הנגשת מידע ותמריצי מס: כך תעודד המדינה בעלי דירות להשכיר לטווח ארוך

הטבות מס והנחות כלכליות למשקיעים פרטיים ולא רק לחברות יזמיות, במקביל להרחבת בסיס הנתונים על שוק השכירות ־ הם שעומדים במרכז התוכנית האסטרטגית שמגבש משרד השיכון לשוק השכירות ארוכת הטווח. יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל המשרד, התחייב להביאה לאישור הממשלה בתוך ארבעה חודשים.

• יותר השכרות ארוכות־טווח: התוכנית האסטרטגית החדשה של משרד השיכון
• תל אביב חזרה ובגדול: מה קרה בשוק הדירות החדשות והישנות במחצית הראשונה?
• הנחה של מעל מיליון שקל: נפתחה הגרלה חוזרת במחיר למשתכן

לפי שעה, ישנם בעיקר מקבץ רעיונות. ההערכה היא כי העליות החדות במחירי הדירות שהתחדשו בחודשי המלחמה, שמלוות גם בעליית דמי השכירות, דרבנו את היוזמה. בנוסף, מה שהפך אותה לדחופה במיוחד היו עדויות מהשטח על עליות מחירים חדשות בלא מעט אזורים, בין השאר בשל הביקוש מצד משפחות שפונו מקווי העימות.

אנשי משרד השיכון מסבירים כי תחום השכירות בישראל הוזנח במידה רבה: "על אף ששוק השכירות מהווה חלופה מהותית לבעלות על דירה, הוא לא מפותח דיו בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. הביקוש לדיור בכלל, ולדיור בשכירות בפרט, עולה על ההיצע הקיים, ושכר הדירה הממוצע ממשיך לעלות ולהשית עלויות גבוהות על האזרח הממוצע. ישראל ממוקמת במקום הכי נמוך מבין מדינות ה־OECD באסדרת התחום".

פרדוקס במדיניות

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בישראל כ־800 אלף דירות להשכרה, כ־28% מכלל הדירות. הרוב המוחלט, כ־93%, מוחזק ומנוהל על ידי אנשים פרטיים שרוכשים דירות כדי להשכיר אותן, כאשר התשואה על דירות עומדת על כ־3% בממוצע.

ואולם, אותם המשקיעים מסומנים על ידי הממשלה כמי שבעיקר תורמים לעליית מחירי דירות ו"חוטפים" דירות לזוגות צעירים. היא מנסה להדירם בעיקר על ידי מס רכישה גבוה - שעלה מ־5% ל־8% כבר מהמדרגה הראשונה. כתוצאה ממציאות זו, מספר העסקאות שמבצעים משקיעים על דירות בישראל פחת בכ־40% והם מהווים כיום כ־15% מהעסקאות בשוק.

 מנכ''ל משרד השיכון והבינוי, יהודה מורגנשטרן / צילום: מיכאל דימנשטיין

במשרד השיכון מודעים לפרדוקס של המדיניות הקיימת, ומבינים שכדי לפתח את שוק השכירות חייבים לתמרץ גם משקיעים פרטיים. יוזמה ברוח זה היתה לאשר להם להיכנס לפרויקטים של שכירות ארוכת טווח שמקימים יזמים, אולם ההערכה היא שלא מדובר במאסה גדולה של משקיעים פרטיים שיכנסו לפרויקטים שאורך הנשימה שלהם מגיע ל־20 שנה, שכן משקיעים אוהבים גמישות.

על השולחן מונחת כעת הצעה שעלתה לפני מספר שנים ע"י המועצה הלאומית לכלכלה, לתמרץ משקיעים שישכירו את הדירות שלהם למספר שנים, בדומה להתנהלות של החברות בתחום. אם השוק יעבור לחוזים ארוכי טווח (בזמנו דובר על תקופה מינימלית של 5 שנים), ההנחה היא שלא מעט ישראלים יבחרו לעבור לחיים בשכירות גם מתוך בחירה ולא מתוך כורח.

הטבות המס יכולות להיות בתחום המיסוי על שכר הדירה ואולי אף במס רכישה ושבח, על אף שבאוצר פחות להוטים לתת אותן, שכן הדבר יצריך פיקוח הדוק על כל המשקיעים ווידוא שהם אכן השכירו את הדירות שלהם לטווח ארוך, צעד מורכב טכנית. מנגד, אפשר גם לקבוע "מקלות" שיחמירו את המיסוי על מי שלא יחתום על חוזים ארוכי טווח.

במקביל, התוכנית האסטרטגית אמורה לכלול העמקת והנגשת מידע על שוק השכירות, שכרגע מתנהל באפלה כמעט מוחלטת. מרבית המשכירים לא מדווחים למדינה בגלל תקרת הפטור מתשלום מס (5,654 שקל בחודש), וממילא אין למדינה מאגר מידע לגביהם. בשנים האחרונות ניסו באוצר לחייב את כלל המשכירים בחובת דיווח (מקוונת), אולם הפוליטיקאים הכשילו את היוזמה שוב ושוב. המידע הוא אבן יסוד בכל אסדרת התחום. זה מתקשר גם ליעד של קביעת יעדים ומדדים, שיקושרו לנתונים דמוגרפיים ולהתנהלות ארוכת טווח של השוק. עידוד ההשכרה ארוכת הטווח הוא כלי שהממשלה נוקטת בו כבר שנים - אך ללא הצלחה מרובה, והכוונה היא לבדוק מהן חולשות המדיניות כיום.

התוכנית שלא המריאה

כאמור, בשנים האחרונות הממשלה פעלה לעידוד חברות יזמיות להקים פרויקטים שכוללים שכירות ארוכת טווח. זאת באמצעות חוק עידוד השקעות הון ובמסגרת "דירה להשכיר", חברה ממשלתית שהוקמה לפני עשור על ידי שר האוצר דאז יאיר לפיד, והבטיחה 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור. החברה מפרסמת באמצעות רמ"י מכרזי קרקע במחיר מופחת ליזמים שייבנו על הקרקע דירות להשכרה לתקופות של כ־20 שנה. עד כה, פורסמו מכרזים לכ־20 אלף דירות, רחוק מאוד מהחזון.

גם עליית הריבית טרפה את הקלפים והפכה רבים מהפרויקטים ללא כדאיים (עלות מימון גבוהה מההכנסות על השכירות). כך, בעוד שב־2021 כל מכרזי הקרקעות לשכירות של רמ"י נענו בהצלחה ע"י יזמים, מאז 2022 כמעט מחצית ממכרזי השכירות נכשלו.

אמנם בסוף השנה שעברה יזמה הממשלה אמצעי סיוע נוספים, בהם הורדת הרף של מחירי המינימום על קרקעות, שינויים בתמהילי מכרזים בעייתיים, מתן אפשרות גם למשקיעים פרטיים לרכוש דירות בפרויקטים וסבסוד עלויות הפיתוח, אך עד כה הנתונים לא השתפרו משמעותית. במקביל, במשרד האוצר יזמו שינוי בחוק עידוד השקעות הון שהאריך את תקופת ההשכרה ממינימום של 5 שנים ל־15 שנה, מה שחיסל את ההיתכנות הכלכלית של המודל עבור פרויקטים רבים.