בקרוב: היזמים לא יוכלו יותר לבקש דירות נוספות. איך השוק נערך?

"מינואר 2025 לא יהיו הקלות בפרויקטים בבנייה חדשה. המהלך הזה ישנה את המצב בשוק. אין פרסום ואין מתנגדים... לכן (מעתה) ההליך ייקח פחות זמן", אמר נתן אלנתן, יו"ר ראש מטה התכנון, בכנס של מרכז הנדל"ן ומדלן שנערך החודש. "אין ספק שביטול ההקלות יהיה צעד דרמטי. יזמים בנו על האפשרות שהשר יאריך את מועד ההקלות, אבל במקרה הזה יש לו סמכות לתוספות בנייה, ואין לו סמכות להאריך את ההקלות".

לקראת השינוי הדרמטי, גלובס עושה סדר בהשפעות הצפויות של ביטול ההקלות בבנייה ומנסה להבין כיצד יראה הענף בלעדיהן. 

● משבר הדיור מעמיק: התחלות הבנייה ברבעון השני צנחו לשפל של ארבע שנים
● בקרוב תתקבל החלטת המיסוי הכי חשובה למשקיעי נדל"ן. אלה האפשרויות

1רקע: נולדו עם גל העלייה הגדולה מחבר העמים

הקלות שבס נולדו מהצורך בהגדלת היצע הדיור עם גל העלייה ממדינות ברית־המועצות לשעבר בשנות ה־90. הן אפשרו לעקוף הוראות של תוכנית בניין עיר מאושרת (תב"ע) לצורך הוספת שטחי בנייה, קומות ומספר דירות ולסטייה בשיעור של עד 20%, ללא עדכון התב"ע, אך באישור הרשות המקומית.

עם השנים התרחבו ההקלות, והיזמים החלו להגיש גם בקשות לשינוי דרכי גישה, קווי הבניין ועוד. לשיא הגיעו הן בסוף העשור הקודם עם הקלת "שבס־כחלון" - שאפשרה סטייה של עד 30% בשטחים ובדירות וכן בתוספת של דירות על אותו שטח.

לאחר שפג תוקפה של הקלת שבס־כחלון החליטו במינהל התכנון לבטל כליל את האפשרות להגיש בקשה להקלות, במטרה לקצר את הליכי התכנון והרישוי. כך, בינואר 2023 נכנס לתוקף תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה, שביטל את ההקלות בשני שלבים. בשלב הראשון לא ניתן להגיש בקשות להקלות בבנייה בתוכניות חדשות שהופקדו מינואר 2023.

השלב השני, שייכנס לתוקף בינואר 2025, הוא הדרמטי, ובמסגרתו יבוטלו סופית ההקלות, גם בתוכניות ישנות. בחוק נקבע כי בסמכות רשות הרישוי לאשר סטייה בנושאים שנקבעו בתקנות, שהשפעתם מעטה וזניחה.

2 האפשרויות ליזמים: ויתור על הקלות או תב"ע חדשה

עו"ד צבי שוב, בעלים של משרד צבי שוב עורכי דין, מסביר את המשמעויות של ביטול ההקלות. לדבריו, "בהקלה היה הרבה היגיון. אומנם תוכנית מנסה להקיף את כל האפשרויות הקיימות, אבל לא תמיד זה ככה. מה שהפריע בעיקר בעניין ההקלות הוא העיכוב ברישוי. הרי כל הקלה היא חריגה מתוכנית והיא דורשת פרסומים להתנגדויות - ובדרך כלל גם יהיו מתנגדים ואז יש גם ועדת ערר.

"ואולם ברגע שירדה האפשרות לקבלת הקלות, היזמים נדרשים לעשות תב"ע חדשה - וברור שזה הליך הרבה יותר ארוך מהליך של הקלה. הכוונה טובה, אבל השאלה היא אם לא שפכו את המים עם התינוק - כי ההקלה נועדה להקל".

 עו''ד צבי שוב / צילום: itamar photo

חזי דמרי, סמנכ"ל יזמות למגורים של חברת י.ח דמרי, מוסיף כי "אנחנו נערכים. לגבי פרויקטים שאנחנו יכולים לקדם כבר היום ולקבל תוספת שבס והקלות, אנחנו אכן דוחפים אותם קדימה. מדובר כמובן בפרויקטים בשלבים מתקדמים יותר ננסה להספיק ליהנות מההקלות עד סוף השנה.

