חברה זכתה בקרקע לבנייה. ואז הגיעה הצעה במיליון שקל יותר

פרטי המקרה: בחודש דצמבר 2023 זכתה קבוצת בית ירושלמי בהליך התמחרות שנערך במסגרת הליך כינוס נכסים ביחס לקרקע המשתרעת על פני כ-2.5 דונמים ברחוב כיסופים בשכונת רמות בירושלים, על-פי הצעה של 66 מיליון שקל. על הקרקע ניתן לבנות על-פי התוכנית 80 יחידות דיור, ועל-פי הערכת שמאי שווייה 75 מיליון שקל.

הסכם הרכישה נשלח לזוכה, והוא ניהל שיח עם כונסי הנכסים בעניין הניסוח. בטרם חתימה על ההסכם, הודיעו כונסי הנכסים לזוכה בית ירושלמי כי קיבלו הצעה נוספת לרכישת הקרקע, בסכום של 67 מיליון שקל. החברה הנוספת השתתפה בהליך ההתמחרות שנערך בזום, אך לא הגישה הצעה.

הכונסים ביקשו מבית ירושלמי להשוות את ההצעה. משזו סירבה, פנו כונסי הנכסים לבית המשפט להורות על קיום התמחרות נוספת. "מדובר בהפרש של מיליון שקל בין שתי ההצעות - סכום משמעותי ביותר שמצדיק כמובן עריכת התמחרות נוספת כדי למקסם את התמורה שניתן לקבל בגין רכישת זכויות החברה בנכס".

השופט עאטף עילבוני מבית המשפט המחוזי בנצרת קבע כי קבלת הצעה חדשה במיליון שקל, אחר שההצעה הזוכה הוכרזה במהלך התמחרות, אין בה כדי להעלות כדי נסיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות את פתיחת ההתמחרות מחדש. השופט המליץ למציעה הזוכה לשפר מעט את הצעתה כדי לכסות על חלק מההוצאות והריביות של התקופה, והחברה הסכימה והעלתה את ההצעה ל-66.5 מיליון שקל. החוזה נחתם, והחודש אישר השופט סופית את חוזה המכירה.

עו"ד ישי נוימן, המייצג את קבוצת בית ירושלמי בעסקה, מסר: "טוב עשה בית המשפט בכך שנתן להבין כי יש ערך להליכי התמחרות ולעיקרון הסופיות. אחרת כל הבסיס העסקי למכרזים של כונסי נכסים היה נשמט, ואף אחד לא היה מתנהל בהליכים מסוג זה. פועל יוצא של החלטה הפוכה היה מצב שבו המתמודד במכרז מחויב לרכוש במחיר שהציע, אולם כונס הנכסים אף פעם אינו מחויב למכור לו, ותמיד יכול לחפש או לקבל הצעות חדשות לאחר מכן".

כונסי הנכסים הם עורכי הדין שי פינקלשטיין ורון טורקלטאוב.

משמעות הפסיקה: הליך התמחרות ניתן לפתיחה רק אם יש נסיבות חריגות המצדיקות זאת. הצעה גבוהה במיליון שקל אינה מצדיקה את פתיחת ההליך. 

מספר תיק: 49941-06-21

פרטי המקרה: בני זוג קיימו קשר זוגי שנמשך 7.5 שנים, שבמהלכו נולדו להם ילדים. במהלך הקשר חתמו השניים על תצהיר זוגיות של ארגון "משפחה חדשה", ולא חתמו על הסכם המסדיר את יחסיהם הרכושיים. לאחר הפרידה נחלקו הצדדים האם הם שותפים לכל הרכוש שנצבר בתקופת החיים המשותפים, כפי שטענה האישה - או שיש הפרדה רכושית, כפי שטען הגבר. בין השניים יש פערי הכנסה משמעותיים לטובת הגבר.

השופטת תמר סנונית-פורר מבית המשפט לענייני משפחה הבהירה כי לפי הפסיקה בעניין ידועים בציבור, הדין החל הוא הלכת השיתוף, ויש לבחון האם התנהגותם של בני הזוג מעידה על כוונת שיתוף באופן כללי או בנכס מסוים, ויש צורך בראיה כדי שתיקבע כוונת שיתוף בנכס שלא נרכש במשותף, או שלא שימש את בני הזוג בחיי היום-יום. נטל ההוכחה הוא על הטוען לשיתוף.

