פרויקטי הפינוי בינוי שעומדים לשנות את פניה של שכונת הקטמונים בירושלים

פרויקטים של התחדשות עירונית מתחילים לתפוס תאוצה בשכונת הקטמונים בירושלים, עם 17 תוכניות שמקודמות בפינוי בינוי. במסגרת הפרויקטים צפויות להיבנות בסך הכול 5,425 יחידות דיור (יח"ד) במתחמים שבהם יש כיום 1,534 יח"ד.

● באזור מבוקש בגבעתיים: דירה משופצת נמכרה ב־3.56 מיליון שקל 
● המטרו בדרך נמיר: עיריית ת"א מבקשת לעצור היתרי בנייה למשך 3 שנים 

שכונת הקטמונים או בשמה הנוסף גוננים, שוכנת בדרום מערב העיר. היא מורכבת מתתי־שכונות, הנקראות על פי הסדר ההיסטורי של בנייתן (גונן א'־ט'), שהחלה בשנות ה־50 של המאה הקודמת עבור עולים חדשים. השכונה גובלת במזרח ברחובות מקור חיים ותלפיות, ובמערב ברחובות רמת שרת ומלחה. מדרום לה מצויות השכונות פת ובית צפאפא, ובצפונה שוכנות קטמון הישנה וגבעת הוורדים (רסקו). בסביבת השכונה יעברו בעתיד שני קווים של הרכבת הקלה - הקו הירוק בצומת פת והקו הסגול צפוי לעבור בשכונה.

על פי נתוני עיריית ירושלים, כיום מתגוררים בקטמונים כ־24 אלף תושבים, ב-7,477 יחידות דיור במבנים בני 2־4 קומות. על פי התכנון, השכונה תכפיל את מספר הדירות בה בהתחדשות עירונית עד ל־2040 כך שיהיו בה 14,619 יח"ד. הצפי הוא שעד ל־2030 השכונה כבר תתרחב ב־42% ותכלול מעל ל־10,000 יח"ד.

המחירים: משלמים יותר על קרבה לקטמון הישנה

"הצפי הוא שהשכונה תמשיך את שכונות היוקרה, ושהמחירים, שכבר החלו לעלות משמעותית, יעלו בצורה עוד יותר דרסטית", אומרת אילנה לדרר, מנהלת תחום התחדשות עירונית באנגלו סכסון ירושלים. "ככל שהקרבה לשכונה הסמוכה, קטמון הישנה, גדולה - כך הביקוש והמחירים עולים.

"האזור המבוקש יותר הוא אזור קטמונים א'־ו', שנמצא לפני צומת פת. אבל גם באזור רחוב סן מרטין, הנמצא אחרי צומת פת, ולכאורה רחוק יותר מקטמון הישנה והמושבות, יש כמה וכמה פרויקטים של פינוי בינוי בדרך. הפרויקטים כוללים מרכזים מסחריים בקומות התחתונות ונמצאים באזור קו של הרכבת הקלה, כך שגם האזור הזה עובר מהפך משמעותי ועליית מחירים לא מבוטלת".

על פי נתוני מדלן, המחיר הממוצע לרכישת דירה בקטמון א'־ו', הוא 2.8 מיליון שקל, והמחיר הממוצע לשכירות הוא 5,452 שקל בחודש. בשנה האחרונה נמכרו באזור זה 72 יחידות דיור במחיר ממוצע של כ־44.2 אלף שקל למ"ר.

באופן כללי, המחירים בשכונה נעים בין 30 ל־50 אלף שקל למ"ר. לדברי לדרר, "במבנים החדשים בקטמון ח'־ט', כלומר אחרי צומת פת ובאזור שפחות מבוקש, אנחנו כבר במחירים של לא פחות מ־30 אלף שקל למ"ר. ישנם אזורים בשכונה שבהם המחירים עוברים את ה־40 אלף שקל למ"ר ואפילו נושקים ל־50 אלף שקל למ"ר בפרויקטים מסוימים, כמו בפרויקט המשתלה, ברחובות הקרובים יותר לקטמון הישנה. היזמים והלקוחות מבינים ששכונת הקטמונים היא 'קטמון הישנה' העתידית, ושהמבנים החדשים יעניקו את כל הנוחות - עם מפרט טכני עשיר, מעליות, חניות פרטיות, מחסנים, גינות יפות. כל השכונה משנה את פניה.

"במבנים הישנים קשה מאוד להעריך מחיר למ"ר, היות וקיימות כל מיני וריאציות של בניות לא חוקיות - תוספות למיניהן שלא רשומות בשום מקום ולכן המון פרמטרים נכנסים לתמונה. אבל הפרמטר המרכזי לקביעת המחיר הוא בעיקר האם קיימת היתכנות לפינוי בינוי".

