מה הקפיץ את מחירי הדירות באמצע המלחמה?

תדהמה. במילה אחת ניתן לסכם את מדדי מחירי הדירות של סוף המלחמה שפירסמה הלמ"ס. עלייה של 0.7% במחירים, שכמותה לא ניצפתה כאן מאז חגי תשרי של 2022; מחוז הצפון שבמהלך המלחמה רשם עליית מחיר של כמעט 2%; מחירי הדירות החדשות, שעל אף עודפי היצע שלא זכורים כדוגמתם בעשורים האחרונים רשמו עלייה של 1%; ולקינוח: מחיר ממוצע של עסקאות שהגיע ל-2.15 מיליון שקל וקבע שיא חדש - הם נתונים שקשים לעיכול, וניתנים להסברים מתחום ההתנהגות.

● ניתוח | 20 טיסות בשבוע ומגורים: המכשולים בהבאת עובדים זרים 
● התעלומה האירופית: מדוע מחירי הנדל"ן לא צנחו כפי שחזו המומחים 

בהמשך נרחיב על המספרים שפרסמה הלמ"ס, אך לא ניתן לעבור לסדר על נתוני הבסיס שהצגנו. נראה, כי ניתן לבחון אותם בשלושה אופנים - הראשון טכני השני קשור לאמונה והשלישי- לאמון: ההסבר הטכני הוא - שמיעוט העסקאות הביא לטעות סטטיסטית בממצאים; הסבר מתחום האמונה גורס, שעם ישראל מאמין שהמלחמה תסתיים בטוב, במיוחד בצפון; ואילו זה שמגיע מתחום האמון אומר בפשטות, שעם ישראל לא מאמין בממשלת ישראל, לא בתוכניות הדיור שלה ולא באכפתיות שלה לאחד מהענפים הכלכליים החשובים במדינה.

נתחיל בדבר הקל יחסית, והוא הטיעונים הסטטיסטיים. ברבעון האחרון של 2023 שוק הנדל"ן התנהל, כמו כל המדינה תחת אש, דבר שבא לידי ביטוי במיעוט עסקאות, שהגיעו לכ-13 אלף, המספר הנמוך ביותר מאז תחילת המאה לפחות. המדד אכן רגיש למספר קטן של עסקאות, ובחודשיים הבאים הוא אמור להתעדכן. אבל מי שמצפה לכך, שעליית המחירים תהפוך לירידה - טועה בענק. המספרים אולי יתעדכנו, אך לא המגמה. גם אם הנתון הבלתי נתפס, שבמהלך הרבעון של הלחימה בעזה ובצפון מחירי הדירות עלו בשיעור כולל של 0.2% ישתנה מעט - זה לא ישנה דבר.

אין סימנים לירידות מחירים מובהקות

אנו בגלובס עורכים מפעם לפעם בדיקות עצמאיות של עסקאות שמבוצעות ברחבי המדינה, ובמיוחד בפריפריה, ובחודשים האחרונים דיווחנו לא אחת, שעל אף שמספר העסקאות בעת המלחמה ירד בצורה חריפה (כ-40% לעומת הרבעון השלישי של 2023 והרבעון האחרון של 2022), אנו לא מוצאים סימנים לירידות מחירים מובהקות בשום מקום.

לעומת זאת משיחות שניהלנו עם אנשי נדל"ן ועם רוכשים התברר, שבניגוד לממשלה - הם דווקא כן חושבים על היום שאחרי, משני הבטים: הראשון - שבאופן כללי המלחמה תסתיים כשידינו על העליונה. ולא רק זה - שהמצב הבטחוני בדרום ובצפון ישתפר, ושלממשלה לא תהיה ברירה אלא להשקיע הרבה בפריפריה, שהוזנחה במשך עשורים. השורה התחתונה שלהם היתה, שמחירי הדירות בצפון ובדרום יעלו.

לחיזוק דבריהם הם הזכירו את בעיות כוח האדם החמורות שלהן נתון ענף הבנייה, בעקבות המלחמה, ושבו על המנטרה האהובה על שרי הממשלה, שבישראל קיים מחסור חמור בהיצע דירות. ובקיצור - עם ישראל חי אבל זקוק לדירות, והמחירים עומדים לעלות.

וכאן בדיוק מגיע הגורם השלישי, והוא מידת האמון של ציבור הרוכשים בממשלה, בתוכניותיה וברצונה לממשן. אין אמון. מאמינים בהגרלות של דירות, שלהן נרשמים בכל פעם יותר מ-100 אלף משקי בית, אך לא ברצון וביכולת של הממשלה להוזיל את מחירי הדירות. לפני כשבועיים הציגו שרי האוצר והשיכון את תוכנית הדיור הממשלתית, ולמעט טורי פרשנות בעיתונות הכלכלית אף אחד לא התייחס אליה, וזה אומר הכל.

בתל אביב דווקא נרשמו ירידות מחירים

לעניין זה בדיוק ניתן לייחס את מדדי מחירי הדירות בחודשים האחרונים, עוד לפני פרוץ המלחמה. הם אכן רשמו מינוס מאז הרבעון האחרון של 2022, אך המינוס הזה הלך והתמתן עם הזמן, על אף שהריבית הוסיפה לעלות עד לאמצע השנה שעברה. יזמי הנדל"ן גיבשו מבצעים פיננסיים, בעלי הדירות סירבו להוריד את המחירים, וכך ארע, שבמקום שירידות המחירים יצברו תאוצה - הן הואטו, ובסוף השנה הפכו מגמה. ככל הנראה המלחמה רק עיכבה את התהליך הזה.

ומהיכן לפתע נקבע שיא גובה העסקאות שנסגר ברבעון הרביעי? ככל הנראה אנשים אמידים יותר נותרו בשוק ויכלו לרכוש לעצמם דירות יותר יקרות, תוך ניצול המבצעים הפיננסיים של היזמים. ההתנפלות שלהם תרמה לעליית מחירי הדירות החדשות, על אף היצע הדירות הגדול. אחרים לקחו משכנתאות גדולות.

מבחינת מיקומים, תל אביב לא קשורה לתופעה הזו. מחירי העסקאות ברבעון האחרון של שנה שעברה שנערכו בה ירדו ב-4% לעומת הרבעון השלישי, ומחירי דירות 4 חדרים ממוצעות אף נפלו ב-9% באותו זמן, והגיעו ל-4.4 מיליון שקל; הערים שכן רשמו עליות הן נתניה, שרשמה עלייה של 6% (מחירי דירות 4 חדרים בה עלו ב-4% ל-2.5 מ' שקל)), פתח תקווה (4 חדרים - 2.4 מ' שקל), חיפה (1.7 מ' שקל), ואשקלון (1.7 מ' שקל, למרות המלחמה) שעלו ב-5%, ירושלים (4 חדרים - 3.1 מ' שקל) עלתה ב- 4%. אשדוד (-11%; דירת 4 חדרים ממוצעת 2 מ' שקל) וחולון (-9%, 4 חדרים 2.2 מ' שקל) היו הערים שהובילו ירידות.

מה הלאה? קשה לראות את הדברים נמשכים לאורך זמן בצורה כזו. המשק נמצא במשבר חריף, סוף המלחמה אינו נראה וגם אינו ברור, ובסופו של דבר - בשוק יש עודפי היצע ניכרים של דירות, שממתינים לקונים, ובמצב כזה בעליהן יתקשו למצוא אותם.