האם שוק הנדל"ן התל אביבי מתאושש? ברבעון הראשון של השנה חל גידול של כ־30% במספר רכישות הדירות שבוצעו בעיר, לעומת הרבעון הראשון של 2023. מנתוני הכלכלן הראשי והלמ"ס עולה כי מדובר בעלייה חריגה, בהשוואה לעלייה הכוללת במספר העסקאות בין שני הרבעונים הללו. בדיקת גלובס מעלה כי ברבעון זה בוצעו מספר העסקאות הגבוה ביותר מאז סוף 2021.
● ניתוח | לא רק הדירות החדשות: מה מוביל לעליות המחירים בשוק הדיור?
● עסקה בשבוע | אחרי שנה על המדף: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים ביד אליהו?
מדוח הכלכלן הראשי באוצר על הרבעון הראשון של שוק הדירות עולה כי בתל אביב בוצעו ברבעון זה כ־1,100 עסקאות, לעומת כ־850 עסקאות ברבעון הראשון של שנה שעברה. כאמור, מדובר בעלייה של כ־30%. נתונים דומים עולים גם מסקירת הלמ"ס על הרבעון הראשון של השנה, שאומנם שונים מבחינת היקפים, כי הלמ"ס התבססה על מדגם לא סופי, אך בסופו של דבר המגמה שהסתמנה גם שם - דומה בהיקפה.
בדיקה של הדירות שנרכשו ברבעון הראשון של השנה בתל אביב מעלה כי עיקר הגידול, 43%, נרשם ברכישות דירות ה־3 חדרים; גם בדירות 4 חדרים נרשם גידול מרשים של 37% בעוד שבדירות קטנות של 1־2 חדרים נרשם גידול של 9%, ובדירות של 5 חדרים ומעלה נרשם גידול של כאחוז.
מדובר בנתון שמחזק מגמה רבת־שנים בתל אביב, שחורגת מהתנהלות השוק בכלל המדינה. בעוד שבכלל ישראל המגמה ארוכת־הטווח היא של הגדלת גודלי הדירות הנרכשות, בתל אביב רואים תהליך של הקטנתן. משקל העסקאות במדינה על דירות 4 חדרים ומעלה הגיע ברבעון הראשון לשני שלישים מכלל העסקאות, ולעומת זאת בתל אביב 61% מהעסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה היו על דירות בגודל של עד 3 חדרים. לפני שבע שנים, למשל, שיעור העסקאות על דירות קטנות בתל אביב הגיע ל־56%, כך שנראה שמדובר בתופעה שמעמיקה עם השנים.
"צבר היתרי בנייה"
ההערכה המיידית היא שהביקושים הגדולים לדירות קטנות בתל אביב הם תוצר של המחירים הגבוהים, שהם יותר מכפולים ממחירי הדירות הממוצעים בישראל. כך למשל מחיר דירת 4 חדרים שנמכרה בתל אביב ברבעון הראשון הגיע ל־4.82 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 2.18 מיליון שקל בכלל המדינה; מחיר דירת 5 חדרים בתל אביב הגיע ל־6.3 מיליון שקל בממוצע, בעוד שהממוצע הכלל־ארצי עומד על 2.85 מיליון שקל. עם פערי מחירים כאלה, רק מעטים יכולים לרכוש דירה גדולה בעיר, ורק משקיעים מעטים מוכנים להיכנס לעסקה כה יקרה כשהתשואה השנתית הממוצעת על דירה נמוכה מ־2%.
השאלה, כמובן, היא מה קורה בתל אביב, שבה דווקא המלחמה עוררה את השוק משקיעה בת כשנתיים. "יש צבר גדול של פרויקטים חדשים ברובע 4 שקיבל היתרי בנייה. היזמים חייבים להראות לבנקים המלווים התקדמות במכירות, והם יוצאים במבצעים פיננסיים של 20/80 (תשלום של 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על העסקה ותשלום היתרה בעת איכלוס, א"מ)", אומר השמאי אריה קמיל. "התוצאה היא, שמחירי הדירות נותרים ברמה של 60 אלף שקל ומעלה למ"ר, אך לרוכשים מדובר בהטבה של מאות אלפי שקלים".
ואכן מתברר כי יותר ממחצית מהדירות שנרכשו במהלך הרבעון הראשון של השנה היו חדשות. זאת בעוד שבשנה שעברה שיעורן הגיע ל־44%. קמיל מייחס זאת לא רק למבצעים, אלא גם להימצאות ממ"דים. "ברור שהמצב משפיע על השוק, ואנשים בדירות ללא ממ"ד רצים לקנות דירות עם ממ"ד".
משקיעים מראים נוכחות
הכלכלן הראשי מציין בדוח שלו כי מחירי הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון של השנה הגיעו לכמעט 5 מיליון שקל בממוצע, בעוד שמחירי הדירות יד שנייה הגיעו ל־3.5 מיליון שקל. "המחיר הממוצע הגבוה של דירות יד שנייה שנרכשו באזור תל אביב ברבעון הראשון השנה, גבוה גם בהשוואה למחיר ממוצע זה ברבעונים הקודמים. כך למשל, בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד, טרם פרוץ המלחמה, עומד פער מחירים זה על 35%. ממצאים אלו מרמזים כי הצטמצמות העסקאות בפלח השוק של דירות יד שנייה באזור תל אביב נעשה תוך העדפה לדירות 'איכותיות' יותר". וכיום הסטנדרט העיקרי של איכות דירה הוא הימצאות ממ"ד.
זכיין רשת רי/מקס בישראל, ברנרד רסקין, אומר כי גם ברשת שלו חשים את המשמעות הגוברת של הממ"ד. "זה מזכיר את הנהירה לדירות גדולות עם מרפסת בתקופת הקורונה".
ועם זאת, רסקין אינו בטוח כי מחירי הדירות ללא ממ"ד ירדו בצורה מובהקת. "אנו מרגישים בירידה בביקושים לדירות ללא ממ"ד, אבל אני לא יכול לומר לך שבגלל זה אנשים מפסיקים לגמרי לרכוש דירות כאלה. הכול בסופו של דבר עניין של מחיר".
לא רק מחפשי ממ"דים רכשו דירות בתל אביב ברבעון הראשון של השנה, אלא גם משקיעים, שרכשו 400 דירות, שהן יותר משליש מהדירות ברבעון הראשון של השנה, גידול של 43% במספרם. זה נתון מפתיע במיוחד, לאור התשואה הנמוכה שמשקיעי נדל"ן מקבלים כיום, אלא אם הם רוכשים דירות במסגרת המבצעים הפיננסיים של היזמים, ועושים לעצמם חישוב שהרווח הפיננסי יגדיל במידה ניכרת את התשואה.
התוצאה של כל זה היא שוק הדירות בתל אביב שקיבל מעין ניעור במלחמה, מה שבא לידי ביטוי גם בעליות מחיר משמעותיות. מדד מחירי הדירות במחוז תל אביב עלה בחצי השנה הראשונה למלחמה בשיעור של 5%.
ואולם, על אף מה שנראה כהתאוששות, שוק הנדל"ן התל אביבי עדיין רחוק מהשיא. השאלה הגדולה - מה יקרה במדינה בתקופה הקרובה, אינה פוסחת עליו.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
