הוא ויתר על לימודי דוקטורט בטכניון כדי להקים חברת נדל"ן: "מחיר למשתכן אפשר לי להשתולל"

בשבוע האחרון השלימה חברת גשם למשתכן, יזמית נדל"ן למגורים, הנפקת אג"ח ראשונה בבורסה בת"א, שבמסגרתה גייסה 80 מיליון שקל. מדובר בסיבה לחגיגה, ואכן במקביל להשלמת מהלך הגיוס תועד ברשתות החברתיות שמגר ואקנין, יו"ר גשם ואחד מצמד בעלי החברה, כשהוא מפזז כשלגופו בגד ים וחלוק באי המסיבות איביזה, לצליליו של הדי ג'יי המפורסם דיוויד גואטה.

● חברות הביצוע הזרות בונות שליש מהדירות בארץ, והקבלנים לא מרוצים
● חדשות השבוע בנדל"ן | שכונה חדשה בחיפה: 6,000 דירות בדרום העיר

"צילמו אותי מרחוק", אומר ואקנין בשיחה המתנהלת במשרדי גשם במרומי מגדל משרדים בסיטי של בני ברק, ומוסיף בבדיחות הדעת כי "קיבלתי טלפונים ממנכ"לים של בנקים שכעסו עלי מדוע לא הזמנתי אותם".

מה חשבת על הפרסום?
"אני שמח שיכולתי לגרום להרבה אנשים לחייך. לזכור שבתוך כל השכול שאנחנו חווים, צריך גם טיפה לנשום ולהירגע. זאת הייתה הנסיעה הראשונה שלי לחופשה מאז שפרצה המלחמה. היה לי בחודשים האחרונים כאב ראש גדול איך לפתור את הבעיות שצצו, אז מאוד נהניתי וזה מאוד מומלץ".

האסון שהתרחש בישראל ב-7 באוקטובר תפס את היזם חובב הבילויים בנקודה מרוחקת אחרת על הגלובוס, כשהוא נופש בתאילנד. "ב'שמחת תורה' היינו באי קופנגן. חזרתי לבונגלו והסתכלתי על הטלפון - ראיתי 70 שיחות שלא נענו מהחמ"ל בצבא", הוא משחזר. כשהתקשרתי אמרו לי "אתה היחיד שעוד לא הגיע. שלחתי להם תמונה של איפה שאני נמצא, מתחת לדקלים, ומיד התחלתי את המסע חזרה. עליתי על סירת דייגים, טסתי לבנגקוק בישיבה על הרצפה במטוס צפוף, ומשם לארץ. הגעתי עוד עם חולצה פרחונית וכפכפים ואספתי את עצמי למלחמה".

ואקנין, סרן בפיקוד העורף, שירת במילואים בחודשי המלחמה הראשונים. לדבריו "המפקדים אמרו לי תודה על השירות, ועניתי להם: אם אני לא אשמור על המדינה הזאת - למי אני אבנה דירות? לבנות את הארץ זו משימת חיי".

ואיך החברה הושפעה מהמלחמה?
"הפיזור הארצי של הפרויקטים נתן לנו איכשהו את היכולת להמשיך לעבוד, אבל התפוקה ירדה למשהו כמו 70%". מתחילת השנה, הוא מציין, התמונה השתפרה באופן משמעותי, אך המחסור בפועלים עדיין מורגש: "הבאנו עובדים מהודו לפרויקט בירושלים ולא נראה שהם מכירים את העבודה בתחום. אז פתחנו ביוזמתנו תאגיד להבאת עובדים זרים והחתמנו פועלים ממולדובה ומרומניה. מאז פרוץ המלחמה עלות כוח האדם בענף זינקה בשיעור של 60%-70%".

לאחר הקיפאון ששרר בענף בתחילת המלחמה, חזרו לאחרונה רוכשי הדירות למשרדי המכירות של יזמיות הפרויקטים. בד בבד, התחדשה בחודשים האחרונים גם העלייה במחירי הדירות, לפחות לפי נתוני הלמ"ס.

מאידך, יש הטוענים שמבצעי המכירות האגרסיביים של הקבלנים (80/20 ואף 90/10), שבהם הרוכש משלם את רוב הכסף רק במועד מסירת הדירה, בעוד מספר שנים, מעוותים את התמונה, ושבפועל ישנה דווקא ירידת מחירים.

