רוב ההתחדשות העירונית בישראל מקודמת באמצעות תוכנית תמ"א 38: 76.5% מהיתרי הבנייה שניתנו בפרויקטים של התחדשות עירונית בכל הארץ ב־2023 - ניתנו באמצעות התוכנית.
● פרויקט מיוחד |תמ"א 38 נגמרת: הכדור עבר לרשויות המקומיות
● פרויקט מיוחד | תל אביב הייתה אחת המובילות בתמ"א 38. האם תשמור על מעמדה?
מדובר בכ־12 אלף יחידות דיור (יח"ד) שקיבלו היתרים מתוקף התוכנית, מתוך כ־15.7 אלף יח"ד שקיבלו היתר בנייה בכלל הפרויקטים בהתחדשות עירונית - כולל פינוי־בינוי. לפי הלמ"ס ב־2023 ניתנו כ־72.8 אלף היתרי בנייה סה"כ, כך שפרויקטים של התחדשות עירונית מהווים למעלה מ־20% מהם.כך עולה מניתוח נתוני לוח מדלן, לקראת ועידת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן.
למרות ההצלחה המספרית של התוכנית בשטח, ולאור הביקורת הגוברת על הבעיות שהיא יצרה ולאחר שלל דחיות, ביוני האחרון שיגר מינהל התכנון מכתב לרשויות המקומיות בנוגע לפקיעת התוכנית ובו המסר ברור - תמ"א 38 לא תמשיך ברשויות שלא הוסדרה בהן תוכנית חלופית להתחדשות עירונית. "אין כוונה לשנות מהחלטות המועצה הארצית ולתת ארכה נוספת לתמ"א 38", נכתב במכתב. כמו כן צוין כי רשויות שכן החליטו לקדם תוכנית מחליפה לתמ"א יכולות להגישן עד ה־1.8.24, ובהן תמשיך התמ"א עד מאי 2026 או עד לאישור התוכנית המחליפה. גלובס צלל לנתונים על ההשפעה שיש לתוכנית על קצב הבנייה בארץ.
"מהלומה משמעותית"
מנתוני מדלן עולה כי ב־2023 נרשמה ירידה בקצב הנפקת היתרי הבנייה בהתחדשות העירונית לעומת 2022: ב־2022 הונפקו 24.3 אלף היתרים לעומת 15.7 אלף ב־2023 - ירידה של 35%.
בנוגע לנתון זה אומר מנכ"ל מדלן טל קופל כי "אנחנו מאמינים שבשנים הקרובות המגמה צפויה להתהפך ונראה יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. השילוב של הגברת הוודאות בענף בעזרת תוכניות שמגדירות אזורים להתחדשות וזכויות בנייה בערים השונות, יחד עם ההבנה שממ"ד כבר אינו בגדר מותרות, צפוי להשפיע לטובה על התחום כולו.
"המלחמה הוכיחה לכולם - גם לדיירים וגם לעיריות 'סרבניות' - שאין מקום בישראל שהוא מוגן לגמרי מפני טילים, ושמיגון דירתי הוא חיוני. סדר העדיפויות השתנה, וכיום ממ"ד חשוב יותר מחניה. באזורים רבים בארץ, בעיקר במבוקשים שבהם, הדרך הכי קלה לממ"ד עוברת בהתחדשות".
טל קופול מנכ''ל מדלן / צילום: אורית פניני
עוד לפי נתוני מדלן, במסגרת תמ"א 38 חיזוק ותוספת בנייה (תמ"א 38/1), ניתנו ב־2023 4,725 היתרי בנייה ועבור פרויקטים הכוללים את הריסת המבנה הישן (תמ"א 38/2) ניתנו ב־2023 7,338 היתרי בנייה.
לעומת זאת, בהתחדשות עירונית במסלול פינוי־בינוי - מסלול הכולל לרוב הריסה של כמה מבנים הנדרשים להתאגד ולהשלים גם תכנון איחוד וחלוקה - ניתנו ב־2023 היתרים ל־3,690 דירות.
ניתוח הנתונים לפי הרשויות המקומיות מעלה כי הערים הצפופות במרכז הארץ - תל אביב, בת ים ובני ברק - אחראיות לכ־40% מהיתרי הבנייה שניתנו ב־2023 במסגרת תמ"א 38. בבני ברק כל ההיתרים (336 יח"ד) ב־2023 שניתנו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית היו באמצעות תמ"א38/2.