"לגבי פרויקטים עתידיים, אנו בוחנים את משמעות השינוי בהקלות, שהרי בחלק מהמקרים מדובר בעזרה בניצול הזכויות המלאות, אולם עשויים להיות פרויקטים שבהם ללא ההקלות, בצורת תוספת של קומות ויחידות דיור, שורת הרווח עשויה להשתנות מאוד. ישנם מקרים שבהם ההקלות עזרו בתכנון מגוון נכון יותר עבור הפרויקט. ברשויות רבות דורשים דירות קטנות, וללא ההקלות, ייתכן שהרצון לנצל את כל הזכויות דווקא ייצור דירות גדולות, דבר שיתבטא גם במחיר לצרכן".

דמרי מוסיף כי במקרה שלא ניתן יהיה לממש זכויות, הם אכן יפנו לתכנון תב"ע: "במקרים שבהם לא ניתן יהיה לנצל את הזכויות, הברירה תהיה לגשת לתב"ע, מה שיאריך מאוד את מועד הוצאת הפרויקט לשיווק, יגרור עלויות מימון נוספות וכמובן עדיין תהיה אי ודאות לאישור ההקלות".

 חזי דמרי, י.ח. דמרי / צילום: אפרת מזור

"אנחנו נערכים כדי לייצר בתב"עות הקיימות גמישות, שלא נמצא את עצמנו מול טעות דרמטית בשלב ההיתר", אומרת ענבר וייס, סמנכ"לית התכנון של אפריקה ישראל מגורים ואדריכלית ראשית בחברה. בתפקידה הקודם שימשה וייס כמהנדסת העיר בית שמש.

"מי שזכה במכרז לקרקע רץ מהר להגיש היתר ובקשה להקלות לפני ה־1.1.25. לנו יש פרויקטים שהתחלנו בכמה ערים וקיבלנו תוספת דירות בהקלת שבס בהתאם למדיניות העיר. אמרו לנו ברשות - תגישו תוכנית ותבקשו מה שנתנו בשבס, כך שנראה שהם מעוניינים לאפשר את מה שההקלות נתנו עד כה".

וייס סבורה כי יש צורך בתכנון גמיש שיאפשר שינויים ללא צורך בהגשת תב"ע: "בעבר עשו במדינת ישראל תוכניות שכתובות על 3־4 דפי תקנון ותשריט אחד. ככה הקימו את תל אביב ולא היו אז הקלות, כי התב"ע הייתה מאפשרת וגמישה והשאירה מקום לחזון.

"ככל שהתב"עות יהיו גמישות יותר, מאפשרות וסומכות ונותנות אמון במגזר הפרטי ובשלטון המקומי אז מוסד ההקלות ייעלם. ככל שהתב"עות ימשיכו להיות ברזולוציה נמוכה, עולם ההקלות יקבל ביטוי בצורה אחרת של תב"ע מתקנת".

 ענבר וייס, אפריקה ישראל מגורים / צילום: איל יצהר

3 הסכנות בעיכובים: התארכות השיווק ועלייה בעלויות

עידו בלושטיין, סמנכ"ל החטיבה היזמית בקבוצת שפונדר פדלון, סבור כי ביטול ההקלות ישפיע באופן מהותי על ענף הבנייה - הן בהיבט העסקי והן ברישוי. "במתווה החדש, ברגע שמבטלים את התהליך של בקשת הקלה יש ליזם שתי אפשרויות: או לבנות במסגרת התב"ע הקיימת או להגיש תב"ע חדשה, גם אם הוא רק רוצה לשנות רק קווי בניין.

"בעבר עבור פעולה זו היה היזם יכול היה לבקש הקלה, אבל ללא הקלות הוא צריך להגיש תב"ע חדשה שהיא הליך מסורבל וארוך יותר. זמן שווה כסף, ולכן, לדעתי המדינה חייבת לחשוב על מסלול ביניים אפשרי ולא להסתכל על הדברים בצורה של שחור או לבן".

