"יש מקומות בארה"ב בהם אפשר למצוא השקעת נדל"ן שפחות תלויה במצב השוק"

הכתבה מטעם DYS Invest

משקיעים ישראלים, אשר מחפשים את אסטרטגיית הכניסה המתאימה להם לרכישת נכס מעבר לאוקיינוס, פונים לעיתים לשוק הנדל"ן בארה"ב. עליית הריבית בעולם, ובאופן ספציפי בארה"ב ובישראל, יצרה לא מעט חוסר ודאות בשווקים הללו. לאור זאת, משקיעים פוטנציאלים רבים לא חשים בנוח להשתמש במינוף כדי לקנות נכס, מתוך חשש שהמשך עליית הריבית תשחוק משמעותית את התשואה הצפויה. כיצד ניתן להתגבר על כך? אחת מהאסטרטגיות שנותנות מענה לחשש זה היא השקעה המבוססת על תשואה תזרימית - כלומר על הון עצמי ודמי שכירות - שבאמצעותה ניתן לנטרל את מרכיב מצב השוק. אסטרטגיה זו נשענת על ההון העצמי של המשקיע, ללא מינוף, ומתאימה יותר לחובבי המסלולים הסולידיים, כך מסביר דן יאיר שמעוני, מייסד חברת DYS Invest, אשר פועלת בתחום ניהול השקעות בארה"ב. הוא מוסיף ואומר כי מאחר ומדובר בהשקעה שאין בגינה הלוואה וריבית - הרווח על דמי השכירות פחות נשחק.

לדבריו, השוק האמריקאי הוא עצום, אך בשל גודלה הגיאוגרפי של ארה"ב והמבנה הפדרלי, לא נכון יהיה להסתכל עליו כמקשה אחת לצורך השקעה. "אסטרטגיות השקעה בנדל"ן אמריקני ששמות דגש על תשואה תזרימית מתמקדות באזור ה-Midwest, מרכז ארה"ב - בערים שנחשבות פחות כ'שמנת' שלה, בניגוד לסן פרנסיסקו או לניו יורק. אבל דווקא בגלל זה, ניתן למצוא שם עסקאות בהן היחס בין המחיר החציוני של הדירה לשכירות החציונית טוב", אומר שמעוני. הוא מוסיף כי החברה שבבעלותו מציעה למשקיעים פרטיים ישראלים, שמחפשים אפיק סולידי באופן יחסי, להשקיע בנדל"ן בארה"ב במחירים שמאפשרים שימוש בהון עצמי ללא מינוף. זאת באמצעות רכישת נכס בודד או הצטרפות ליזם ביחד עם קבוצה של משקיעים.

 דן שמעוני / צילום: אלכסנדרה בורונוב

אפשר גם לפזר השקעה

בשנה וחצי האחרונות פועלת חברת DYS Invest במרכז ארה"ב, בעיקר באזור העיר מילווקי. כדי לצייר תמונה ברורה של פוטנציאל התשואה התזרימית, מציג שמעוני את הנתונים הבאים: "פוטנציאל התשואה הממוצעת משכירות הוא 10.7% - כאשר נלקח בחשבון מחיר רכישה חציוני של דירה במילווקי; בשיקגו השכנה המספרים יכולים להגיע גם ל-12.2%. קח לדוגמה עסקה מצוינת שסגרנו לאחרונה - נכס שרכשנו עבור לקוח בכ-92 אלף דולר והוא שווה שכירות חודשית של 1,250 דולר, כשצריך לקחת בחשבון שבארה"ב יש לא מעט הוצאות, ששוות לכ-50% מהשכירות החודשית - למשל הארנונה שמשולמת על ידי הבעלים, ניהול הנכס וביטוח. אבל גם עם הנתון הזה, מדובר בתשואה תזרימית מצוינת".

כאשר בוחנים את אפשרויות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב, המסלול של רכישת נכס שלם על ידי המשקיע היא יחסית נפוצה. "היתרונות במסלול הזה ברורים. מדובר בנכס שרשום על שמך. אתה מקבל ההחלטות הבלעדי ואין תלות באף אחד אחר", מסביר שמעוני. אך ממש כמו באנלוגיה להשקעה בשוק ההון, מציע שמעוני לחשוב על נדל"ן גם בצורה של פיזור: "יש את האפשרות להצטרף יחד עם משקיעים נוספים ליזם של פרויקט נדל"ני. מדובר בפרויקטים גדולים יחסית שכוללים יותר מיחידת מגורים אחת, אפילו 50 יחידות לעיתים. במקרה הזה, המשקיע נכנס בשותפות עם אחוז מסוים שמייצג את גודל ההשקעה שלו. למשל, 10% מהשווי הכולל של פרויקט מקבצי דיור. בהשקעה שכזו הנכס אמנם לא נרשם על שם המשקיע, אלא על שם השותפות. אבל יש פחות רגישות למצבים דוגמת שוכר שאינו עומד בתשלומים, או דירה שסתם עומדת ריקה. כשמדובר בדירה בודדת, למצבים שהזכרתי יש השפעה חזקה".

