תל אביב מול ירושלים: הגרפים שמראים איפה שוק הנדל"ן צומח יותר

מתחת לרדאר הופכת ירושלים מבירת ישראל גם לעיר הנדל"ן המרכזית במדינה. אם עד לפני שנתיים תל אביב הובילה בפעילות הבנייה, החל מ־2022 נוטה הכף לטובת ירושלים. בשנה שעברה נרשמו בעיר למעלה מ־5,700 דירות שהחלה בנייתן - שיא לאומי מאז תחילת המאה הנוכחית לפחות, ונראה כי מדובר בפירות ראשונים של מדיניות המרצת הבנייה של ראש העיר משה ליאון.

● בדיקת גלובס | קניתם דירה חדשה מקבלן? כנראה שלא תקבלו אותה בזמן
● הפתיעו לטובה למרות המלחמה: מה קרה להתחלות הבנייה ברבעון האחרון של 2023?

הבנייה בישראל מבוזרת כיום באזורים מגוונים בהרבה ביחס לעבר, וזאת הרבה הודות לותמ"ל ולתוכנית מחיר למשתכן וממשיכותיה. אלה הביאו בנייה חדשה לאזורי הפריפריה וליישובים במרכז הארץ שנשכחו במשך עשורים ע"י ענף הבנייה.

ואולם לאורך כל השנים הללו, לא היה ספק בשלטון הדו־ראשי של ירושלים ותל אביב, בכל הקשור לפעילות הבנייה. גם ב־2023, אחת משש דירות שהוחל בהקמתן - נמצאו בירושלים או בתל אביב, שמתחרות ביניהן על תואר "העיר הנבנית בישראל", בדרך כלל בפערים גדולים מהערים שמגיעות אחריהן.

קפיצת מדרגה

הפעילות הנדל"נית המואצת בתל אביב הביאה לכך שמ־2016 ועד 2021 היא הובילה בהתחלות הבנייה, ואולם כאמור מ־2022 המגמה השתנתה לטובת ירושלים. מנתוני הלמ"ס עולה כי היקפי הבנייה בתל אביב הוסיפו להיות גבוהים, אבל בירושלים הם פשוט קפצו מדרגה. ולפירוט: בשתי הערים נקבעו בשנה שעברה שיאי התחלות בנייה של לפחות 18 שנים - בתל אביב הוחל בהקמת 5,083 דירות, ובירושלים נקבע שיא שכאמור לא מצאנו מאז תחילת המאה הנוכחית - 5,781 דירות. רק לסבר את הדעת, מדובר בתוספת של 2.5% למספר הדירות הקיימות בעיר.

תופעה זו אינה יכולה להיות מוסברת כאירוע נקודתי, אלא כחלק מתהליך. ואכן, בשנים האחרונות מנחיל ראש העיר, משה ליאון, מדיניות של דלת פתוחה בפני יזמי נדל"ן שמעוניינים לבנות אצלו בעיר, ואף יותר מזה. לא פעם יזמים מוצאים שהעירייה היא שלוחצת עליהם להתחיל לבנות.

ליאון מספר כי אחד מהדברים שהבין בקדנציה הראשונה שלו היה שהבנייה אז לא ענתה על הביקושים. "לירושלים יש ביקוש קשיח מזוגות צעירים שמחפשים דירות, מכאלה שרוצים לעבור דירות בעיר, וקיימים גם ביקושים ערים מחו"ל", הוא מספר. "בשנה האחרונה ובמיוחד בחודשים האחרונים אנו נתקלים בביקושים רבים מחו"ל, בעיקר מארה"ב, אנגליה וצרפת. כל אלה נתקלו בעבר במחסור חמור של דירות. מהפכת זירוז הבנייה שמונהגת בשנים האחרונות מצד מהנדס העיר ומנהל אגף הרישוי בעירייה, הוציאה לעיר שם טוב".

בין היתר, הוקם אגף לפיתוח, שתפקידו להסיר חסמים ולקדם מתן היתרי בנייה לפרויקטים. כשהפרויקטים יוצאים מהאגף, הם מגיעים לאגף הרישוי, שאף הוא לוחץ להאצת הליכים. מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן אומר כי לא הופתע מהנתונים. "אנחנו מתקשרים ליזמים ולוחצים עליהם להתחיל, שואלים היכן יש בעיות שצריך לפתור, עושים שולחנות עגולים - והכל במטרה להסיר חסמים. בסופו של דבר יש תוצאות", הוא מפרט.

