בכיר בעיריית תל אביב תוקף: "תמ"א 38 הפכה את העשירים ליותר עשירים"

"צריך להיות עיוור כדי לא לחשוב שאנחנו בכאוס של בנייה. מי שלא בקיא חושב שמדובר ממש בכאוס, אבל הכל מחושב והכל בשליטה. ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, זוכה לביקורת רבה על הרכבת הקלה אף שאין לנו שליטה עליה. אבל חולדאי, נתן הנחיה לשתף פעולה באופן מלא עם הבנייה, כך שהפרויקט הלאומי הזה יגמר כמה שיותר מהר. לכן יש בינוי מאסיבי, סגירות כבישים ופקקים נוראיים", אומר עו"ד ליאור שפירא, מ"מ סגן ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו, בראיון לגלובס.

● מלכוד תל אביבי: למה יתר הערים לא מצליחות לשחזר את ההצלחה ולסגור רחובות להולכי רגל
● ראיון | הבנקאית הבכירה שמסבירה: היכונו לגזירות שיורידו את רמת החיים
● הסיכונים קפצו? בנק ישראל מסתכל בדאגה על ענף הנדל"ן

שפירא הולך שנים רבות לצד חולדאי שאותו הוא מכיר מגיל צעיר. "אני מלווה את רון מהיום הראשון שלו בפוליטיקה העירונית והייתי יו"ר המטה שלו בכל מערכות הבחירות", הוא מספר. "לפני שלוש קדנציות עשיתי 'שיפט' ובמקום להיות רק יו"ר המטה וראש הסיעה הפכתי לחבר מועצה והתאהבתי בעבודה הציבורית ובעירייה. במקביל, דווקא כשחשבתי ש'תליתי את הגלימה' - בלשכת עורכי הדין היה טוויסט בעלילה בדמותה של ההפיכה המשטרית והצטרפתי לעמית בכר. נבחרתי ליו"ר מחוז תל אביב. קודם לכן, במשבר האחרון עם יו"ר הלשכה, החלפתי את חימי למשך ארבעה־חמישה חודשים".

לתפקיד יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נכנס שפירא לאחר למעלה מ־20 שנה שבהן כיהן בתפקיד דורון ספיר - החל משנת 2002.

איך הכניסה לתפקיד? יש משהו שאתה עושה אחרת?
"דורון היה מקצוען ממני, ואני נעזר בגורמי המקצוע ובאנשים שסובבים אותי. זה פותח פתח להמון דעות וזה יתרון. אני נפגש בכל ישיבה עם גורמי המקצוע בעירייה, הצוות והסגנים שלי ומדברים בגובה העיניים. אני עוסק בהתנגדויות של תושבים על מנת לחוש אותם. אנחנו נפגשים עם התושבים להבין מה מפריע להם בתוכניות הבנייה. ישנם לא מעט מקרים שבהם מוציאים מסדר היום תוכניות או סוגיות, כדי לפגוש את התושבים וכדי להבין אותם, גם אם זה מנוגד להיגיון. השילוב בין עירוב שימושים - מסעדות, עסקי בילוי ומגורים - בעיר יוצר קונפליקטים. אנחנו מפגישים ביניהם בצורה 'סמי רשמית' ובכמעט 90% מהמקרים אנחנו מצליחים להגיע להבנות וההתנגדויות מתבטלות.

"אני עובד קשה כדי ללמוד ולהצליח לתת שירות לתושבים. כתוצאה מדחיית הבחירות הצטברו המון המון היתרים, תיקים ופרויקטים שלא טופלו, כי ברגע שיש בחירות הוועדה המקומית לא עובדת. אנו עמלים עכשיו במלוא הקיטור להדביק פערים ולדעתי אנחנו שם. אני לומד תחום סבוך ומורכב ממש.

"אנחנו עומדים בפני אחד האתגרים הגדולים של תל אביב שזה בניית 32 אלף דירות בגוש הגדול ובשדה דב. זאת עיר נוספת לכל דבר שתצטרף לתל אביב, עם פארק חוף ים, רכבת קלה, מרכזים קהילתיים וקאנטרי ובלי שדה תעופה לצערנו.

"בעירייה אנחנו גם עוסקים בדיור בר־השגה. היעד זה 10,000 דירות שיאוכלסו בעוד כעשור. היום אנחנו עם כ־8,000 דירות בתוכניות שאושרו ועוד כ־2,000 דירות בתהליכי אישור. כיום מאוכלסות כ־500 דירות בנות השגה בפרויקטים שונים ברחבי העיר".