ואקנין חושב אחרת: "המצב שבו קבלנים סבסדו את רוכשי הדירות ונתנו הנחות, היה נכון יותר לפני שנה וחצי, עד שהתחילו עליות הריבית. אז באמת היו מבצעים אגרסיביים. היום לא תמצא קבלן שנותן פטור מהצמדה למדד המחירים לצרכן. ועדיין אנחנו רואים ביקושים מאוד חזקים במשרדי המכירות שלנו".

לדבריו מגמת עליית המחירים אף התגברה בחודשים האחרונים: "בפרויקט שלנו בחדרה היה קצב מכירות מאוד מהיר בשבועות האחרונים, ככה גם בירושלים, שם יש ביקושים גדולים של יהודים מחו"ל שרוצים נכס בישראל. ברמה האישית, קרובת משפחה שלי שגרה בקריית שמונה פונתה למרכז, ואחרי כמה חודשים החליטה לקנות שם בית. זה רק חלק מתופעה שמראה שעליות המחירים כיום הן אמיתיות".

נוצרו לגשם הזדמנויות עסקיות במלחמה?
"חד משמעית כן. בדצמבר התמודדנו על קרקע במגדל העמק לבניית 205 יחידות דיור, הגשנו את ההצעה הנמוכה ביותר שניתן להציע והיינו המתמודדים היחידים - כך שבסוף הקרקע עלתה לנו 318 אלף שקל. באותו זמן אנשים שאלו את עצמם מי יקנה דירה בצפון במחיר למשתכן. לפני שבוע, ביולי, התמודדנו וזכינו בקרקע צמודה לה, בתנאים זהים להקמת אותו מספר יחידות דיור, שעלתה כבר 15.5 מיליון שקל".

שכר של 3 מיליון שקל

שמגר ואקנין (38) נולד בצרפת ועלה לארץ בגיל 8, לירושלים. אביו הוא פרופ' לפילוסופיה וספרות באוניברסיטת בר אילן. גם הוא צעד בתחילת הדרך במסלול האקדמי; יש לו תואר שני מהטכניון בהנדסת בניין, ולדבריו החל לעבוד על הדוקטורט בתחילת העשור הקודם, וזנח אותו לטובת הקמת גשם למשתכן. ואקנין נשוי בשנית ואב לחמישה ילדים, גרושתו ובת זוגו הנוכחית שתיהן מהנדסות בניין.

את גשם למשתכן הקים ואקנין יחד עם חברו לעולם האקדמי, יוסי מזרחי, שמשמש כמנכ"ל החברה ומחזיק במחצית ממניותיה. לגיבוש השם תרם חבר נוסף מהאקדמיה בשם גלעד ("הוא הלך בסוף להייטק") ממנו נגזרה האות ג', לצד ה-ש' של שמגר וה-מ' של מזרחי.

"הקמנו את גשם לפני שמונה שנים", משחזר ואקנין. "יוסי ואני הכרנו באגודות הסטודנטים. אני הייתי יו"ר האגודה לתארים גבוהים בטכניון ויוסי יו"ר אגודת הסטודנטים באוניברסיטת חיפה". להקמת החברה קדמה המחאה החברתית בתחילת העשור הקודם, שנסובה סביב מחירי הדיור הגבוהים, ואצל ואקנין התעורר הרצון ליזום בתחום הנדל"ן.

"לפני שהקמנו את גשם, הייתה לי חברה שיזמה פרויקטים בצפון הארץ אשר שווקו לבוגרי הטכניון. אחרי מחאת 2011 למדנו על יוקר המחיה, ושאלתי את עצמי למה אני צריך להיות מהנדס בניין אם אני יכול להיות יזם?".

לפחות מבחינה כלכלית, מלמד תשקיף ההנפקה, ההחלטה שקיבל מוכיחה את עצמה. עלות שכרו של ואקנין בגשם עמדה אשתקד על 3.1 מיליון שקל, בדומה לשכרו של השותף מזרחי. בחברה מועסקת גם אמו של שמגר, בתפקיד מתאמת שיווק בעלות שכר שנתית של 226 אלף שקל (50% משרה). אשתו דיאנה הועסקה עד פברואר השנה בתור עוזרת אישית. באותו חודש הופסקה גם עבודת אמו של מזרחי כעוזרת אדמיניסטרטיבית בחברה, בעוד אחותו מועסקת בה כסמנכ"לית שיווק בעלות שכר שנתית של 792 אלף שקל.