 משה ליאון, ראש עיריית ירושלים / צילום: ראובן קופיצ'ינסקי

האטה אבל לא הוזלה

מדובר בגישה הפוכה לגישה המקובלת ביישובים רבים בארץ, ובמיוחד בערים גדולות וותיקות, ששם התושבים מקרינים גישה שלילית לתוספת בנייה בעיר, במיוחד בתמ"א 38 ובפינוי־בינוי, והעיריות פועלות בעצלתיים. "יש עיריות שפועלות בצורה פסיבית ונותנות לבירוקרטיה לנהל אותן. אנחנו שינינו את הגישה", מסכם אבן.

כשמדובר במספר עסקאות לרכישת דירות, אין כמעט תחרות בין ירושלים לתל אביב. במשך השנים האחרונות ירושלים הובילה את מספר העסקאות, ואילו תל אביב הגיעה רק למקום השלישי, אחרי חיפה; על פי הלמ"ס, בשנה שעברה תל אביב ירדה למקום החמישי, לאחר שבאר שבע ואשקלון עקפו אותה. רק 2,620 דירות נמכרו בעיר, בעוד שבירושלים נמכרו 4,915 דירות, בחיפה 3,707, בבאר שבע 3,498 ובאשקלון 2,694.

בין 2022 ל־2023 מספר העסקאות הכללי ירד בשליש, בירושלים הוא ירד ב־18%, ואילו בתל אביב הוא צנח ב־40%; ואולם זה רק חלק קטן מהדרמה שעוברת על שוק הנדל"ן בתל אביב בשנתיים האחרונות. ללמ"ס אין אומנם נתונים על כלל העסקאות שבוצעו בערים מאז 2021, אלא רק על עסקאות בדירות חדשות, אך גם התמונה החלקית הזו יכולה לספק תיאור מהימן של המשבר החריף שבו נתונה העיר: ירידה של 70% ברכישת הדירות החדשות בתוך שנתיים. בירושלים, לעומת זאת מספר הדירות החדשות שנרכשו ב־2023 דומה לזה של 2021 (2,476 לעומת 2,491).

עניין זה מוסבר בשני פרמטרים: הראשון הוא מחירי הדירות בשתי הערים. כאן תל אביב מובילה ללא תחרות, ומחירי הדירות בה גבוהים בעשרות אחוזים מאלה בירושלים, במיוחד בדירות הגדולות של חמישה חדרים ומעלה, שבתל אביב מגיעות ל־6.7 מיליון שקל בממוצע, ובירושלים ל־3.9 מיליון שקל. לא פלא גם שהדירה הממוצעת שנרכשת בתל אביב מגיעה לגודל חציוני של 2.5 חדרים בעוד שזו הירושלמית מגיעה ל־3.5 חדרים. הפרמטר השני הוא הקשר שבין המצב הכלכלי לשוק הנדל"ן בתל אביב, שהוא הדוק במיוחד, עקב היותה הבירה הפיננסית והעסקית של ישראל. מאז משבר ההייטק ועליית הריבית ב־2022 מורגשת בעיר האטה חריפה במספר העסקאות, שלפחות עד עכשיו אינה מלווה בירידות מחירים.

 רון חולדאי, ראש עיריית ת"א / צילום: איל יצהר

הדירות לא נמכרות

בחזרה לבנייה, אבן מספר כי בשנתיים האחרונות הנפיקה העירייה היתרי בנייה ל־4,000 דירות במסגרת התחדשות עירונית, מה שמבטיח נתונים גבוהים גם בשנים הבאות. ליאון אומר כי הבעיות אליהן נקלע ענף הבנייה מורגשות גם בעירו, אך הוא בטוח שהנתונים מ־2022־2023 הם רק ההתחלה: "אני מעריך שהנתונים הטובים יבואו לידי ביטוי גם בעתיד. זה יפתור גם את הבעיה של ההגירה השלילית שאפיינה את העיר".

ומה לגבי תל אביב? כאמור, התלות שלה במצב הכלכלי והעסקי הלאומי, אינו מבטיח טובות לשוק הנדל"ן שלה לשנים הקרובות. פעילות הבנייה בעיר עדיין גבוהה, וכאמור התחלות הבנייה מ־2023 שברו שיאים. אך יחד עם זה, העיר מחזיקה גם בשיא היצע הדירות החדשות הלא מכורות (כ־7,400), ונראה כי קצב הבנייה בעיר יירד.