 עבודות תשתית בשדה דב. ''עיר נוספת לכל דבר שתצטרף לת''א'' / צילום: גיא יחיאלי

על סדר היום: "כיכר אתרים זה תמיד שמח"

יש תוכנית מהפכנית שמקודמת כרגע בוועדה המקומית?
"יש דברים שאנחנו עוסקים בהם שהם לא פופולריים, אך הם חשובים. כך למשל בשכונת התקווה, אנחנו עושים פרצלציה ותכניות איחוד וחלוקה, וזה סופר חשוב כי הקרקע כבר לא תהיה משותפת (מושע). אנחנו יוזמים את האיחוד והחלוקה של המגרשים. תושבי המקום יוכלו לקחת משכנתאות מה שקשה להם לעשות כיום. אני צופה שזה יוביל לכך שהאזור יפרח ויהפוך לחלק מבוקש בתל אביב, ואז יגידו 'למה המחירים עולים בשכונת התקווה?'. אני לא מאמין שתהיה יותר מידי התחדשות עירונית בשכונת התקווה כי המבנים נמוכים.

"בנוסף אני מעריך שנתחיל לעסוק שוב בכיכר אתרים שזה נושא שתמיד נחשב לסקסי. פעם זה היה ה'נושא' של הבחירות, לפני שתי קדנציות, ועכשיו הרבה פחות. אני מעריך שיהיו שם בסופו של דבר שני מגדלים ועוד מגדלון קטן לתועלת ציבורית, ושהשיקוע/ירידה תיעלם מהמקום ותהיה הליכה ישירה משדרות בן גוריון לים. זה אמור להגיע בנובמבר לוועדה, ואז נאשר את זה ולאחר מכן התנגדויות ושמח. כיכר אתרים זה תמיד שמח.

"אחד ההישגים היותר טובים שלנו הוא השמירה על בית רומנו כמו שהוא וההפיכה שלו ל'פנינה'. אני גאה בראש העיר ובעצמי שהצלחנו לעשות את זה. הוא הפך לבניין של העירייה שמחובר לפארק המסילה שמגיע עד הים. הצלחנו לקבל לרשותנו גם את מוזיאון צה"ל שיהפוך לאזור מדהים עם גני ילדים ופארק".

מתקני ספורט: "אני מקווה לעידן טוב להפועל תל אביב"

"אני דירקטור בהבימה ואני מבסוט מכך שבניגוד לרצוננו, לקחנו את הבימה להיות חברה עירונית, ועכשיו משפצים שם את האולמות.

"גם כמחזיק תיק הספורט אני מאושר על כך שהצלנו לקחת לידינו את מרכז הספורט בהדר יוסף. היינו שותפים שם בוועד האולימפי והשקענו רבות - בנינו אולם רב תכליתי ענק וכמה מגרשי כדורגל".

יקרו את אצטדיון בלומפילד?
"לא. השקענו כחצי מיליארד שקל בשיפוץ האצטדיון, ואז הגיעה השאלה 'למה לא עשינו גג?'. התשובה היא שבשביל שני ימי גשם בשנה לקבוצה לא צריך גג, אבל אז כשהוא נפתח היה מבול. העלות של בניית גג היא עצומה. בסוף זה מגיע לחישוב של עלות תועלת - היכן להשקיע את הכסף? בגני ילדים בבניית אולמות נוספים או בבניית גג לבלומפילד. את הכסף שאנחנו משקיעים בספורט עדיף שנפזר גם במקומות נוספים ולא רק בבלומפילד. עם זאת יש הכנה לגג באיצטדיון ואם נרגיש יום אחד שיש עודף כסף - יש תוכניות ואנחנו נשקול אותן.

"אנחנו כן משקיעים בספורט. לקחנו את כל מגרשי הטניס ברוקח ובהדר יוסף לניהול עירוני ושיפצנו את כולם לרמה בינלאומית. בנינו עוד אולם קטן לכדורסל ליד היכל שלמה. אני מקווה לעידן טוב להפועל תל אביב בכדורסל עם הבעלים החדש. אחד החלומות שלו הוא להגדיל את היכל שלמה מ־3,000 ל־10,000 מקומות ואנחנו רוצים לאפשר את זה".