המתחמים שבבנייה: הרווח הגולמי הגיע ל־29%

ישנם בשכונה שני מתחמי פינוי בינוי שכבר מצויים בביצוע: האחד ברחוב סן מרטין 23־25 והשני ברחוב סן מרטין 3. הפרויקט ברחוב סן מרטין 23־25 הוא של אפריקה התחדשות עירונית, במסגרתו נבנות 122 יח"ד חדשות במקום 34 שנהרסו במקום. לפי דוח הרבעון הראשון של החברה, כל הדירות ששווקו בפרויקט (88) נמכרו במחיר ממוצע של 31.4 למ"ר. הבנייה בפרויקט החלה בדצמבר 2021, ומועד הסיום הוא במהלך 2025. עוד עולה מהדוח ששיעורי הרווח בפרויקט גבוהים, ושהרווח הגולמי הצפוי עומד על 29%.

הפרויקט ברחוב סן מרטין 3 נמצא בביצוע של היזם יהודה רחמים. מוקמות בו 126 יח"ד בשני בניינים בני תשע ו־17 קומות במקום 30 יח"ד ישנות שנהרסו.

מתחם נוסף שמתקדם והתקבל בו כבר היתר להריסת המבנים הוא ברחוב בר יוחאי 5־15, שם יוקמו בכמה שלבים 1,050 יח"ד במקום 376. את הפרויקט מקדמות אפריקה התחדשות עירונית וחברת קדמת היובל. ההיתר המלא להקמת שלב א' של הפרויקט, הכולל 210 יח"ד, כבר אושר והצפי הוא שהעבודות יחלו באוגוסט, כאשר היתר ההריסה לשלב ב', הכולל 410 יח"ד נוספות, צפוי להתקבל עוד השנה.

נוסף לפרויקטים שהביצוע בהם כבר החל או צפוי להתחיל בקרוב, הפרויקט ברחוב בר יוחאי 12 מצוי בהליכי רישוי ובמקום צפויים להיבנות 392 יח"ד במקום 96. ישנן גם חמש תוכניות למתחמי התחדשות עירונית שקיבלו תוקף, אך טרם החלו תהליכי רישוי ואלו כוללות כיום 451 יח"ד במבנים ישנים אשר במקומן צפויים להיבנות 1,714 יח"ד חדשות.

המתנגדים: התושבים שחוששים משינוי אופי השכונה

בדומה לאזורים אחרים במדינה שבהם פרויקטי התחדשות עירונית צפויים להכפיל את האוכלוסייה בתוך שנים בודדות, גם בשכונת הקטמונים חלק מהתושבים מתנגדים לתוכניות - ובעיקר למגדלים ולצפיפות הצפויה. יוסי סעידוב, יו"ר המינהל הקהילתי בקטמונים, מספר כי "מדובר בשכונה מסורתית שמושכת אליה קהילה דתית לאומית - החילונים המעטים נעלמים מן השכונה. העירייה אישרה בקטמון ח'־ט' בנייה לאיזה גובה שרצו. לאחרונה אושרה בשכונה תוכנית למגדל עם מעל ל־20 קומות ובמקומות מסוימים מתוכננים גם 30 קומות - זה לא מתאים. התושבים מעוניינים בקהילתיות ואינם רוצים לגור במגדלים".

לדרר אומרת כי "יש חשש שהתחדשות עירונית בהרבה אזורים לא תתקדם כמתוכנן בגלל התנגדויות של התושבים. ההתנגדויות יכולות לנבוע מחשש לאובדן זהות השכונה, הפרעות במהלך הבנייה, או חוסר הבנה לגבי היתרונות של הפרויקטים".

מעיריית ירושלים נמסר כי "במסגרת תהליכי התחדשות עירונית בשכונה, העירייה מפעילה צוות יועצים המרוכז ע"י פרויקטור שכונתי. מטרת הפרויקטור היא לתכלל את עבודת אגפי העירייה והתאגידים העירוניים, כך שכמות, קצב, עיתוי ומיקום התשתיות הציבוריות והשטחים הפתוחים, וכן התשתית התחבורתית, יהיו בהלימה לאכלוס השכונה ביחס לתוספת יח"ד. כל זאת, תוך קידום שיתוף ציבור בנושא. מדובר במהלך שיש בו צדק חברתי, סביבתי וקהילתי, אשר לצד כל אלה מטפל ומשפר את האסתטיקה בשכונה".