדויק, ו"ייתכן כי יש בגרסת בעלי הבניין מידה מסוימת של הפרזה בנושא זה".
לכן העמיד השופט את משך הפינוי הנחוץ לשם ביצוע החיזוק באתר זה על 18 חודשים ואת היקף דמי השכירות (לפני מע"מ) הראויים להתקזז כנגד החיוב בגין השיפוץ הפנימי על 1,440,000 שקל (5,000 שקל X 18 חודשים X 16 דירות).
"אי לכך, קיימת יתרה בסך 810 אלף שקל, שהיא התמורה הבלתי מקוזזת מתוך עלות השיפוץ הפנימי, המהווה 'תמורה שניתנה שלא בשירותי בנייה' בעד מכירת הזכויות במקרקעין של שלושת הבעלים יחד. סכום זה אמור להתחייב במס שבח בידי השלושה", כתב השופט.
עוד ציין השופט כי במקרה של יחסים מיוחדים או יחסי שליטה בין הצדדים לעסקה (כפי שהיו במקרה זה), עשויים להיקבע תנאים שהם נוחים יותר, נדיבים יותר או מקלים יותר מאלה שהיו נקבעים בין צדדים בלתי-קשורים, וקיום היחסים המיוחדים מחיֵיב בדיקה קפדנית יותר של סבירות תנאי ההתקשרות; אולם מֵעבר להיבט זה, במקרה הנדון הבעלים למעשה עשו עסקה עם עצמם, ולכאורה הם יכלו להוציא לפועל תוכנית חיזוק והרחבת הבניין הקיים בהתאם לתמ"א 38, מבלי להתקשר עם יזם כלל, אפילו לא עם יזם שהוא צד קשור, ואז כלל לא היה מתרחש אירוע מס - לא אירוע מס שבח ולא אירוע מס רכישה.