המטרו: "צמצום המרחקים וקירוב הפריפריה"

איך אתה רואה את קידום המטרו, רכבת התחתית שאמורה לעבור מתחת לגוש דן?
"זה בעייתי. אין אדם במדינת ישראל שלא מבין את החשיבות הלאומית של המטרו ומה הפרויקט יעשה לעיר ולמדינה כולה - צמצום המרחקים וקירוב הפריפריה. כשאני אומר שאין אדם בעולם שלא מבין, אני מתכוון שאין אדם אחד למעט מי שצריך לקבל את ההחלטה, וזו שרת התחבורה (מירי רגב), שהיא בדעה אחרת וכרגע אנחנו בסוג של בעיה. אין מי שיקדם כמו שצריך את עניין המטרו.

"בכל מקרה, אנחנו בתל אביב נותנים לפרויקט משקל ומטמיעים אותו בתוכניות העירוניות".

כלומר, אין קשר בין חולדאי לממשלה, לנתניהו או לרגב?
"לא. אין קשר. גם לי אין קשר. הרכבת הקלה הכי דומיננטית נמצאת בתל אביב, והפתיחה הייתה בפ"ת. ומי לא הוזמן? אין ממשקים".

תמ"א 38: "היטלי השבחה זה לא מילת גנאי"

מה דעתך על כך שלא ממשיכים את תמ"א 38 בעיר. בזמן שחלף רואים דברים אחרת? הרי מדובר בהליך המהיר למיגון ולחיזוק.
"הייתי בדיון האחרון בכנסת וגם במועצה הארצית, תמ"א 38 לא נועדה למיגון. המטרה שלה הייתה לחזק את המבנה מפני רעידות האדמה, ועל הדרך היא הפכה לתוכנית שממגנת.

"לכן מהיום שנולדה תמ"א 38, חולדאי התנגד לסיפור הזה והיה מהמתנגדים הראשיים שלה. אבל מה לעשות שיש חקיקה והעיר מכבדת את החקיקה. העיר הפכה להיות מרכז התמ"א 38 של מדינת ישראל - כ־30% מהפרויקטים של תמ"א 38 במדינה היו בתל אביב.

"יש חשיבות להתחדשות עירונית, אך ברגע שיש אופציה של תמ"א 38 היא פוגעת ברצון של התושבים לעבור התחדשות עירונית בדרך אחרת. ברחוב שרק בניין אחד עבר בו תמ"א 38 יהיה יותר קשה לאשר פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית כי דיירי הבניין שעבר תמ"א יתנגדו ליתר הפרויקטים. תמ"א 38 לא לוקחת בחשבון את צרכי העיר - תשתיות, ביוב, מטלות יזם, גני ילדים והשבחה.

"למעשה תמ"א 38 הפכה לכלי עבור אנשים עם נכסים במיקומים טובים בעיר להגדיל את הרווחים על אותם הנכסים, או במילים אחרות הפכה את העשירים ליותר עשירים. אבל היא לא עשתה את זה בדרום העיר ובמזרח העיר.

"הכנו שתי תוכניות מהותיות: את תוכנית הרבעים 5,6 ואת תוכנית 5555 הכוללנית. זאת תכנית מחליפה ואנחנו מקווים שהיא תאושר תוך שנתיים, ואז כל הפרויקטים שחלים בעיר יעברו רשות רישוי. אנחנו מעריכים שתוך משהו כמו 5־6 שנים יהיו היתרים".

על המיגון אומר שפירא: "הטענה שביטול תמ"א 38 יפגע במיגון הדירות בעיר מופרכת, משום שגם אם תמ"א 38 עוד הייתה בתוקף תהליך הוצאת ההיתר, העלייה לקרקע ומשך הבנייה אורך כשש שנים לפחות ולא מספק פתרון למי שצריך ממ"ד כרגע. ההצעות שלנו והתוכניות שלנו יטיבו עם התושבים גם מהבחינה הזאת, אך יחד עם זאת, עד להתקדמות התוכניות, יש את האפשרות להוספת מיגון בהליך מהיר ברשות רישוי - בתוך שלושה חודשים מתוקף תוכנית המתאר הארצית למיגון (תמ"א 40/א1/1). בנוסף קיימת האופציה לקידום התחדשות עירונית באמצעות חלופת שקד (תיקון 136), כך שהתושבים לא נשארים ללא אופציה למיגון.

"אנחנו כן מאפשרים, לכל מי שיש לו תיק מידע בתוקף עד הראשון באוגוסט, להמשיך את ההליכים המקדמיים עד סוף דצמבר. ככה שגם מי שלא חשב ולא פילל, נותנים לו אפשרות להמשיך את ההליך שהחל בו לתמ"א 38".

