''הקורונה החזירה את הצורך במרחב הביתי'' / צילום: איל יצהר
מבט מהיר על מסכי המסחר בבורסה בתל אביב מלמד שלפחות מבחינת רוב המשקיעים, סיכוייה של חברת הנדל"ן חנן מור להשתקם במתכונתה הנוכחית, הם קלושים. שלוש מחמש סדרות האג"ח של חנן מור נסחרות בתשואות זבל של מאות אחוזים (בנותרות ישנן בטוחות), בעוד מניית החברה קרסה מתחילת השבוע, ושוויה הצטמק נכון לסוף המסחר ביום שני לפחות מ-40 מיליון שקל (אתמול נסקה המניה במפתיע ב-62% לשווי של 61.8 מיליון שקל).
● הנושים של חנן מור שוקלים: דודו זבידה יחליף אותו בצמרת החברה
● משווי שיא של מיליארד שקל לפחות מ-40 מיליון: מסלול הקריסה של חנן מור
● "אובדן האמון" של בנק לאומי בחנן מור עלול להפוך לגל תביעות נושים והסדר חוב
בנק לאומי, שהגיש בימים האחרונים שתי בקשות למינוי כונסי נכסים בשניים מהפרויקטים של הקבוצה, ברמת גן ובחיפה, טען בהן כי "איבד כל אמון" בהבטחותיו של בעל השליטה ויו"ר החברה, חנן מור. הבקשות חשפו עיכובים מתמשכים בתשלומי ריבית, וחוסר יכולת להבטיח את תשלומיה בעתיד.
בתגובה זימנו נאמני סדרות האג"ח של חנן מור (חוב בהיקף של יותר מ־600 מיליון שקל) אסיפות של המחזיקים ליום חמישי הקרוב, לצורך דיווח ודיון בבקשות הבנק. עוד קודם לכן דיווחה חנן מור כי המהלך שבו החל לאומי עשוי להתגלגל לעילה לדרישת פירעון מיידי מצד המחזיקים.
כיצד הגיעה חברת הבנייה שרק לפני כשנה וחצי נסחרה בשווי שיא של יותר ממיליארד שקל, למצב שבו היא נראית כפסע מהסדר נושים? ננסה לשרטט:
1 היזם בפריפריה שפיתח עיניים גדולות
כמו בעולם הצבאי לאחרונה, כך גם בזה העסקי, קונספציות קורסות. שנת 2022 הייתה השנה שבה קרסה קונספציה ארוכת שנים של סביבת ריבית אפסית ועלייה תמידית במחירי הדירות בישראל, ובתל אביב בפרט. בערוגות הריבית האפסית גדלו במהלך השנים לא מעט יזמים כדוגמת חנן מור, טייס קרב לשעבר, שנשבה בקונספציה.
מי שהקפיד במשך שנים לבנות בפריפריה (חריש, אור עקיבא, באר יעקב) מיזמים צנועים יחסית ורווחיים, רצה להצליח בגדול ובחר לעשות זאת בשוק דירות היוקרה של תל אביב, בהיקף שנראה מלכתחילה גדול על מידותיו.
באוגוסט 2021, לקח מור את ההימור שהוביל לקריסתו בהמשך, ורכש, במחיר מופקע, מגרש להקמת כ־460 יחידות דיור במתחם שדה דב בצפון תל אביב. כשנפתחו מעטפות המכרז של רשות מקרקעי ישראל התברר שמור הציע לשלם 1.5 מיליארד שקל, פי 7 ממחיר המינימום במכרז וגבוה ב־40% מהמחיר הממוצע שהציעו יזמים רבים אחרים. כל זאת בתמורה להקמת 458 דירות.
תמחור הרכישה של חנן מור התבסס על מחיר מכירה של כ־80 אלף שקל שקל למ"ר בנוי - קרי 8 מיליון שקל שישלמו הקונים לדירה ממוצעת בשטח של 100 מ"ר.
2 הימור על גובה הריבית
"ראיתי הרבה אנשים נכשלים בגלל אלכוהול ומינוף", אמר בעבר משקיע העל וורן באפט. כדי לשלם על המגרש בשדה דב נטלה חנן מור, ברוח אותה התקופה, הלוואה של 1.3 מיליארד שקל שהיוותה כמעט 90% מהיקף הרכישה. ההלוואה, בריבית של פריים +1%, נלקחה מקונסורציום גופים פיננסיים בראשות בנק דיסקונט, שכלל גם את הפניקס ומיטב.
כשנלקח אותו מימון, ריבית הפריים עמדה של 1.6%, אך בשנה שעברה היא החלה לטפס בחדות, כשהעולם מנסה להיאבק באינפלציה. כיום עומדת ריבית הפריים על 6.25%, והלוואת הענק שנטל מור הפכה ליקרה מאוד - 7.25%. המשמעות היא תשלומי ריבית של קרוב ל־100 מיליון שקל בשנה על ההלוואה בשדה דב, כשמהצד השני, מונעת הריבית הגבוהה מהחברה למחזר את התחייבויותיה בשוק האג"ח.