הערים הכי מתחדשות
"הניתוח שערכנו מעלה ממצא מדאיג ולפיו בעוד כחודש מהיום צפוי מסלול ההתחדשות המרכזי בישראל, תמ"א 38, לספוג מהלומה משמעותית עם תפוגת תוקפו בשלוש ערים מרכזיות - תל אביב, בת ים ובני ברק - אשר אחראיות במשותף על למעלה משליש מהפעילות תחת התוכנית", אומר מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן דן קצ'נובסקי. "מצד אחד, זו זכותה המלאה של כל רשות מקומית לנהל את מדיניותה התכנונית, ואם הנהגותיהן של אותן ערים הגיעו למסקנה כי ברצונן לסיים את תמ"א 38 באופן מיידי, חזקה עליהן שיעשו זאת לאחר ששקלו את כל השיקולים. עם זאת, התזמון לביטולה של התמ"א ללא חלופה של ממש, בעיצומם של הימים המתוחים הללו, כאשר הצורך של הציבור במיגון הוא דחוף יותר מאי פעם, הוא בעיני תזמון לא מוצלח בלשון המעטה. כולי תקווה כי תושבי אותן הערים לא ישלמו את מחיר ההחלטה ברמת הביטחון והבטיחות".
דן קצ'נובסקי, מנכ''ל ובעלי מרכז הנדל''ן / צילום: דרור סיתהכל
תל אביב במקום הראשון במספר ההיתרים שניתנו בהתחדשות עירונית בהשוואה לשאר הארץ. במהלך 2023 ניתנו בעיר היתרי בנייה לכ־3,400 יח"ד בהליכי ההתחדשות השונים. מעניין לראות כי הכי מעט היתרים התקבלו בפרויקטים של פינוי־בינוי בעיר - סה"כ ניתנו ב־2023 ל־74 יח"ד היתרים, לעומת 2,879 היתרים בתמ"א 38/2 ו־454 היתרים בתמ"א 38/1.
לעומת 2022 מדובר בירידה של 40% במספר ההיתרים שניתנו בעיר, אך יש לומר כי ההיתרים הם גם פונקציה של מספר הבקשות שהוגשו ולכן קשה להסיק מנתון זה מסקנה.
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, הביע חשש מהשיתוק בתל אביב ובערים הנוספות. לדבריו, "התנהלות עיריית תל אביב בכל הקשור לאי קידום תוכנית תא 5555 תוביל לריק תכנוני לתקופת זמן ארוכה מאוד, מינימום 8־10 שנים".
העיר המדורגת שנייה בהיקפי ההתחדשות ב־2023 היא פתח תקווה. שם התקבלו כ־1,100 היתרים מתוקף תמ"א 38 לעומת 90 מתוקף פינוי־בינוי. במהלך 2023 ניתנו בעיר היתרים לבניית כ־1,200 יח"ד בכלל המסלולים לעומת 1,219 היתרים בהתחדשות עירונית ב־2022.
קריית אונו מדורגת שלישית, וניתנו בה היתרים ל-827 יח"ד בהתחדשות עירונית. העיר במקום הראשון במספר ההיתרים במסלול פינוי־בינוי - 590 היתרים. 237 יח"ד קיבלו היתרים במסלול תמ"א 38/1.
רמת גן בירידה
דווקא רמת גן, שהייתה בעבר מזוהה עם תחום ההתחדשות העירונית, רשמה ב־2023 ירידה משמעותית במספר היתרי הבנייה שהנפיקה. לפי נתוני מדלן, העיר הנפיקה ב־2023 589 היתרים לעומת כ־1,900 היתרים שהנפיקה ב־2022 - ירידה של 69%.
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "תמ"א 38 פוקעת על מנת להחליפה באלטרנטיבות איכותיות יותר, בדמות תוכניות עירוניות מחליפות תמ"א 38 שמקודמות באופן שמותאם לכל עיר ואינו מכוח תוכנית ארצית אחידה.
"הבחירה להכין תוכנית חלופית ולהאריך את תוקף תמ"א 38 עד לכניסה לתוקף של התוכנית החלופית מצויה בידי כל רשות מקומית. בהתאם לכך, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה עבור כל רשות מקומית אשר חפצה בכך תוכנית עירונית חלופית, וכתוצאה מכך הוגשו תוכניות מחליפות תמ"א ברוב מכריע של הערים אשר בהן התקיימה פעילות מכוח תמ"א 38 בעבר.
"תוכנית מחליפה קודמה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית גם בערים בני ברק ובת ים, לבקשתן, אך רשויות אלה בחרו שלא לפעול להארכת הוראות תמ"א 38 בתחומן עד למועד אישור התוכנית המחליפה.
"עם זאת, התוכניות החדשות המקודמות במטרה להחליף את התמ"א בשלוש הערים ימשיכו להתקדם עד לאישורן, ולכשיאושרו יכללו זכויות שלא יהיו מבוססות על תמא 38, ויאפשר את המשך חידושם של בניינים בערים אלה במתכונת של התחדשות בניינית.
"בתקופת הביניים, מפקיעת תמ"א 38 ועד אישור התוכניות המחליפות ברשויות אלו, ניתן יהיה לקדם התחדשות בניינית גם בערים אלה בהתאם לתוכניות בנייניות שקודמו ואושרו עד היום - תוכניות הרובעים בתל אביב, והתוכנית הבניינית הישנה של בת ים (בי/538) אשר פגה גם היא (לאחר הארכה שנתנה הועדה המחוזית), אולם היתרים שאושרו על פיה ימשיכו להתממש".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
