במינוף נמוך ורק עם חצי מיליון שקל בקופה: חברת הבנייה שרוצה לגייס אג"ח

בשנים האחרונות הפך תחום ההתחדשות העירונית לטרנד מוביל בענף הנדל"ן המקומי, על רקע ביקושי השיא והמחירים הנוסקים בשוק הדיור מחד, והמחסור בקרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש ומרכזי הערים מאידך. דומה שאין יזם בנייה למגורים המכבד את עצמו שלא קנה לעצמו אחיזה בשוק הצומח במהירות.

● תמונת ניצחון: התערוכה בצרפת נפתחה בהשתתפות חברות ישראליות 
● ארית מציגה: הפגז שאחראי לתשואה של יותר מ-550% במניה בשנתיים
● מקלט המס בחו"ל, והטריק שסידר מחיר: מאחורי הקלעים של עסקת ישראכרט ומנורה

מכאן שאך טבעי הוא שיזמי התחדשות עירונית יגיעו לשוק ההון בת"א, כדי להצטייד במזומנים עבור פעילותם. טיוטת תשקיף לצורך זה הגישה השבוע קבוצת מיי טאון, בראשות ובניהול יוסי חסון, המחזיק 36% ממניות החברה, שהחלה לפעול בתחילת העשור הקודם וכבר מסרה 25 פרויקטים. החברה יזמה עד היום בעיקר בפרויקטי תמ"א 38/1, שבהם מבוצע חיזוק של המבנה כנגד רעידות אדמה כנגד מתן זכויות ליזם לבניית דירות נוספות.

לצדו של חסון מחזיקים במניות מיי טאון עוד מספר שמות מוכרים, ובראשם משקיע הביומד והטכנולוגיה מורי ארקין, מעשירי ישראל, שמחזיק ב־17% מהמניות, לצד שותפיו לייסוד קרן ההשקעות ספרה - משפחות ברין ומור, המחזיקות כ־20% ביחד. בעלי מניות נוספים הם הכשרה חברה לביטוח (10.3%) ויעל אלמוג זכאי (12.4%), ממשפחת בעלי יבואנית הרכב לובינסקי.

קבוצת מיי טאון מבקשת לגייס 65 מיליון שקל, באג"ח שקליות שיישאו ריבית של עד 8%. החברה תשעבד לטובת המחזיקים עודפים שייווצרו בשבעת הפרויקטים שהיא מקימה כיום, שערכם מוערך בסכום גבוה מכספי הגיוס. בקופת מיי טאון היו כחצי מיליון שקל בלבד בתום המחצית הראשונה של 2024 (לא כולל פיקדונות ומזומנים מוגבלים), לעומת 8 מיליון שקל בתחילת השנה.

שישה מהפרויקטים של החברה מתבצעים בת"א (ברחובות בילטמור, שלומציון המלכה, סוקולוב, נורדאו ואנטיגונוס) ופרויקט נוסף ברמת השרון. לחברה עוד עשרה פרויקטים בתכנון בת"א, וגם עתודת קרקע בכפר תבור להקמת בית מלון עם 124 חדרים וכן יחידות דיור לשיווק - אותן היא מתכננת להשלים עד שנת 2035.

34 פרויקטים בהתחדשות

בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) יש למיי טאון עוד 16 פרויקטים בשלבי התקדמות שונים, מבחינת סטטוס החתמת הדיירים על הסכמתם לפרויקט והיא מעריכה כי בהשלמת כל 34 הפרויקטים שנמצאים בשלבים שונים, היא תמכור 1,118 יחידות דיור ותרשום הכנסות של 3 מיליארד שקל.

חלק מתמורת הנפקת האג"ח מייעדת מיי טאון לפירעון חוב ליו"ר והמנכ"ל חסון, בגין תשלום חד פעמי שלו הוא זכאי כחלק מהסכם הניהול שלו, בגובה של 8.8 מיליון שקל - עבור שנות הפעילות הראשונות שבהן הוא לא משך שכר.

שכר של 13.2 מיליון שקל

אשתקד עמדה עלות שכרו של חסון על 13.2 מיליון שקל - ממנה 3.8 מיליון שקל בתשלום מבוסס מניות ו־5.8 מיליון שקל בגין החוב כלפיו. בנוסף קיבל חסון אשתקד דמי ניהול של 1.4 מיליון שקל ועמלה בסך 2.1 מיליון שקל.

מיי טאון מתכננת להשתמש בכספי ההנפקה גם כדי לפרוע הלוואות בעלים בסך של 11.5 מיליון שקל, זאת מתוך כלל הלוואות הבעלים שעומדות על 33 מיליון שקל. יתרת כספי הגיוס תשמש בעיקר למימון הפעילות השוטפת וצרכי הון חוזר. לחברה יש כיום אשראי מבנקים ומוסדות פיננסיים בסך של 27 מיליון שקל, בריבית משתנה שנעה בין 7.2% ל־12.25%. אך עם זאת, קבוצת מיי טאון היא פועלת במינוף נמוך יחסית לחברות בנייה, שיעור החוב נטו למאזן עומד על 26%. נמוך משמעותית ביחס לחברות בנייה אחרות.

את המחצית הראשונה השנה סיכמה מיי טאון עם הכנסות של 43 מיליון שקל, יותר מכפליים משנרשמו אשתקד. בשורה התחתונה נרשם הפסד של 1.2 מיליון שקל למול הפסד של 7.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, שהושפע מהענקת אופציות לעובדים. ההפסד בשנת 2023 כולה הסתכם ב־13 מיליון שקל מול הפסד של 2 מיליון שקל ב־2022.