תיקון החוק שמפלה לטובה יורשי דירה בפרויקטים של פינוי בינוי

הכותבת שותפה במשרד עוה"ד רז־כהן פרשקר ושות'. המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומיסוי.

רקע: לאחרונה יצר המחוקק הבחנה, שלא הייתה בעבר, בין בעלים משותפים "רגילים" בדירה, לבין בעלים אשר ירשו במשותף דירה, המצויה בתהליכי התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), במסגרתם הבעלים מוכרים אותה ומקבלים דירה חדשה ולעיתים קרובות אף גדולה יותר תחתיה.

המצב בעבר: על פי הדין הקודם, כל אחד מהבעלים של הדירה (בין אם ירשו אותה ובין אם לא) זכאי היה לקבל בתמורה לחלקו בדירה חלק מדירת התמורה שלא יפחת מחלקו בדירה הקיימת. משמעות הדבר היא שבתמורה לחלקו בדירה הקיימת יכול היה כל אחד מהבעלים לקבל עד כדי דירת תמורה שלמה בפטור ממס (בתנאים הקבועים בחוק).

הכלל הוחל הן על בעלים במשותף (שאינם יורשים) והן על יורשים ללא הבחנה ביניהם.

עוד על פי החוק בעבר, ניתן היה לקבל כמה דירות חדשות בתמורה לדירה הנמכרת - כמספר השותפים בדירה הישנה הנמכרת ליזם, במסגרת תהליך פינוי ובינוי, בפטור ממס (עד גובה תקרה).

כך לדוגמה, דירה שלה שלושה בעלים, בעלי שליש מהזכויות כל אחד, שהיא חלק מפרויקט תמ"א שבו מתקבלת דירת תמורה חדשה, חלקו של כל אחד מהבעלים על פי הדין הישן יכול לנוע בין שליש מדירת התמורה ועד לדירת תמורה מלאה לכל אחד מן הבעלים. כך גם לגבי מי שירשו את הדירה במלואה.

השינוי: המחוקק מצא שיש לתקן הסדר זה, ובמסגרת התיקון שנעשה לחוק, הותיר את הדין הקודם רק לגבי יורשים. על פי התיקון לחוק, החל על עסקאות שנחתמו החל מיום 1.10.23, על כל אחד מהבעלים בדירה הנמכרת (הישנה) להחזיק בחלק זהה גם בדירת התמורה. בכך יצר התיקון הבחנה בין בעלים במשותף "רגילים" לבין בעלים במשותף כתוצאה מירושה.

התיקון החדש, צמצם את הפטור ביחס לבעלים משותפים וקבע שחלקם בדירת התמורה חייב להישאר זהה לחלקם בדירה המקורית, כך שתוצאה כאמור לא יכולה להתקבל עוד ביחס לבעלים במשותף בדירה.

מאחר והתיקון החריג במפורש את מי שירשו את הדירה - במקרה כזה עדיין יכול שיתקבל מספר (על פי הדוגמא לעיל - שלוש) דירות תמורה בתמורה לדירה המקורית (שבה היה לכל יורש חלק - שליש בדוגמה).

שבח שהמדינה עליו

מאחר והמחוקק החליט שלא להחיל את התיקון על זכויות בדירה שהתקבלו בירושה, לגביהן ימשיך לחול הדין הישן, התוצאה היא שביחס ליורש אין מניעה שחלקו יגדל ואף שיקבל בתמורה לחלקו בדירה - דירה שלמה בפטור ממס.

המחוקק מצא כאמור שיש לתקן את העיוות שנוצר בכלל אך בחר בכל זאת להשאירו ביחס ליורשים. מכך יוצא שלגבי יורשים נותר הכלל המייצר את התוצאה, האבסורדית אולי, לפיה מספר הדירות הפטורות ממס, שיכולות להתקבל במסגרת עסקת התחדשות עירונית, הוא כמספר היורשים. מדובר בעצם בשבח שהמדינה מוותרת על חיוב במס בגינו.

פרשנות: לא ברור הטעם לאבחנה שיצר המחוקק בתיקון בעניין זה. מה בין שותפים שירשו את הדירה לבין שותפים רגילים? במידה רבה שהשותפות נכפית על יורשים היא נכפית לעתים גם על בעלים שאינם יורשים. אין טעם של ממש בהבחנה זו אולי למעט הרצון לשמור על יורשים מפני פגיעה בירושה שלהם ואף להביא להשבחתה. לטעמנו היה נכון להחיל כלל זהה גם על יורשים ולא לאפשר את האבחנה המביאה בפועל להגדלת מספר הדירות הפטורות ממס באופן שהוא למעשה בלתי מוגבל, ללא כל בסיס או הצדקה לגיטימית לכך.