דרישה חדשה של ראש עיריית חיפה מוסיפה מיליוני שקלים להוצאות יזמים

דרישה חדשה מצד עיריית חיפה מעוררת זעם בקרב יזמים וקבלנים: גורמים שונים בענף הבנייה המקומי מציינים כי מאז נבחר מחדש יונה יהב לתפקיד ראש העיר, בפברואר האחרון, הם מתבקשים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להציג הדמיה לכל פרויקט, לעיתים כבר בשלבים הראשונים של ההליך ובניגוד לנהוג. עבור היזמים והקבלנים מדובר בתוספת הוצאות של מיליונים, לדבריהם, ובעיכוב של חודשים.

● ותודה למבצעים בשוק הדיור: המשכנתאות זינקו ביולי לשיא של שנתיים
● ת"א חזרה ובגדול: מה קרה בשוק הדירות החדשות במחצית הראשונה?

לרוב, הדמיות מלאות לפרויקטים מוגשות לאחר אישור התוכנית, בשלבים מתקדמים של תהליך קבלת ההיתר ולאחר שהבקשה אושרה, לכל הפחות באופן עקרוני. בידי גלובס כמה דוגמאות לפרויקטים בחיפה שבהם התבקשו היזמים להגיש הדמיות בשלבים מוקדמים של ההליך.

כך, בפרויקט בקרית חיים שנידון בוועדה המקומית, בסוף מאי, הגשת הדמיה הוצבה כתנאי להפקדת התוכנית - שלב מוקדם מאוד בתהליך, עוד טרם תחילת תהליך קבלת היתר בנייה; בדיון בבקשה להיתר בדרך אלנבי 93, שנערך בסוף יוני, קבעה הוועדה כי "הדמיה מאושרת תהווה חלק בלתי נפרד מתוכנית הבקשה להיתר", כלומר טרם קבלת אישור כלשהו לבקשה; בפרויקטים ברחוב אילת 8 וברחוב נחמיה 12 שבשכונת נווה שאנן, הגשת הדמיה היא אחת הדרישות לתיקון הבקשה, כתנאי מקדים לקבלת היתר. גורמים שונים מציינים כי לעיתים אף התבקש יזם לתקן הדמיה קיימת כתנאי להיתר.

חודשים של עבודה על כל הדמיה

הדמיות לפרויקטים, שאותן מכינים אנשי התכנון והאדריכלות של היזם, הן חלק בלתי נפרד מתהליך אישור הפרויקט וקבלת היתר בנייה לביצועו. אלא שבדרך כלל העבודה עליהן נעשית רק בשלבים מאוחרים, לכל הפחות לאחר אישור היתר בנייה בתנאים, ולרוב סביב מועד הגשת תוכנית העיצוב - שלב אשר נחשב לאחד האחרונים לפני קבלת היתר בנייה.

כאשר ההיתר טרם זכה לאישור, ולו אישור עקרוני, ייתכנו בו שינויים מהותיים אשר עשויים להשפיע גם על ההדמיה; כאשר הדרישה להדמיה עולה עוד בתהליך אישור התוכנית (כמו בדוגמה לעיל מהפרויקט בקרית חיים), המשמעות דרמטית עוד יותר - שכן בשלב זה התכנון לרוב יהיה כללי וראשוני מאוד, ומתייחס ל"גושי" בניינים בלבד, ולכן הסיכוי שישתנה מהותית בהמשך הדרך גבוה מאוד.

יזמים שאיתם דיברנו, וביקשו להישאר בעילום שם, טוענים כי דרישות אלו מכבידות ומעכבות בצורה משמעותית את אישור הפרויקט. "מבחינת יהב, לא משנה מה השלב שבו נמצא הפרויקט, הוא רוצה שהיזם יבוא עם תוכנית עיצוב מגובשת", אומר אחד היזמים. "אם מדובר בתיקים שנמצאים כבר בהליך קבלת ההיתר, הוא מחזיר אותם אחורה. מדובר על הוצאות של מיליונים, בטח ובטח ליזם שמקדם כמה פרויקטים במקביל, ובתוספת של כמה חודשי עבודה על כל הדמיה. כבר היו מקרים שבהם הדמיות מוכנות ומאושרות נגנזו, ויזמים התבקשו להכין חדשות במקומן".

"אלו דרישות שלא היו בעבר, עד כמה שידוע לי", אומר יזם אחר שפועל בעיר כבר יותר מעשור. "מדובר בעוד הוצאות, בעוד זמן שמתבזבז בדרך לקבלת ההיתר - וברור שאם עכשיו מבקשים את זה, בהמשך יבקשו דברים נוספים. זה לא יסתיים כאן".

"הרצון להשפיע על חזות הבניינים מאפיל"

אחד היזמים ששוחחנו איתם מציין כי הדרישה מצד העירייה היא אף לעיצוב שונה בין בניינים סמוכים, כולל בפרויקטי פינוי־בינוי שבהם נהוגה "שיטת ברנוביץ", שיטת בנייה בתבניות אחידות לבניינים גבוהים. "הדרישה הזו לבדה מייקרת משמעותית את הפרויקט", הוא אומר. "אנחנו בונים בתבניות כדי לחסוך כסף, לכן דרישה לעיצוב שונה לכל בניין במתחם פינוי־בינוי אינה סבירה. זה מראה שאין כאן הבנה בסיסית של התהליך, וזה יגרום לפגיעה קשה בעלויות הביצוע. כנראה הרצון להשפיע כמה שיותר על חזות הבניינים החדשים בעיר מאפיל על כל השיקולים האחרים". העלויות הנוספות נגזרות מכמה סיבות: האחת - כפי שמתאר אותו יזם, רק עבודת תיקון להדמיה קיימת עולה כמה עשרות אלפי שקלים, והדמיה חדשה עולה עוד הרבה יותר מכך, ודאי כאשר מדובר בפרויקט גדול או בכמה פרויקטים במקביל שבהם נדרשת הדמיה כזו. לעניין זה יש להוסיף את העיכוב במתן היתר הבנייה, אשר במיוחד בימים אלו "שווה" ליזם כסף רב בשל תשלומי הריבית מדי חודש. הדרישה לבניינים בעיצוב שונה, באותו מתחם, שווה גם היא לא מעט כסף ליזם.

מעיריית חיפה נמסר: "מה שמובא לדיון כולל היבטים רבים של התוכנית והשתלבותם עם חזון ראש העיר ועוד. רידוד הטענה לדיון בהדמיה משקף אולי רצון של יזמים לאישור אוטומטי של כל פרויקט, תוך פגיעה באינטרסים של העיר חיפה ובתושביה".