תתכוננו, זו רק ההתחלה: הצניחה בהתחלות הבנייה עוד רחוקה מהשפל

דמיינו נחשול גדול מתגבש לאיטו. העומדים בצד מתקשים להבחין בו בהתחלה, לאחר מכן רואים את הגל העולה אך מתקשים להעריך את גובהו ואת עוצמתו, ולבסוף, כשהם כבר מצליחים לעשות זאת - אין מה לעשות, רק להימלט ולמזער נזקים. כך נראה משבר נדל"ן. בניגוד למשבר שוק ההון, שמהירות התגובה שלו לאירועים היא כמעט מיידית - לנדל"ן לוקח הרבה זמן, והגל הנוכחי עוד רחוק משיאו. דבר אחד ברור: כבר עכשיו הוא גבוה. 

● התחלות הבנייה בישראל צנחו לשפל של 3 שנים; איזו עיר בכל זאת הובילה? 
● בדיקת גלובס | מחירי השכירות עולים ועוד ימשיכו לעלות. אלה הערים המובילות
● כבר לא בועה? לפי UBS, מחירי הדירות בתל אביב רשמו ירידה ריאלית

במחצית הראשונה של השנה הוחל בהקמת 28 אלף דירות. זו ירידה של 26% לעומת המחצית הראשונה של שנה שעברה. זה הרבה מאוד. אבל באותה תקופה בדיוק ירדה מכירת הדירות החדשות ב-40% (מ-24.3 אלף ל-14.8 אלף). זה הרבה יותר. בתקופה הזו היצע הדירות שמוחזק בידי היזמים עלה ב-27% והגיע ל-60 אלף במספר. במילים אחרות, היזמים מחזיקים היום במספר דירות שגבוה ממספר התחלות הבנייה השנתיות הצפויות. איזו סיבה יש להם להתחיל לבנות דירות חדשות? 

בונים מחוסר ברירה 

זו אינה שאלה רטורית, והתשובה היא שיש פרויקטים רבים, שהיזמים מתחילים בהקמתם מחוסר ברירה. כך למשל פרויקטים שמשתתפים בתוכניות הדיור המסובסד "מחיר למשתכן" וכדומה. בשנה האחרונה כמעט 5,000 התחלות בנייה היו במסגרת פרויקטים כאלה.

סוג אחר של פרויקטים הוא התחדשות עירונית, שבה היזמים חתמו על הסכמים מול הדיירים לפני זמן רב, לעתים כבר פינו את הדירות הישנות והרסו אותן, והם מחויבים להקים את הפרויקט באופן מיידי, ללא קשר להצלחת המכירות המוקדמות שלהם. בשנה האחרונה הוחל בהקמת כ-12 אלף דירות כאלה, ובסך-הכול מספר הדירות שיזמים היו מחויבים בהקמתן הגיע לכ-30% מכלל התחלות הבנייה.

סוג שלישי של יזמים שחייבים להתחיל בבנייה מיידית גם בניגוד לרצונם, הם אלה שנקשרו במכירות פרי-סייל גדולות. חלק מהיזמים הללו, שנאלצים להתחיל לבנות על אף המצב, מבטיחים את המשך הגידול בהיצע הדירות גם בתקופה הקרובה, בייחוד באזורי תל אביב והמרכז, ועלולים לשלם מחיר יקר בעתיד. 

מדיניות דיור חדשה

שתי שאלות נגזרות מהדברים: האם הממשלה יכולה לעשות משהו בנדון? כן, אבל גם אם יעשו משהו עכשיו, רק ב-2025-2025 נתחיל לראות תוצאות. השנה הנוכחית וזו הבאה כבר אבודות ונידונות להיחשב כשנות שפל.

בעיקרון, על הממשלה להדביר את האינפלציה. זו הביאה לעליית הריבית שגרמה למשבר הזה, והיא המפתח בדרך להורדתה. שנית, יש לגבש מדיניות דיור חדשה. מדיניות הדיור העכשווית מיושנת, לא אפקטיבית ולא מתאימה. למעשה, מאז תחילת הקדנציה של משה כחלון כשר אוצר לפני כ-8 שנים, המדיניות (שגם ככה נתונה במחלוקת) לא עודכנה למעט שינויים קוסמטיים, ובעליל ניכר כי היא אינה מתאימה לעידן של ריבית גבוהה.

שאלה שנייה היא מתי נוכל לדעת שהמשבר נחלש? לזה יש מספר פרמטרים:: כשהיצע הדירות ישוב לקטון, נדע שהיזמים הצליחו להתאים את הבנייה שלהם לביקושים. הבעיה היא שנכון למצב עכשיו, הם צריכים להפחית בהרבה את קצב הבנייה שלהם; כשמספר העסקאות בשוק יעלה, נדע שהרוכשים שבו אליו. היזמים יגדילו בהדרגה את הבנייה שלהם.

כאמור - אין לצפות שמשהו מהמגמות ישתנה בזמן הקרוב, בטח לא כשהמדינה לא עושה סימנים שהיא משנה במשהו את התנהלותה בענף הדיור.