הר הזבל בנתניה / צילום: איל יצהר
הר הזבל על חוף הים של נתניה נחשב במשך עשרות שנים סמל לחידלון ולהתנהלות העקומה של המדינה. איך צצה מזבלה גדולה כל כך, 2.5 מיליון קוב של אשפה, דווקא על חוף ים יפה כל כך? בכרוניקה ישראלית מוכרת למדי. החטא הקדמון היה כריית חול בחוף, ואז, אחרי שנוצר הבור, היה מי שדאג למלא אותו. המדינה והעירייה עצמו עין, משכו זמן, עד שגילו למרבה ההפתעה מפלצת ענקית.
● שתי עיריות במחלוקת מול רמ"י ו-2,800 דירות נמצאות בתווך
● בתוך חודש - שתי חברות נדל"ן נקלעו לקשיים: מה יעלה בגורל הדירות?
האדריכל עמוס ברנדס הסביר לפני 20 שנה לחברי העירייה: "ברגע שהתמלא הבור בגובה 35 מטר המשיכו למלא, ואז הוא גלש לכיוון הים, עד שהגיע לגובה של עוד 35 מטר. היה מצוק ואיננו. הכל אשפה". לפני שנים אחדות הוא אפילו זכה לככב בדוח של בנק ההשקעות האירופי EIB, שסימן אותו כאחד המוקדים המזהמים ביותר לחופי הים התיכון.
הר הזבל הפך לשירת הים
אבל לא אוזלת היד המוכרת הפכה את המזבלה לסמל גדול כל כך, אלא העובדה שהיא זו שהובילה לפני יותר מ־20 שנה את המחאה המוצלחת לביטול מס רכוש בשנת 2000, מהלך שהפך את מדינת ישראל לאחת הבודדות בעולם שבה אין מס על קרקעות פנויות בפרט ועושר בכלל ובעלי הון יכולים לשבת על אוצרות נדל"ניים בלי לשלם שקל לקופת המדינה.
הטענה הייתה פשוטה והגיונית: לא סביר שבעלי קרקע ישלמו עשרות אלפי שקלים בשנה, כשאין ישימות אמיתית לבנות עליה - והמזבלה של נתניה תוכיח. בעקבות זאת, בשנת 2000 בוטל המס לכל בעלי הקרקעות המיועדות לבנייה, שעמד על 2.5% לשנה משווי הקרקע או מינימום של 1.2% משוויה אם היא רשומה כמלאי עסקי. עד כמה הנזק לקופה הציבורית היה משמעותי? בשנת 1999 גבתה המדינה מס רכוש על קרקעות בהיקף של 1.12 מיליארד שקל. בשנת 2001, הסכום ירד ל־183 מיליון שקל בלבד (גביית חובות עבר). עד סוף אותו עשור, הסכום יצטמק לעשרות מיליונים.
נזכרתי בזה השבוע בעקבות שיווק קרקע ל־749 דירות במגדלים שיקומו בשכונת "שירת הים" בנתניה. אם היו קוראים לשכונה "נווה זבל", כנראה שיותר אנשים היו קולטים באיזה קרקעות מדובר. זה לקח עשרות שנים, אבל הבלתי אפשרי קרה. הזבל נעלם ונשאר רק ים פתוח. ואם תרצו, אולי זה יסייע להתניע מחדש את החלומות של אנשי האוצר להשיב לחיינו גם את מס הרכוש - פעולה פשוטה יחסית, שכן בכוונת מכוון המס רק אופס בזמנו ולא נמחק כליל מספר החוקים. הם עצמם קוננו שמדובר בביטול מס קריטי, "שנועד לצמצם את הריכוזיות בבעלות על רכוש ולהקטין את אי השוויון בחלוקת עושר".
ולא רק בגלל הרצון הלגיטימי למלא את קופת המדינה בכסף, אלא בעיקר בגלל התסכול מכך שקבלנים "דוגרים" על קרקעות ובונים בעצלתיים ולפי קצב שיווק שמרני, בשעה שהם לא משלמים מס כלשהו על הקרקע שברשותם. אם בעלי קרקע - חברות או אנשים פרטיים - ישלמו עליה מס שנתי, ההנחה היא שהם יהיו נחושים ומבוהלים בהרבה לקדם עליה תוכניות או למכור אותה הלאה, מה שבכל מקרה אמור לזרז את הבשלתה עד לבנייה.