שפירא טוען כי השוני המהותי בלי תמ"א 38 יבוא לידי ביטוי בעיקר בהיטלי ההשבחה. "יש האומרים שהיטלי השבחה זאת מילת גנאי. שאסור להגיד את זה, ואני אומר לך שאנחנו לא מתביישים בכך", אומר שפירא. "היטלי ההשבחה הולכים אך ורק לתושבי העיר - לגני ילדים, ולתשתיות ולא הולכים לשום מקום אחר. לכן זה לא הוגן שבית אחד יתחדש בתמ"א 38 ויעמיס על כל יתר התושבים. החלוקה גם בעניין הזה צריכה להיות שווה. אלו השיקולים שלנו לכך שלא צריך להמשיך את תמ"א 38".

היטלי ההשבחה הפכו לסוגיה מהותית לאחר שעיריית תל אביב הגישה ערעור לעליון על החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים - שהפחיתה ואף ביטלה את היטלי ההשבחה ברובע 3 ו־4 בעיר בהיקף של מיליארד שקל לפחות.

בהחלטה נקבע כי הזכויות שנקבעו בתמ"א 38 נכללות בזכויות ה'מצב הקודם' שממנו נגזר היטל ההשבחה, ונקבע שאין להתייחס אליהן בבחינת עליית השווי במכירת נכסים. מבחינת העירייה מדובר בפלונטר של ממש, כאשר ישנם כ־1,900 הליכי ערר של גביית היטלי השבחה ברבעים אלה.

לדברי שפירא, "דחינו את קידום התוכניות שפסק הדין מתייחס אליהן. כרגע אנחנו נמצאים בהליך ערעור, אך אם הוא יידחה זאת תהיה פגיעה אנושה. מאחר שאנחנו לא רוצים להיות חשופים לפרשנות - אנחנו דוחים תוכניות עד לסיום תמ"א 38. כלומר, מי שיקבל בהמשך אישור יצטרך לשלם על הזכויות האלה של תמ"א 38 היטלי השבחה ונבקש גם מטלות יזם".

בהיבט הכלכלי סבור שפירא כי נכון שאותה המשפחה שתשלם היטל השבחה תיפגע כלכלית, אך ההיטל ישמש את הציבור בכללותו.

"אני מסכים שאותו בניין אחד שיש בו 20 משפחות, נפגע כלכלית, אבל מסביבם יש 100 אלף משפחות שמצבן משתפר, כי הן זוכות לתשתיות עירוניות הרבה יותר טובות באזור שלהן", הוא אומר. "אם נוספות מההתחדשות העירונית כעשר משפחות, אז הן יצטרכו גני ילדים ותשתיות ציבור. צריך לראות את הראייה הכוללת".

הערעור יכול להסתיים בכך שלא תקבלו היטל השבחה על התחדשות עירונית כמו שציפיתם. מה תעשו עם הבור התקציבי?
"אני מפריד בין שני הנושאים. לגבי הפס"ד והערעור, אי אפשר לדעת מה תהיה ההכרעה. אם לא יתקבל הערעור ויוחלט שאין היטלי השבחה, זו בשורה רעה לתושבי העיר.

"לגבי הפרשנות העתידית - האם לאור ביטול תמ"א 38 מישהו יוכל להגיד שגם תוכניות שאנחנו נעשה בעתיד בקשר להתחדשות עירונית, יהיו פטורות מהיטלי השבחה וממטלות יזם ודברים מהסוג הזה? אנחנו סבורים שלא.

"לגבי הקופה, אנחנו בהחלט בבעיה - גם בגלל המצב במדינה וגם לאור הערעור ושטרם הוכרע. עשינו קיצוצים גדולים בפעילות העירייה.

"הייתה ירידה משמעותית בתקציב העירייה. בשנים 2022־2023 ההכנסות עמדו על כ־2.5 מיליארד שקל לקופת העירייה, והיום אנחנו עובדים עם קצת פחות מ־700 מיליון שקל.

"אחת הסיבות לכך היא שאין התחלות בנייה ואין פועלים. יש היתרי בנייה שאישרנו ואפשר למשוך וקבלנים לא לוקחים אותם".

משהו לסיום?
"אני לא יכול לדמיין את עצמי חי בעיר אחרת. אני מאוהב בעיר הזאת ובתושבי העיר הזו וב'וייב' שיש בעיר. אני מתפלל שגם ילדיי יזכו לגור כאן. מתפלל, כי לא זול לגור בעיר הזאת".