לאחר בחינת הראיות, נקבע כי בני הזוג שמרו על הפרדה רכושית למעט ניהול משק בית משותף. היה להם חשבון בנק משותף להוצאות המשפחתיות, ולכל אחד היה גם חשבון בנק על שמו, הם לא היו מעורבים בהחלטות הכלכליות זה של זו, התגוררו בשכירות ולא רכשו נכס משותף. "תמונת המצב הכוללת שהתבררה בהליך הייתה של הפרדה מושכלת, מוסכמת ומכוונת", קבעה השופטת, ובדקה האם האישה הצליחה להוכיח הסכמה לשיתוף על נכסים מסוימים.

האישה טענה כי היא זכאית לזכויות בן זוגה לשעבר בשתי חברות שהוקמו במהלך החיים המשותפים, מאחר שוויתרה על התפתחותה המקצועית והכלכלית כדי לגדל את הילדים, כך שיוכל לפתוח את החברות.

בית המשפט קבע כי השקעת זמנה של האישה בטיפול בילדים אינה מקנה לה זכויות בחברות, וכי האיש התכוון ליהנות יחד עימה מהרווחים שיתקבלו כל עוד הם חיים יחד.

הדרישה לחלקה בכספים בחשבונות הבנק של האיש נדחתה, וכך גם לזכויות בדירה בבעלות האיש עם גרושתו. לצד זאת, נקבע כי הזכויות הסוציאליות שצברו השניים בתקופת החיים שחיו יחד - הן משותפות. זאת בשל אורח החיים שלהם, שבו האיש היה המפרנס העיקרי, והאישה המגדלת המשמעותית של הילדים בשנים הראשונות; והן בשל פערי השכר.

משמעות הפסיקה: לאחר פרידת ידועים בציבור, הנטל להוכיח שיתוף ברכוש שלא נרכש יחד או שלא שימש את בני הזוג בחיי היום-יום הוא על הטוען לשיתוף.

מספר תיק: 50245-01-22, 50252-01-22

פרטי המקרה: בית המשפט המחוזי בחיפה דן בשאלה למי שייכת דירה בקומת המרתף שבבניין ברחוב ארלוזורוב בחיפה: למי שרכש אותה או לכל בעלי הדירות כרכוש משותף. הבניין שהוקם בשנות ה-40 לא הוסדר ולא נרשם כבניין משותף. בקומת המרתף יש שתי דירות כיום, שהזכויות באחת מהן נמכרו לדמיטרי, בעל דירה גם בקומה הראשונה, שביקש מבית המשפט להצהיר כי הדירה שייכת לו.

תחילת הסאגה ב-1947, אז נערך שטר חכירה שקבע כי דירת המרתף היא רכוש משותף. אלא שאדם בשם גלייזר, שהחזיק 1/12 מזכויות החכירה בבניין, פיצל את שטח המרתף ומכר למריה ב-1996 דירת חדר וחצי ב-63 אלף דולר. כשגילתה כי הבנייה לא נכללה בתוכניות הבניין, היא ביקשה לבטל את הרכישה בהליך משפטי. הבנק תפס את הדירה כי המשכנתה לא שולמה, ומכר את הזכויות ב-2007 למנשה, ב-14 אלף דולר. הזכויות הועברו ליורשו, שמכרן לדמיטרי ב-2017 ב-75 אלף שקל. כל השנים התנהלו הליכים בנוגע לבעלות על דירת המרתף על-ידי בעלי הדירות נגד מי שהחזיקו בדירה.

השבוע פסק השופט אברהים בולוס כי הדירה שייכת לכל בעלי הדירות ולא לדמיטרי. זאת מאחר שהמוכר הראשון (גלייזר) לא קיבל את הסכמת יתר בעלי הדירות לפיצול שנעשה שלא כדין, ופעל כנראה במרמה.

השופט דן האם חלה תקנת השוק הקבועה בחוק המכר, המעניקה לרוכש מקרקעין יתרון על פני הבעלים המקורי גם במקרה של זיוף או מרמה. זאת אם מדובר במקרקעין מוסדרים שנרכשו בתום-לב ובתמורה מרשות, והרישום הושלם.

השופט ציין כי נוכח הנסיבות התקנה לא חלה: התקנה מסדירה זכות ולא מצמיחה זכות על שטח שלא רשום; לא הייתה תמורה ראויה כי המנוח מנשה שילם מחיר נמוך מהשווי הריאלי, ויש להניח שידע על הפגם בנכס.

את דמיטרי ייצג עו"ד מיכאל דינציס. את הנתבעים ייצג עו"ד יחזקאל חרל"פ.

משמעות הפסיקה: תקנת השוק, המעניקה יתרון לרוכש על פני הבעלים המקורי, תחול רק אם הרכישה נעשתה בתום-לב ובתמורה והשלמת רישום המקרקעין. 

מספר תיק: 70803-06-20