התוכנית אושרה ב־2003, המכרזים נסגרו השנה
ובשורה התחתונה, כדאי להתעכב גם על העובדה שבאוגוסט 2023 נסגרו המכרזים הראשונים - 749 דירות מתוך 1,842 בסה"כ ועוד 1,100 חדרי מלון - בתוכנית שקיבלה את אישור הוועדה המקומית בשנת 2003. עוד דוגמה מייאשת לסחבת בלתי אפשרית ולחוסר הוודאות בענף הנדל"ן שלנו, שמולידים ויתור על הון עתק ממסים ותוקעים שחרור קרקעות לבנייה.
עו"ד דן אבי יצחק, שמשפחתו מחזיקה עשרות שנים כדונם קרקע בשכונה, עתר לפני כ־15 שנה לבית המשפט המחוזי בדרישה לזרז את ההליכים שם. השופט אילן שילה נזף בשנת 2011 במדינה, והדגיש כי "התמשכותם היתרה של הליכים היא רעה חולה שמקומה לא יכירנה במדינת חוק", אבל טחנות הצדק והתכנון המשיכו לעבוד מאוד לאט. אבי יצחק, כמו יתר בעלי הקרקעות הפרטיים (שמיועדות להקמת אלף יח"ד בשכונה), עדיין מחכים לאישור תוכנית ראשונה.
דוברת עיריית נתניה מסרה לי השבוע כי "בימים אלו מקודמים להיתר שני מגרשים פרטיים ראשונים בשכונה, ואנחנו סבורים שהמכרז של רמ"י יהווה קטליזטור משמעותי מאוד גם למימוש המגרשים הפרטיים".
מה בוער?
כוכבי השבוע
מצוין: הרכבת הקלה הוכיחה לנו שאפשר גם אחרת
הבשורה הכי חשובה מנסיעת הקו הראשון של הרכבת הקלה השבוע היא ההפנמה של יותר ויותר ישראלים, כולל פוליטיקאים שלא יכלו לדמיין עולם ללא רכב פרטי, שאפשר בכל זאת אחרת. חלקים גדולים מאוד בציבור רק חיכו לתחבורה ציבורית מודרנית ומהירה, כמו שהם מכירים מחו"ל. נותר רק לא להרפות עד שתהיה פה רשת מלאה - רכבות קלות ומטרו מתחת לאדמה (ואולי גם אוטובוסים ראויים ואמינים).
ואיך זה שעוד לא נסעתי בעצמי בקו האדום, אחרי כל כך הרבה מילים וציפיות ששפכתי בעניין במשך שנים? להלן ציטוט נפלא המיוחס לרבי מקוצק ז"ל: כשיגיע המשיח, כולם יעמדו בתור ארוך לקבל את פניו וללחוץ את ידו. ההתרגשות תהיה עצומה, כולם יברכו אותו על בואו, אבל הרב יחכה בסבלנות ויצטרף אחרון לתור. וכאשר סוף סוף יגיע מולו, ישאל המשיח, "עכשיו באים?". או אז, יענה לו הרבי "אתה שואל?!"
בלתי מספיק: מתי יתממש הפוטנציאל של עכו
לא מדובר בהפתעה גדולה, אבל השבוע קיבלנו עוד תזכורת נדל"נית קטנה לשקיעתם של צפון הארץ בכלל ושל העיר עכו בפרט. עיר וחבל ארץ עם פוטנציאל ענק, תיירותית ועוד, שמבטיחים כבר עשרות שנים להתממש ולא ממש מקיימים.
אחרי שבע דחיות וכמעט שנה מאז הפרסום הראשון, נסגר מכרז לרכישת קרקע להקמת 1,497 דירות בעכו. רק חברה אלמונית אחת, וול סטון של היזמים משה כהן ואריה וולפסון, הגישה הצעה לקנות את הקרקע, תמורת 67.4 מיליון שקל. אמנם זה כמעט פי 4 ממחיר המינימום (18.3 מיליון שקל), אבל כחצי מהערכת השמאי (119.5 מיליון). גם אחרי תוספת עלויות הפיתוח, 134.5 מיליון שקל, מדובר על מחיר נמוך במיוחד, 136 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.
אבל חברות אחרות לא באו ואפילו לא זרקו הצעה במחיר המינימום במכרז. עבור כולנו, כדאי לאחל לאמיצים הבודדים בהצלחה.