וייס מוסיפה: "זו רפורמה מאוד משמעותית. הקלות הן חלק מכלי העבודה של יזמים וועדות ומקומיות וזה נלקח בבת־אחת. נכון שקבעו ינואר 2023 וינואר 2025, אבל כאן יעצרו בבת־אחת ואין הוראות מעבר עם קצת יותר שלבים.

"יגידו שאני יזם שמתבכיין, אבל נדרש להאט את השינויים, בטח במדינה שהייתה בה קורונה ועכשיו מלחמה. הטלטלות בענף הנדל"ן גדולות ולעצור עכשיו את מוסד ההקלות זה קשה".

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, מסכים עם הצורך במתן ארכה: "אני מברך על העובדה שהוחלט לבטל את מנגנון ההקלות כי ביטול ההקלות מייצר ודאות תכנונית, הוראות התב"ע יקבעו באופן חד וברור את התכנון.

"אבל גם מהלכים כאלו יש לבצע בשום שכל ובזהירות. ההקלות מתבטלות בסוף השנה אבל המציאות שבה אנו חיים הביאה למצב שהרבה מאוד חברות לא יכולות לעמוד במועד ולהגיש את היתרי הבנייה עד סוף השנה ולכן לא יוכלו לקבל הקלות שלעיתים חוסר אישור שלהן מאיין את היכולת לממש את התב"ע.

"הציבור בישראל נרתם למלחמה בשנה החולפת, וזה גרם למתכונת כוח אדם מצומצמת ברשויות ובקרב הגורמים המקצועיים שמלווים את הליכי התכנון.

"יש חובה לאומית להאריך את ההקלות, מהלך חקיקתי שיאפשר לממש את אותן תב"עות, ויתאפשר לממש יותר פרויקטים ולבנות יותר דירות. אם לא יאפשרו זאת, יהיה צורך לקדם תוכניות חדשות, לעבור הליכי תכנון ארוכים שגם יעכבו את היצע הדירות לשוק וגם יחייבו תשומות מיותרות מהרשויות והיזמים".

ממינהל התכנון נמסר בעניין: "ביטול ההקלות הוא אחד האמצעים המרכזיים הוא לקיצור זמנים בהליך הרישוי. כוונת המחוקק היתה בבירור שהליכי תכנון סטטוטורי לא צריכים להתבצע במסגרת הליך רישוי הבנייה, ושתוכניות ישנות שאינן ישימות צריכות לעבור רויזיה תכנונית בהליך המתאים. במקביל הנחה מינהל התכנון את הועדות המחוזיות להתאים את התוכניות, כך שכל התכנוניים העולים במסגרת ההקלות יוסדרו ולא ישאירו את הנושא לתוכניות נקודתיות של יזמים".

4 ההשפעות על המיסוי: יותר אחידות ופחות מחלוקות

עו"ד עדי קימל, שותפה במשרד מאיר מזרחי אמנון רפאל ושות', המתמחה במיסוי מקרקעין, מציינת: "יש בביטול ההקלות השלכות מיסוי שחשוב לשים אליהן לב: ככל שהיקף זכויות הבנייה גדול יותר, שווי המכירה שייקבע בעסקה יהיה גדול יותר, וכך גם מס השבח של המוכר ומס הרכישה של הרוכש יהיו גדולים יותר בהתאם.

"עד כה היה חוסר אחידות בין משרדים בשוק: היו משרדים שקבעו מראש שווי מכירה גבוה על בסיס כך שבוודאות יינתנו הקלות - ונישומים היו נדרשים לשלם מס גבוה בתחילת הדרך. לעומת זאת היו משרדים שלא התחשבו בהקלות ובהגדלת זכויות הבנייה ולאחר מכן רק עדכנו שומה ועליית שווי. חוסר האחידות יצומצם וכך גם הדיונים והמחלוקות מול רשויות המס".

עו"ד צבי שוב מציין שצפוי שינוי גם בהקשר של היטל ההשבחה. לדבריו, "בחלק מהמקרים כל היטל ההשבחה שמוטל על תוכנית מסוימת נובע מההקלות. למשל, אם לא היו יכולים לנצל את כל הזכויות בגלל סוג או מבנה המגרש ובשינוי במסגרת הקלה ניתן פתרון כולל - אז מחייבים לא רק על התוספת הקטנה את היטל ההשבחה - אלא על כל החדר או התוספת".