בנייה באשקלון. האטה גדולה בענף הנדל''ן / צילום: איל יצהר
ענף הנדל"ן המקומי הפסיק להטיל ביצי זהב עוד לפני אוקטובר, אולם המלחמה בדרום צפויה להחריף את המגמה פי כמה. מניתוח שערך גלובס לנתוני רשות המסים ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עולה כי ב-2023 הכנסות המדינה ממכרזי רמ"י צפויות לרדת בסדר גודל של 20 מיליארד שקל, והכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין יירדו בכ-12 מיליארד שקל. עיקר הירידה הצפויה עדיין אינו נובע מהשלכות המלחמה, אלא מההאטה הגדולה בשוק הנדל"ן.
לפני כחודש זכתה חברה יזמית בקרקע בדימונה, לאחר שהציעה מחיר שהגיע ל-0.5% מהערכת השומה של רמ"י; קרקע אחרת באותו מתחם זכתה למחיר שהגיע ל-14% מהשומה. אלה דוגמאות קיצוניות לסנטימנט הנמוך בשוק הקרקעות בישראל, במיוחד באזורי הפריפריה.
● בלעדי | מי הזמין את מנכ"ל שיכון ובינוי לישיבה של מינהלת התקומה?
● עיריות רמת גן, גבעתיים ובת ים לבית המשפט: בסמכותנו לסגור אתרי בנייה
יזמי הנדל"ן אינם יכולים ו/או מוכנים לשלם על קרקעות, והכנסות המדינה ממכירת קרקעות במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה היו נמוכות ב-35% מהתקופה המקבילה אשתקד. בעקבות המלחמה, הפערים בין הכנסות 2022 ל-2023 צפויים להתרחב משמעותית, דווקא בשנה שבה המדינה זקוקה להן במיוחד. במקביל, הכנסות המדינה ממסי המקרקעין רשמו עד כה ירידה של כ-43% לעומת 2022, כשקצב הירידה גובר מחודש לחודש. ב-2021 בוצעו בישראל כ-150 אלף עסקאות על דירות, שיא כל הזמנים. כפועל יוצא מזה, גם חל גידול בהכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין, שכולל בתוכו שני רכיבים עיקריים: מס רכישה, שמשולם על ידי רוכשים בעת רכישת מקרקעין, ומס שבח, שמשולם על ידי מוכרים בעת מכירת מקרקעין.
2023: הריבית חונקת את הרוכשים ואת היזמים
2022 המשיכה את קודמתה בתחילה, והייתה אומנם שנת שיא של עשור לפחות מבחינת הכנסות ממכירת קרקעות וממיסוי מקרקעין, אבל הירידות בנפח העסקאות ובהיקפיהן החלו כבר במחצית השנייה שלה. העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, שהחלה באפריל בשנה שעברה, השפיעה בצורה חדה על שוק הנדל"ן. הביקושים לדירות ירדו, ובעקבותיהם פחת מספר העסקאות בעשרות אחוזים; היזמים שנוכחו במצב הפחיתו את רכישת הקרקעות שלהם, וכשכבר רכשו - הפחיתו מאוד את המחירים שאותם היו מוכנים לשלם.
ואולם 2023 היא סיפור שונה לגמרי, שבו הריבית הגבוהה חונקת את רוכשי הדירות ואת היזמים. בשמונת החודשים הראשונים של השנה נפלה רכישת הדירות בכ-40% לעומת שמונת החודשים הראשונים של 2022; מחירי הדירות החלו לקרטע, ובחמשת החודשים האחרונים רשמו ירידה של כ-2%, בעוד שמחירי הדירות החדשות (לא כולל דירות שנמכרו במחיר למשתכן) החלו לרדת עוד קודם לכן, ומאז ספטמבר 22' הם ירדו ב-8%.
במקביל ירדו גם שיווקי הקרקעות. בתשעת החודשים הראשונים של השנה שווקו בהצלחה קרקעות ל-38,280 יחידות דיור, ירידה של 21% לעומת תשעת החודשים הראשונים של 2022; ההכנסות בגין אותן קרקעות הגיעו ל-17 מיליארד שקל, ירידה של 35% לעומת התקופה המקבילה. גם מספר היזמים המשתתפים במכרזים נמצא בירידה, ומי שבכל זאת מחליט להתמודד מוכן לשלם סכומים נמוכים בהרבה ממה שהיה מוכן לפני שנה ושנתיים. חלק גדול מהמכרזים נסגר ברמות מחיר שנמוכות בעשרות אחוזים מהערכות השמאי.
מבחינת מסים, הנתון העדכני ביותר שקיים כיום הוא ההכנסות משמונת החודשים הראשונים של השנה, וגם הן לא מזהירות: בין ינואר לאוגוסט השנה נגבו 11 מיליארד שקל מסי מקרקעין, ירידה ריאלית של 43% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מספר זה תואם את הירידה בכמות העסקאות מצד אחד, ואת מחירי הנדל"ן שנותרו גבוהים גם השנה, ושמחזיקים את ההכנסות ממסים באזור הרמה הגבוהה ביותר בעשור האחרון, על אף הירידה הגדולה לעומת שנה שעברה.
