סוכמה הפשרה סביב תיקון חוק המכר ושינוי ההצמדה למדד: כמה ישלמו יותר רוכשי הדירות?

עמדת משרדי האוצר והמשפטים גברה על עמדת משרד הבינוי והשיכון - ומתווה הפשרה סביב תיקון 9 לחוק המכר קובע: כל אחד מהצדדים, קרי רוכשי הדירות, הקבלנים והמדינה, יישא בשליש מההפסדים שנגרמו לקבלנים בשל הפחתת ההצמדה למדד תשומות הבנייה במכרזי רשות מקרקעי ישראל שבהם ההסכם מול רמ"י נחתם טרם כניסת תיקון החוק לתוקף.

● משרד המשפטים רוצה לשים סוף לטריקים של עולם התיווך 
● האם היטלי ההשבחה יעצרו את התוכניות לחידוש רחוב ארלוזורוב בת"א? 

עמדת משרד הבינוי והשיכון במסגרת הפשרה הייתה כי על הרוכשים לשאת בחלק קטן יותר מהתשלום. ההצעה המרכזית הייתה שהרוכשים יישאו ב־30% מהסכום, ואילו המדינה והקבלנים יישאו ב־35%, לגבי כל אחד מהצדדים. בסופו של דבר הוחלט לקבל את ההצעה הראשונית לפשרה, שעליה דיווחנו כאן בפרסום ראשון, כך שכל צד יישא בשליש מהסכום. מהי המשמעות מבחינת הרוכשים, וכמה כל אחד מהם יצטרך לשלם בסופו של דבר? גלובס עושה סדר.

מהו התיקון לחוק?

תיקון 9 לחוק המכר (דירות) נכנס לתוקף ביולי 2022, עוד בתקופתו של שר הבינוי והשיכון הקודם, ח"כ זאב אלקין, שקידם אותו לצד שר האוצר הנוכחי, בצלאל סמוטריץ'. התיקון קבע, בין היתר, כי יזמים יוכלו להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה, לעומת הצמדה מלאה של המחיר לפני כן. בנוסף, הקבלנים לא יוכלו להצמיד את החלק שלא מוצמד למדד תשומות הבנייה במלואו לכל מדד אחר. לפי בדיקת משרד הבינוי והשיכון, הפחתת ההצמדה למדד בעקבות התיקון לחוק חסכה כ־700 מיליון שקל לציבור עד היום.

מה עורר את זעמם של הקבלנים?

הקבלנים לא היו מרוצים כלל מחקיקת התיקון לחוק, אשר מונעת מהם סכומים משמעותיים שהיו רגילים לקבל מהרוכשים כאשר מדד תשומות הבנייה עלה - ובשנים האחרונות העלייה בו הייתה משמעותית למדי. עם זאת, טיעון מרכזי אחד הביא אותם עד לבג"ץ: תחולה רטרואקטיבית של החוק.

לדברי הקבלנים, ברבים מהמכרזים המיועדים לתוכנית "דירה בהנחה" - המכרזים שבהם משווקות דירות בסבסוד המדינה - ההסכם מול רשות מקרקעי ישראל נחתם טרם כניסת תיקון החוק לתוקף, אך ההסכם מול רוכשי הדירות נחתם אחריו, וכך נוצר פער: על ההסכם מול רמ"י הם חתמו תוך הסתמכות על הצמדה מלאה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ואילו במסגרת ההסכם מול הדיירים הם אינם יכולים להצמיד את המחיר באופן מלא. כך התיקון לחוק הופך הלכה למעשה לבעל תחולה רטרואקטיבית, שכן הוא משפיע על חוזים שכבר נחתמו - ולכן נוגד עקרונות יסוד של הדין הישראלי, לטענתם.

מהי משמעות המצב שנוצר מבחינת הקבלנים?