"כולם רצו לקנות מגרשים, וכולם רצו לתת להם מימון", נזכר פעיל ותיק בשוק. "צריך לזכור שבאותה תקופה שבה נלקחה ההלוואה לשדה דב מחירי הדירות עלו במהירות, קל היה להניח במה שנחשב 'שמרנות' שהמחירים יעלו בין 5%-6% מדי שנה".
לדבריו, "חנן מור קנה מגרש בעסקה שהייתה גדולה עליו בהרבה. ריבית של 100 מיליון שקל בשנה רק על ההלוואה הזאת - זה לא רחוק מרווח נקי שנתי של יזמית נדל"ן בינונית בישראל, בימיה הטובים. אין מי שיכול לשלם ריביות כאלה כיום בחברות בסדר הגודל של חנן מור".
לדברי הפעיל בשוק, "צריך להגיד בכנות: הבנקים והגורמים המממנים די 'חגגו עליו'. אמרו לו שהוא מלך העולם, הקימו לו קונסורציום בלי בעיות, אף אחד לא עצר גם מהצד הנגדי. כל עוד כמובן שהוא שילם להם את הריבית".
3 לא ניצל את חלון הזמן למכירה
בעקבות עליית הריבית החדה בשנה וחצי האחרונה, פעלה חנן מור למכור חלק מנכסיה אך המשיכה להיאחז בחלום שדה דב. אם הייתה פועלת מיידית לחתוך בבשר החי, כלומר למכור את הקרקע היקרה גם במחיר של הפסד לא קטן, אפשר היה אולי להציל את החברה בהמשך.
במקום זאת, התעקש חנן מור לדבוק בפרויקט היקר וחיפש פתרונות אחרים שיאפשרו את פירעון החובות, אך אלה הלכו והצטמצמו ככל שחלף הזמן. רק לאחרונה החלה החברה לנסות ולממש תחת לחץ כבד חלקים מהקרקע בשדה דב לקבוצות רכישה, במקביל למספר נכסים אחרים שבבעלותה. המלחמה שפרצה בדרום הובילה להקפאת כלל המהלכים הללו, ואז נכנס בנק לאומי לפעולה - כשבקשות כינוס הנכסים שלו השבוע עלולות להיות תחילתו של כדור שלג שיקריס את חנן מור.
4 הלקח של מזרח אירופה לא נלמד
מעטים כנראה זוכרים כי בעבר נכוותה חנן מור בהרפתקה פיננסית. זה קרה זמן קצר לאחר שהונפקה לראשונה בבורסה, כשהחברה רכשה קרקעות לצורך הקמת מיזמי נדל"ן במדינות מזרח אירופה, אליהן נהרו יזמים ישראלים ערב משבר האשראי העולמי של 2008. את המשבר ההוא צלחה חנן מור בשלום, למרות תקופה שבה נסחרו האג"ח שלה בתשואות דו־ספרתיות, הרבה בזכות פעילותה הנדל"נית בארץ.
"כואב לי עליו מאוד", אמר איש שוק הון השבוע על חנן מור. "כל העבודה הקשה, כל הדירות שבנה בכל רחבי הארץ. והרפתקה אחת יותר מדי, שריסקה אותו". בהקשר זה אומר בעלים של בית השקעות כי בשנים שבהן ביצעה חנן מור את השקעת הענק בשדה דב, "כל אחד היה יכול להפוך ליזם נדל"ן. לא היו חסמי כניסה בשוק, כל מה שהיה צריך זה לקנות קרקע. היזמים לא יותר חכמים מרוב הציבור והתמכרו לסיפורים שסיפרו לעצמם, על כך שלא חשוב באיזה מחיר הם יקנו את הקרקע - הוא תמיד יעלה. והם קנו המון קרקעות והתמנפו יותר מדי.
"במשך שנים אנשים חשבו ששוק הדירות בישראל מתנהג שונה מכל תחום כלכלי אחר וכעת, לאחר עליית הריבית, התברר להם שזה לא נכון. יהיו כנראה עוד יזמים ממונפים וספקולנטים שימצאו עצמם בקשיים או יפשטו את הרגל", מציין הגורם בשוק, "אבל האם זה נורא? לא בהכרח. במקרה של חנן מור אני מעריך שהבנקים ייקחו את הקרקעות ויעמידו אותן למכירה.
"זה לא יעצור את הבנייה אלא דווקא יעודד אותה, כי חנן מור לא היה יכול באמת לבנות ולהרוויח, וכעת יבואו יזמים אחרים, יקנו את הקרקע במחיר זול יותר ויוכלו להרוויח גם אם ימכרו את הדירות במחיר נמוך יותר".