"הקרקע הייתה זולה"

גשם למשתכן, שהוקמה בשנת 2016, פועלת בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, בעיקר במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות ("מחיר למשתכן" והדומות לה). פעילות החברה, כפי שעולה מתשקיף ההנפקה, כוללת איתור מקרקעין, השבחה, שינוי ייעוד וייזום של פרויקטים בנדל"ן. החברה מקדמת בניית אלפי דירות ב-33 פרויקטים, שסך ההכנסות הצפויות מהם נאמד ב-2.78 מיליארד שקל, והרווח הגולמי המצטבר מוערך ב-478 מיליון שקל.

החברה נמנית עם גל של חברות בנייה שרכבו על תוכניות שיזמו ממשלות ישראל, במטרה להוזיל את מחירי הדיור החל מאמצע העשור הקודם (לצד חברות כמו אפי קפיטל ועמרם אברהם, שמניותיהן הונפקו לאחרונה בבורסה).

לדברי ואקנין, "החברה כיוונה לכך מיומה הראשון, בתקופתו של שר האוצר משה כחלון. אמרנו לעצמנו שלא משנה מה שם התוכנית הממשלתית - היום זה מחיר למשתכן, מחר זה יהיה מחיר מטרה, או דירה בהנחה, כל שר משנה את השם של התוכנית - המהות לא משתנה, וזה לבוא לבנות במאסות דירות בשכונות חדשות, תוך מתן מחיר קרקע מאוד נמוך. כשהריביות התחילו לעלות, הבנו שלא טעינו. מי שקנה קרקעות ביוקר מצא את עצמו 'בחוץ'".

איפה זיהית את ההזדמנות מבחינתך?
"הקרקע הייתה מאוד זולה, הריבית אפסית והביקושים מובטחים. מה שהיה צריך זה לתכנן נכון את הבניינים ולבנות אותם באופן סדרתי, כמו במכונה. באותם ימים, ידעתי שאם תוך שנתיים אני לא מצליח להוציא היתרי בנייה בפרויקט, אני יכול להחזיר את המגרש לרשות מקרקעי ישראל, ואת הכסף לבנק, ואז מקבל בחזרה את הערבות שהעמדתי. לבנקים לא היה שום סיכון במכרזים האלה, וגם לא הייתה עלות לכסף, אז יכולתי להשתולל. הייתי בין הראשונים לקדם פרויקטים בקריית מוצקין, כרמיאל, גדרה ועכו".

גשם למשתכן מסרה עד היום 1,150 דירות, והיא מתכננת ובונה 4,450 דירות נוספות. הפרויקטים שלה מתפרסים על פני המדינה - דימונה, קרית מוצקין ואפילו הכפר הערבי ג'סר א-זרקא שממוקם לחוף הים התיכון, בין קיבוץ מעגן מיכאל לקיסריה.

מדוע התמודדתם על הפרויקט?
"משום שזו פיסת חוף בתולית, והקרקע שם הייתה כמעט בחינם. זה פרויקט להקמת 105 דירות ש-60% ממנו הוא במחיר למשתכן ו-40% יימכר בשוק החופשי. במחיר למשתכן הדירה נמכרת בעלות של 7000 שקל למ"ר, בשוק חופשי ב-20 אלף שקל למ"ר. חלק מתושבי ג'סר קנו במחיר למשתכן, בשוק החופשי קנו כלל האוכלוסיה - די הרבה ירושלמים שרוצים דירת נופש ממש קרוב לים. מבחינתם זה כפר ערבי, לא עוין".

ריבית של כ־9% באג"ח

הדוחות הכספיים של החברה מלמדים כי היא פועלת ברמת מינוף גבוהה למדי. בסוף הרבעון הראשון של 2024 ההון העצמי של גשם, שהסתכם בכ-100 מיליון שקל, היווה פחות מ-8% ממאזן החברה שלה התחייבויות שוטפות בהיקף של כ-1.2 מיליארד שקל. במצגת החברה נטען כי בנטרול מקדמות מרוכשי דירות, יחס ההון למאזן גדל לכ-10%.