תיקון 9 לחוק המכר חל על כלל השוק, ולכן תקף גם לגבי אותם מכרזים שאליהם התייחסה התאחדות הקבלנים בוני הארץ בעתירתה לבג"ץ. כל עוד המצב נותר כך, המשמעות מבחינת הקבלנים היא "ויתור" על 60% מסכומי ההצמדה שתכננו לקבל כאשר חתמו על מסמכי המכרז מול המדינה. במספרים, בהתאם לקצב העלייה של מדד תשומות הבנייה השנה (עלה בכ־2% מאז נכנס התיקון לתוקף), מדובר על 23-24 אלף שקל לכל יחידת דיור.

אילו מכרזים רלוונטיים לעניין?

מדובר על מכרזים המיועדים לתוכנית "דירה בהנחה" - קרי מכרזי מחיר מופחת, מחיר למשתכן ומחיר מטרה שבהם החתימה על ההסכם מול המדינה נעשתה טרם שינוי החקיקה, ומול הדיירים - אחרי השינוי. מדובר, אם כך, במכרזים שנסגרו בחודשים סביב מועד כניסת התיקון לתוקף, תחילת יולי 2022, ועל פי ההערכות הם כוללים בסך הכול כ־50 אלף יחידות דיור.

מדוע החליטה המדינה לחתור לפשרה?

העתירה לבג"ץ לא הוגשה בחלל ריק, ויש שיאמרו שגם לא הגיעה בהפתעה מבחינת גורמים שונים במשרדי הממשלה: כבר בעת הליך החקיקה הצביעו גורמים במשרד המשפטים על בעייתיות בנוסח החוק, ובדיקת משרד המשפטים בעקבות הגשת העתירה הובילה להערכה כי המדינה אכן תיאלץ לפצות את הקבלנים בעקבות השינוי בחוק - וכי היא חשופה לתביעות בהיקף של יותר מ־2 מיליארד שקל.

מהו המתווה שסוכם?

המתווה סוכם הוא כי כל אחד מהצדדים יישא בשליש מהסכום - כ־1.2 מיליארד שקל בסך הכול (לפי הערכה של 50 אלף דירות רלוונטיות, וכ־24 אלף שקל לכל דירה בפערי ההצמדה שנוצרו). כך, כל אחד מהצדדים יישא בסכום של 400 מיליון שקל.

כמה ישלם כל רוכש?

בעוד המדינה תצטרך לשאת בעלות הגדולה ביותר במסגרת הפשרה, כמי שמשלמת על כלל הדירות, הנטל יחולק בין הקבלנים, וכך גם בין הרוכשים. עבור כל רוכש המשמעות היא תשלום של עוד כ־7,000-8,000 שקל, נוסף על הסכומים ששילמו ועוד צפויים לשלם במסגרת העסקה מול הקבלן.

כמה היו אמורים לשלם הרוכשים אם הצעת משרד הבינוי והשיכון הייתה מתקבלת?

משרד הבינוי והשיכון הציע כי הרוכשים ישלמו 30% מהסכום. המשמעות במקרה כזה היא שכל רוכש היה משלם כ־1,000 שקל פחות. למעשה, כל אחוז שהיה מופחת מהחלק של הרוכשים, היה "שווה" עבורם כ־250 שקל, אך כאמור גם משרד האוצר וגם משרד המשפטים התנגדו לכך, והפשרה נקבעה על חלוקת נטל שווה.

מדוע התעקשו במשרדי האוצר והמשפטים על חלוקת נטל שווה?

בתשובת המדינה שהוגשה לבית המשפט העליון, בה פורט הסכם הפשרה שאליו הגיעו הצדדים, לא מצוין דבר באשר להצעת משרד הבינוי והשיכון או למתווים אחרים שאולי הוצעו, אך גורמים המעורים בגיבוש המתווה מספקים תשובה אפשרית להתעקשות המדינה על חלוקה שווה: להימנע מהודאה על אחריות גדולה יותר שנושא מי מהצדדים, שכן אם אחד הצדדים (או יותר מאחד) היה נושא בחלק גדול יותר מהתשלום, הייתה בכך, לכאורה, משום הודאה כי חלקו באחריות על הסיטואציה שנוצרה גדול יותר.