המכרז שהזכרנו קודם מהווה את שיא המגמה הזו. קרקע ל-412 יחידות דיור בדימונה נרכשה ב-91.5 אלף שקל, לאחר שהוערכה על ידי שמאי רמ"י ב-18.7 מיליון שקל, כלומר 0.5%. רק כדי לסבר את האוזן, מדובר ב-220 שקל לכל יחידת דיור, לא כולל עלויות הפיתוח. "מדובר במכרז פומבי במסלול מחיר מטרה שבו הוצאות הפיתוח היו גבוהות. יש לציין כי רמ"י מחויבת לעמוד במטלה של דירות במחיר מוזל לציבור, ובמכרז זה מחירי הדירות החלו ב-796 אלף שקל לזוכים", הגיבו ברמ"י.
מכירות במאות מיליוני שקלים מתחת להערכות
ואולם אין מדובר במקרה בודד. מכרזי קרקעות נסגרים במחירים שנמוכים לעתים במאות מיליוני שקלים מההערכות המוקדמות של רמ"י. הנה מקבץ אקראי של מכרזים, שנערכו בחודש שעבר: במכרז ל-460 יחידות דיור בעיר אלעד זכתה הצעה משותפת של מספר חברות, שהגיעה לכ-168 מיליון שקל, בעוד שגובה השומה על אותה קרקע הגיע ל-459 מיליון שקל; מכרזי "מחיר מטרה" ל-5,168 דירות נסגרו בסך של 140.6 מיליון שקל, בעוד שסך השומות עליהם הגיע לכ-1.25 מיליארד שקל, כלומר המחירים הגיעו ל-11% מהשומות; במכרז בשכונת רמות בבאר שבע נמכרה קרקע ל-156 יחידות דיור ב-5.9 מיליון שקל, שהם 30% מהשומה (20.1 מיליון שקל); מכרזים במתחם אבוקדו בקריית אתא ל-1,368 דירות הסתכמו ב-190.8 מיליון שקל, בעוד שהשומות הגיעו ל-479 מיליון שקל. ומדובר כאמור בהמחשות ספורות לנעשה במכרזי רמ"י מהחודש שעבר.
כל זה בא לידי ביטוי חד בהכנסות רמ"י משיווק קרקעות: בעוד שבתשעת החודשים הראשונים של 2022 הגיעו אלה ל-26 מיליארד שקל, בתשעת החודשים הראשונים של השנה הנוכחית הם הסתכמו ב-17 מיליארד שקל, ירידה של 35%; עדיין בהשוואה סטטיסטית היסטורית מדובר בהכנסות נאות מאוד, השניות בהיקפן במהלך העשור האחרון, אך אין בכל כדי לנחם מדינה שצריכה כל שקל.
צפי לירידות בהכנסות גם אחרי המלחמה
ברבעון האחרון של השנה, שבו נערכת המלחמה, וגם בתקופה שלאחר המלחמה - ההפרש בין הכנסות 2022 להכנסות 2023 צפוי לגדול מאוד. קל לנחש מה תהיה ההיענות למכרזים שנערכים בימים אלה באשקלון, למשל. נראה שגם המתיחות הגוברת בצפון, תוריד מאוד מהמוטיבציה של היזמים להיענות למכרזי רמ"י באזור זה.
אם המלחמה לא תסתיים עד סוף השנה, שכן ההערכות המתפרסמות בנושא הן שהיא תארך עוד תקופה ארוכה - המכרזים של רמ"י יוסיפו להיות מוקפאים, כפי שהם מתחילת המלחמה. על פי התרחיש הפסימי, ההכנסות ממכירת קרקעות יהיו נמוכות במיוחד, ואובדן ההכנסות יגיע ל-22-24 מיליארד שקל; במקרה שהמלחמה תסתיים, הוא ינוע בסביבות 20 מיליארד שקל.
מבחינת מסי מקרקעין המצב מעט טוב יותר, שכן עסקאות נדל"ן מוסיפות להתבצע, הגם שבמתכונת מצומצמת יותר מכרגיל, במיוחד במחוזות הצפון והדרום, שנתפסים כיום כאזורים מסוכנים. לא מן הנמנע כי עסקאות שכבר עמדו לפני חתימה במקומות הללו יבוטלו, או יידחו למועד שבו הציבור יחוש כי הביטחון שב אל הגבולות.
בתרחיש הפסימי, שבו המלחמה תימשך עד סוף השנה והיקפה יגבר (למשל מלחמה בצפון), היקף ההכנסות ממיסוי מקרקעין יגיע בכל השנה הזו לכ-12 מיליארד שקל, כלומר ירידה של כ-13.5 מיליארד שקל בהכנסות יחסית לשנה שעברה; בתרחישים אופטימיים יותר, היקף ההכנסות יעלה לכ-13.5 מיליארד שקל, ירידה של 12 מיליארד שקל בהכנסות. בסך-הכול צפוי ענף המקרקעין להניב למדינה ב-2023 כ-30 מיליארד שקל פחות ממחצית משנה שעברה.
כמה מהירידה המוערכת הזו ניתן לייחס למלחמה, וכמה למצב השוק? התשובה היא, שאם השוק היה ממשיך להתנהל כפי שהתנהל בחודשים של עד המלחמה, הירידה בהכנסות הייתה מגיעה ל-20-25 מיליארד שקל. כלומר, רוב מוחלט מהירידה יש לזקוף למצב השוק.