שוק דירות היוקרה: הרצליה בשפל, ירושלים בשיא. ואיפה תל אביב?

גל עסקאות משמעותי שמתרחש בעת האחרונה בשוק דירות היוקרה בירושלים, ברמות מחיר של יותר מ-10 מיליון שקל, מציב את הבירה במקום השני אחרי תל אביב מבחינת כמות עסקאות היוקרה שבוצעו בה בשנה וחצי האחרונה - כך עולה מבדיקת גלובס.

● כך הצליחה בירת ההייטק של טקסס להוריד את מחירי הדיור
● נוטשים את תל אביב: הנתונים השליליים שלא ראו בעיר מאז שנות ה-90

תל אביב מוסיפה להוביל את שוק היוקרה בישראל, ואף מעמיקה את אחיזתה בשוק זה. בממוצע רב שנתי, 50%-60% מהעסקות בשוק נדל"ן היוקרה בישראל מתבצעות בתל אביב, שלרוב גם מובילה מבחינת מחירי הנכסים הנמכרים. מנגד, הרצליה, שבאופן מסורתי מתמודדת עם ירושלים על המקום השני, נדחקה למקום השלישי בשנה וחצי האחרונות.

ליוקרה יש אמנם הגדרות שונות, שכוללות בין היתר מרכיבי מיקום ומפרט טכני, אך למען הפשטות הגדרנו את השוק הזה ככולל דירות שמחירן 10 מיליון שקל ויותר. משקלן מכלל השוק מגיע לכחצי אחוז, וכאמור אלה נמצאות בכמות הרבה ביותר בתל אביב.

אחרי תל אביב משתרכות בדרך כלל שתי ערים - הרצליה וירושלים, שחולקות מספרים דומים של עסקאות יוקרה שמבוצעות בהן, כ-15% מכלל העסקאות הללו בארץ (כל אחת). יתרת העסקאות בשוק מתפזרות בין ערים שונות, בדרך כלל מאזור תל אביב והשרון.

רוב העסקאות בת"א

מבדיקת גלובס עולה כי מתוך 434 עסקאות יוקרה שבוצעו מינואר 2023 ועד לסוף יוני השנה, ושנרשמו עד כה ברשות המסים, 256 (59%) בוצעו בתל אביב, 89 (20.5%) בירושלים ו-31 (7%) בהרצליה. 58 עסקאות יוקרה בוצעו בערים אחרות, בראשן רמת השרון (12 עסקאות), רעננה (10), נתניה (8), רמת גן (6) וגבעתיים (5).

הימצאותה של תל אביב במקום הראשון בסולם היוקרה הוא הדבר הטבעי ביותר, לפחות מאז תחילת המאה הנוכחית. גם לפני עשור היא עמדה בראש הטבלה, רק שאז חלשה על כ-50% מעסקאות היוקרה שבוצעו באותה שנה.

עיון בנתוני השנים הבאות מראה שגל עליות המחירים בעיר הגדיל את משקלה בשוק היוקרה, ואם ב-2020 כ-52% מעסקאות היוקרה בוצעו בתל אביב, ב-2021 השיעור עלה ל-58%. בשנת 2022, שבה החלה האטה גדולה בעסקאות בעיר, ירד משקל העיר משוק היוקרה הלאומי ל-50%, אך כאמור בשנה וחצי האחרונות הוא התייצב על 59%.

הזרים עטים על ירושלים

את ירושלים פוקד גל גדול של רכישות מצד תושבי חוץ, שהוא זה שתורם לעיר את הזינוק הגדול שלה במדרג העסקאות היוקרה.

שיא העסקאות שביצעו תושבי החוץ בישראל נרשם בשנים 2005-2006, שבכל אחת מהן נרכשו על ידם למעלה מ-5,000 דירות. מאז חלה ירידה גדולה מאוד במספר העסקאות הללו, שנע בשנים האחרונות בין 1,000 ל-2,000 בשנה.

ואולם, משהו השתנה בדפוסי הרכישות שלהם: אם בעבר שליש מהרכישות של תושבי החוץ בוצעו בירושלים, בזמן האחרון מדובר בשיעור כפול, וחלק מהן תורמות לשוק היוקרה הירושלמי (שכן לא כל העסקאות שתושבי החוץ מבצעים בארץ הן של נכסי יוקרה).

בנובמבר 2023 חשפנו בגלובס תופעה שהחלה עוד לפני המלחמה, לפיה תושבי חוץ מתארגנים ורוכשים במרוכז דירות בפרויקטים חדשים באותו שבוע ולעתים אף באותו יום. כך היה במידטאון ירושלים של ישראל קנדה ושרי ישראל 12 של א.ר. בסט נכסים. כך למשל, במידטאון ירושלים בוצעו רכישות במספר גלים: ב־17 באוקטובר נרכשו 8 דירות, למחרת נרכשו עוד 12, ושבוע לאחר מכן עוד 8 דירות.

מבחינת אזורים, היום שלה היה 21 בדצמבר האחרון, אז מכרה בפרויקט שהיא מקימה ברחוב הנביאים 27 בירושלים לא פחות מ-16 דירות - במחירים של למעלה מ-70 אלף שקל למ"ר. תשע מהדירות חצו את רף ה-10 מיליון שקל.

אנשי נדל"ן ירושלמים אומרים שלא מדובר במקרה, וכי אלה קבוצות של יהודים דתיים, בעיקר מקרב קהילות חרדיות, שרוכשות במרוכז דירות רבות בעיר, ככל הנראה משום שהן חשות את האנטישמיות הגוברת בארצן.

המכירות בהרצליה בשפל

בצד השני נמצאת הרצליה, עיר שמרכזת השקעות נדל"ן מתושבי חוץ שהפוכות באופיין מההשקעות הירושלמיות. ההשקעות בהרצליה מסמלות גלובליזציה כלכלית, התערות חברות ישראליות בשווקים עולמיים, ומעורבות של גופים בינלאומיים פיננסיים ואחרים בישראל.

רק 31 עסקאות יוקרה שנערכו בהרצליה נרשמו ברשות המסים מאז ינואר 2023, שהן 7% מסך עסקאות אלה שבוצעו בישראל. לצורך השוואה, בשנת 2022 בוצעו בעיר 61 עסקאות במחירים של 10 מיליון שקל ויותר, ומשקלה בשוק היוקרה הגיע ל-12.5%.

מדובר אם כן במספרי שפל, שככל הנראה מעידים שהכיוון אליו הלכה המדינה והכלכלה המקומית, ובמיוחד מה שקורה כאן בעקבות המלחמה, לא מושכים את תושבי החוץ מהמגזרים שהיו רוכשים נכסים בעיר בשנים שעברו.