"מערכות שקופות": כך ניתן לקבל מידע על שוכרים פוטנציאלים

להשקעה בנדל"ן בארה"ב, כפי שמסביר שמעוני, יש מספר מרכיבים שצריך לקחת בחשבון. אחד מהם, שכבר הוזכר, הוא נושא הדיירים. בשל המצב הכלכלי, דירות יכולות לעמוד ריקות מספר חודשים, דיירים בעיתיים יכולים שלא לשלם את השכירות ולגרום לבעלים הוצאות בפינוי, נזק לדירה ועוד. יחד עם זאת, אומר שמעוני, שוק הדיור האמריקני משוכלל יותר מאשר בישראל: "יש מערכות מאוד שקופות שמדרגות את השוכרים הפוטנציאלים ואת ההיסטוריה שלהם. כשאנחנו בוחרים את העסקאות שלנו, המיקוד הוא בשכונות טובות. כדי שיהיה אפשר למשוך דיירים שיתנהגו בנכס בצורה נאותה, כמו בביתם שלהם".

 שמעוני מרצה בכנס הקהילה ''צעירים שעושים נדל''ן'' / צילום: DYS

בנוסף, כדי שהדירה לא תעמוד ריקה ותהיה אטרקטיבית לשוכרים פוטנציאלים, גם מצב התשתיות ורמות הגימור שלה צריכות להתאים לשנת 2023. "אחרי זמן רב שאנחנו עובדים בשוק בארה"ב, אנחנו יודעים לזהות את הנכסים עם המפרטים שיהיו יותר אטרקטיביים לשוכרים, אבל ביחס עלות טוב", מציין שמעוני.

גורם נוסף המהותי להשקעה לפי שמעוני מתייחס להיקפה. במקרה של השקעה בנדל"ן בארה"ב, משקיעים סולידיים, כאמור, מעוניינים להסתמך על ההון העצמי שלהם בלבד - ולא למנף עצמם. "אפשר לרכוש דירה מצוינת להשקעה בסדר גודל של 400 אלף שקל, כ-100 אלף דולר. זה היה מחירו של נכס במסגרת עסקה אמיתית שבצענו: דופלקס קרקע עם שתי דירות, שבשתיהן יש דיירים שמשלמים שכירות. במקבץ דיור סדר הגודל של ההשקעה הוא של 250 אלף שקל, כ-65 אלף דולר - כשהיא מפוזרת על פני כמה נכסים ומקנה אחוז מסוים של שותפות", מסביר שמעוני. "באופן הזה אפשר לייצר השקעה שפחות תלויה במצב השוק, אלא בשאלות אם יש או אין דיירים בנכס, והאם הדיירים איכותיים או לא. אין כאן עליית ריבית שצריך לקחת בחשבון, או השפעה של ירידה או עלייה של ערך הנכס. התשואה נגזרת בעיקר מהשכירות", הוא מדגיש.

יחד עם זאת, מזכיר שמעוני כי למרות שההשקעה פחות תלויה במצב השוק, ובעליית וירידת ערך הנכסים, השבחה ועליית ערך יכולה להיות סוג של "בונוס" לעסקה. "גם בישראל, אבל בהקשר שלנו בעיקר בארה"ב, שוק הנדל"ן נמצא בבלימה. הוא יחסית קפוא ובחלק מהמקומות רואים ירידות", הוא אומר, עד היום לא ניתן לדעת מה יילד יום מבחינת השבחת נכסים ועליית או ירידת ערכם. אבל חשוב לשים לב שסביבת הריבית אולי עצרה את השוק מאחר וקשה יותר לרכוש נדל"ן, כשמנגד היא העלתה את הביקוש למגורים בשכירות. כתוצאה מכך, בעלי הדירות העלו את דמי השכירות. מבחינתנו, כמשקיעים סולידיים, זה מצב מצוין. מחירי הרכישה נותרים על קנם לזמן הקרוב, בעוד שהשכירות עולה מעלה. כך ניתן להמשיך ליהנות מפירות התשואה התזרימית ולהחזיק בנכס עד שהשוק יפשיר ומחירי הדיור יעלו שוב - מה שיאפשר למכור אותו ברווח".

על השאלה כמה זמן יחזיק המשקיע בנכס ממוצע עונה שמעוני כי מדובר על כחמש שנים עד למכירה ומעבר לנכס הבא. "אנחנו מצפים לעליית ערך בסדר גודל של 3% לשנה", הוא מוסיף. "אבל מבחינתנו זה 'בונוס'. ההשקעה הזאת היא השקעה בתשואה תזרימית, הנובעת מהשכירות. כל עלייה בערך הנכס מעל העלות המקורית שלו היא תוספת מבורכת, אבל לא העיקר".

"בסופו של דבר", מסכם שמעוני, "אני אישית חושב שכל משקיע יכול לעשות את הדברים הללו לבד. הוא רק צריך את הזמן והרצון להתרכז בכך. יחד עם זאת, בהתחשב בעובדה שחלק גדול מהמשקיעים מעדיפים שלא לקחת על עצמם את ניהול העסקה והתחזוקה השוטפת של הנכס לאורך התקופה, מקומם של המומחים מקבל תפקיד משמעותי יותר בפעילות שכזו".

*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים, מיסוי ובצרכים המיוחדים של כל אדם.