מדוע הנפקתם אג"ח?
"אני מגייס כי אני יכול. 80 מיליון שקל זה לא הרבה כסף לעסק שלנו והמטרה היא בעיקר ללמוד את שוק ההון, הוא משהו חדש עבורנו. בהנפקה הלכנו על בטוח, שיעבדנו עודפים של פרויקטים עם ביצוע מאוד מתקדם ושיעורי מכירות מאוד גבוהים".

לטובת מחזיקי האג"ח שועבדו עודפים מהפרויקטים בג'סר א-זרקא, דימונה וקריית מוצקין, שההכנסות הכוללות מהם צפויות להסתכם ב-588 מיליון שקל, והרווח הגולמי ב-153 מיליון שקל. מדובר בבטוחות שערכן כפול מסכום הגיוס, שהופחת בעקבות גישושים שערכה החברה מול המשקיעים המוסדיים בת"א: "רצינו יחס חוב לנכסים ( LTV ) של 70%, אבל המוסדיים לחצו ל-50%", אומר ואקנין.

הריבית שתשלם החברה למחזיקי האג"ח גבוהה ועומדת על מעל 9%. ועדיין, לטענת ואקנין, המהלך משתלם לחברה משום שהיא מתכננת לפרוע באמצעות רוב כספי הגיוס הלוואות שנטלה בריביות גבוהות יותר. בין אלו הלוואה בריבית דו ספרתית מתאגיד אשראי חוץ-בנקאי לפרויקט מסחרי של גשם בקריית מוצקין.

עשרות מיליוני שקלים מתמורת ההנפקה מיועדים לפירעון הלוואות שקיבלה גשם מקרן ההשקעות האלטרנטיביות וולת'סטון שבבעלות ירון פיטארו ובעלי סוכנות התכנון הפיננסי נטו. יצוין כי וולת'סטון נמצאת מאז פברואר האחרון תחת חקירה גלויה של רשות ניירות ערך, בחשד לגיוס כספים ללא תשקיף כמתחייב בחוק, תוך הטעיה לכאורה של משקיעים.

ואקנין מנוע לדבריו מלהתייחס לוולת'סטון, כמו גם לחקירה אחרת אשר הזוכה לאזכור בתשקיף הנפקת האג"ח של גשם. נכתב שם כי ואקנין עצמו "נחקר באזהרה בקשר לחשד לכאורה למעורבות בפרשה שבמסגרתה יו"ר ועדה מקומית לתכנון ובנייה קריות נחשד בעבירות על טוהר המידות, וזאת לאור העובדה כי למר ואקנין (לרבות באמצעות החברה) היו פרויקטים באזור הקריות".

לפי הנכתב בתשקיף, ואקנין שיתף פעולה באופן מלא עם גורמי החקירה ושוחרר לביתו באותו היום, ללא כל הגבלה. בינואר השנה הודיעה משטרת ישראל לואקנין כי חומר החקירה בגין החשדות כנגדו הועבר לפרקליטות. לחברה לא ידוע לפי שעה על מגבלה בניהול עסקיה.

"כמו חברה גדולה"

הכנסות גשם למשתכן עמדו אשתקד על 673 מיליון שקל - עלייה של 41% לעומת 2022. שיעור הרווח הגולמי של החברה בשנים האחרונות עומד על כ-15% מההכנסות, והיא סיימה כל אחת מהן עם רווח נקי של כ-25 מיליון שקל.

לדברי ואקנין, "בהמשך נגייס עוד אג"ח, ואחר כך נבצע הנפקת מניות ראשונית (IPO) לציבור, בכדי להתחיל להיסחר כמו חברה גדולה. אני מאמין שזה יקרה בתוך שנתיים וחצי-שלוש. כמובן שאם תהיה ירידה חדה בשיעורי הריבית, זה עשוי לדחות את עניין הנפקת המניות". 

***חזקת חפות: שמגר ואקנין לא הורשע בביצוע כל עבירה, ועומדת לו חזקת החפות